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押金难退、强制降租金,青客公寓隐患重重

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2019年底,上海逾千名房东陆续被青客公寓(QK)通知要求幅度调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金。

《华夏时报》记者了解到,青客方面认为这批房源存在“高进低出”、“收益倒挂”的情况,公司会亏损。对此房东们并不认同,并在近期来到位于上海徐汇区的青客总部进行多次交涉。

有业内人士指出,青客公寓出现押金退款难等问题的原因是对消费者权益的漠视,同时也暴露出该公司内部管理混乱的局面。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林直言,青客的财务状况让人担忧,存在着巨大的资金压力,难以取得投资者的信任。

但青客内部相关负责人向《华夏时报》记者强调,“不存在资金链断裂等问题,上市后公布的首份财报也显示青客资金状况在改善,我们的运营状况非常良好”。该负责人表示,下调房源租金只是在长租公寓市场调整期的一种选择。

强制房东降租金

青客公寓上市之后,CEO金光洁曾向媒体表示,青客公寓最基本的盈利模式就是“价差”:“拿房子的时候,如果租金倒挂,这个直接被否定……这个价差一定要大,如果太小了会亏本,死掉是早晚的事情。”

现在,青客正努力扩大“价差”。2019年底,青客在上海展开了一场“亏损房源退房、降价工作”。一名房东在青客总部偷拍到的文件显示,为鼓励员工积极参与,青客搭配了专项配套奖励,分别奖励参与员工退还租金及押金(套)金额的15%、免掉租金的15%等。

羊毛出在房东身上。2019年12月底,本该是3个月租金到账的时间,但不少上海房东没有按时收到租金,反而接到了青客要求降租金的电话。按照青客方面的解释,近期多部门要求对长租公寓“高进低出”房源进行监管,加之青客11月份上市后也需要扭转房源上的亏损情况,因而公司将“倒挂房源”罗列,由工作人员致电征询是否愿意降价。

对于这样的说法,大多数房东表示无法认同。一名房东告诉《华夏时报》记者,其一套位于浦东张江的房子原本租金为6000元/月,青客以房源“亏损”为由要求下降租金至4500元/月,降幅为25%,一年即少收入18000元。但据其了解,这套房源在区域内的价格并不算高,且几名租客的房租及水电费、网费加在一起更是超出6000元不少,质疑青客“亏损”之说为托词。

但青客显然更为强势:一位房东提供给《华夏时报》记者的“降租解约沟通函”显示,“方案您未回复确认之前,我司将暂停支付您租金”。而在不同意降租并投诉后,青客要求租金支付方案由按季度支付改为按月支付,同时留有3个月的观望期,如果租客不回复将按青客的降租通知强制执行。

愤怒的房东们选择“正面刚”。近期房东们陆续来到位于徐汇区龙华中路596号A座16楼的青客总部维权,积极向房管局等部门反映情况,并计划春节后与青客对簿公堂。

1月4日下午,《华夏时报》记者跟随多名房东进入青客总部。房东们被分别安排到位于15层的多个会议室与工作人员交涉。

现场一名青客工作人员向《华夏时报》记者解释说,这批“高进低出”的房源主要是公司在2015年、2016年扩张期内以相对高的市场价格收过来的。其称,目前被要求降房租的房源约占公司整体房源的2%,大约只有一千余套。但对于“单方面要求降租是否合规”的问题,该员工拒绝回应。

《华夏时报》记者注意到,来到青客总部维权的不仅有房东,还有租客。当日,几名前来讨要押金的租客也与青客市场部一名女性员工发生了争执。据租客透露,他们已经退房,但退押金申请提交一个多月后仍未收到退款。

租客们向《华夏时报》记者表示,向青客付租金及押金时以现金或支付宝方式支付。但青客方面表示,押金会退回至“青客宝”(青客的自有APP,有资金结算功能),其后才可以提现至个人账户。有租客表示,直到自己到青客总部讨要押金时,才知道有“青客宝”的存在,质疑青客有非法集资之嫌。不仅如此,亦有租客透露,青客以优惠条款诱惑租客办理“租金贷”。而事实上,对于租金必须经由“青客宝”一事,房东们也警惕起来,正积极收集证据向徐汇区经侦大队报案。

业内:资金压力不容小觑

目前,青客内部相关负责人表示已经在和房东积极处理此事,“包括和房管局等部门进行了积极沟通,青客不会通过拖欠租金来逼迫房东降价或解约,可能此前在方式方法上存在不足,但目前没有出现大规模拖欠房租