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西安房屋出租回报率仅2.2%创历史新低,学校周边价格坚挺

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近日,多份第三方机构发布的数据称,包括西安在内,国内多个大城市的租房价格出现下降。其中,西安的出租回报率已降至历史新低水平。

春节前一般是租房淡季,华商报记者在采访中发现,为了在淡季揽客,有个别长租公寓甚至推出了“春节免租”活动。

房租涨不动了?机构报告称西安等城市房租下降

机构数据显示,国内多个大城市的租房价格正以出乎预料的速度下滑。

易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《中国城市租赁价格指数报告》显示,2019年12月监控的35个城市中,有20个城市租赁价格指数环比下跌,重庆、厦门跌幅相对较大,分别下降0.31%、0.28%。西安租赁价格指数环比下降0.21%,同比降幅为0.73%。

如果单月数据可以用淡季因素来解释,有关租房价格的年度统计也已透出更多颓势。贝壳研究院发布的《2019-2020年住房租赁报告》称,2019年租赁市场供需趋于缓和,租客议价空间增加。其监测的全国18个重点城市中,仅有合肥、上海、深圳等三个城市租金实现小幅上升,北京、成都、西安等其余15个城市全年平均租金水平均有所下跌。

诸葛找房数据中心的年报显示,就不同层级城市来看,依靠庞大人口基数和持续的人口流入,去年一线城市中的北京、上海房租仍然保持上涨;深圳和广州在“稳租金”政策指导下,租房价格出现下跌。二三线城市房租下降范围相对较广,三亚、郑州、西安、青岛、苏州、济南、杭州等城市房租去年都出现了下降。其中,西安全年租金累计降幅为3.1%。

上述机构认为,2019年西安房租前涨后跌:受楼市小阳春及毕业季高潮期影响,上半年一度攀升至高点;随着毕业潮过去,住房租金在三四季度整体呈稳中下行局面。

美好生活文商旅研究院院长夏强认为,其实3%左右的降幅可以算是合理范围,因为租房市场随机性和波动性较强,统计样本的选取也会影响租价核算。整体来看,租房市场与供需两方面关系密切,人口结构与房源供给都可能带来房租水平的变化。

租房需求减少,部分长租公寓称“春节免租金”

春节前一般是租房淡季,许多在外工作的人会选择在节前退租,加之采暖期存在,供暖费用的分摊和缴纳问题也对租房意愿形成抑制。作为近两年住房租赁市场中的新势力,长租公寓开始出现租金价格调整。为了在淡季揽客,一些长租公寓推出“春节免租”活动。

在西安市劳动南路一处由公寓管理公司招租的房源,工作人员向华商报记者介绍,现在签合同可以减免春节7天房租,房间月租从700至1200元不同,“最多可以减免大约300元。”

这家公寓管理公司还有多处房源推出“春节免租金”促销,春节前签约客户支付三个月以上房租,就可以享受这个活动。房租里包含物业费、取暖费、电梯费和上网费等,水电费则由合租者共同承担。

除了要求三个月以上起租期,华商报记者还发现,竟然还有可以租住一个月的公寓。电子正街某青年公寓推出了“春节7天免费住”的活动,并声称合同一个月起签,长短租都可以。

在一些房产中介人士眼中,春节促销其实是长租公寓价格战的缩影,长租公寓将房源整合包装以后,再以较低价对外租出导致了房租水平下降。“原因很简单,房子空着,公司还给房东付租金,还不如低价租出去。”

不过在独立地产评论人李连源看来,长租公寓并没有占据西安租房市场主流,其采用的合租模式对房租也很难说是拉低还是推高。他认为,过去一年影响西安房租水平的主要原因可能有三点:一是大量租价较低的城改房交付入市;二是买房业主越来越多,市场上的“房东”不断增加;三是去年几起住房租赁中介机构暴雷事件带来的负面影响。

华商报记者注意到,一些由房东直接出租的房源议价空间增加。长安南路附近一家房产中介的工作人员说,最近房子确实不太好租,这边整租的一居室,月租在2000元左右,不少业主愿意降价、协商。

租金收益率创历史新低,“以房养房”可能不划算了

有人说,房价代表了城市未来,房租代表了城市今天。对一些买房人来说,今天的变化可能也在“敲打”着明天的预期:与房租下降同步出现的是出租回报率走低。

易居房地产研究院近日发布的《2019年租金收益率研究报告》显示,2019年四季度全国50城租金收益率为2.4%,最高的锦州3.9%,最低的厦门仅有1.1%。西安租金收益率为2.2%,排在这50个城市的第28位。与一年前相比,西安租金收益率下降了6%。

四大国有银行公布的一年期定存利率为1.75%,两年期定存利率为2.25%,对比2.2%的租金收益率,相当于现在买房出租,收益能跑赢一年定存,但不及两年定存。

有业内人士回忆,西安房租收益的黄金年份是2010年以前,回报率一度达8%-11%,随后就出现下降,2014年跌至3.8%。2015-2016年,开发商为了去库存以价换量,出租回报率也回升至4%以上。2017-2018年,伴随房价上涨,租金回报下降,2019年四季度的2.2%已达可查询的历史新低。

出租回报率是指房屋出租后获得租金与房屋购置价的比值。李连源表示,此前存在不少以房养房的情况,即:不出售旧房再度贷款购置新房,然后出租旧房,用收入和月租来供新房,同时持有两套房屋,“在出租回报率走低的情况下,以房养房可能已经不划算了。”

据易居方面统计,2019年四季度,全国50个城市中租金收益率同比下降的有37个。而在这一轮出租回报率回落过程中,房租下滑与房价上涨的影响实际上同时存在。

外界对房租的关注不再局限于投资回报层面。面对各大城市传出的房租下降,有地产类新媒体撰文称,这不是一个行业问题。房租持续下降,可能意味着不少刚需已经买了房,也与无房人口的流动减少等关系密切。

学校周边房租价格坚挺,租房市场分化

虽然机构数据显示西安房租下降,但这一说法难以获得租房者认同。租住在西沣路附近某小区的秦女士,因为租赁到期面临房租涨价。“现在同小区三居室基本都在3500元,比2018年贵了三百元左右。”秦女士告诉记者,她租房的小区在中小学附近,这个楼盘后续有新房源交付,房价比以前高了不少。

华商报记者走访了西安高新、曲江一些小区发现,在租价方面,学校周边的陪读房源明显要高出一筹,近两年这类房源的租价也持续走高。精装全配的两室房源,月租金普遍达到2500-3500元,平均每平方米月租约在35元左右。而根据诸葛找房统计,作为西安租金最高的区域,高新区去年12月的平均租金为33.83元/㎡/月。

玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示,西安名校周围的出租房一直很热。近两年随着新区逐渐成熟,溢出效应正在显现,不少曾经难以租出去的房也不再是过去无人问津的局面。而在西安浐灞、沣东等区域,伴随人口流动的加快,房屋租赁周转也在缩短。

曾经是租赁热门的老城区,却出现了房源空置期变长、住房租金滞涨的情况。赵先生在朱雀门外有一套20多年楼龄的两居室,近几年对外租金一直是1100元。他说,因为房子时间比较久而且也没有配备家具家电,如果涨价的话恐怕就不好租出去了。

李连源表示,租房市场正在出现分化。过去不少房东习惯以空房出租,附加值难以得到体现。随着住房市场的更新和需求迭代,现在租房者对于居住环境和房屋配置的要求不断提高,“民宿和长租公寓的出现也改变了很多房东的租赁习惯。”

租房市场信息不对等,监管需要长效机制

租房市场是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式。

西安经纪人协会会长邵涛表示,租房市场和经济结构、租赁市场建设水平及人员流动有很大关系。从长远来看,西安租房市场赶上房屋买卖市场并分庭抗礼,只是时间问题。在租房需求持续增加的前提下,需要鼓励更多机构参与和疏导,规范经营。

长期以来,以颗粒化散租为主的租赁住房市场存在严重的信息不对称,并受到房地产市场周期变化的影响,呈现出非正常状态。2019年全国多个城市长租公寓出现资金链断裂、破产甚至跑路的情况,市场出现了一些小问题。

李连源说,房屋租赁在房地产行业中市场化程度最高,也是容易出现监管盲区的领域。西安针对租房市场曾实施过工商、物价及房管联合执法并取得了不错的监管成效。建立长效的巡查监管机制,在租房市场是十分必要的。

国家公共信用信息中心此前发布的警示报告建议,针对房屋租赁市场乱象,有关部门需要加强工作,一是进一步规范中介市场,对租房各环节加强监管,严格中介机构和中介人员准入机制,严厉打击中介吃差价、发布不实信息等违规行为;二是进一步提高房屋租赁领域失信成本,出台失信行为认定办法,对严重失信主体列入黑名单管理,实施联合承接;三是进一步提升租赁市场的信息透明度,有关部门可定期发布房租指导价作为参考。

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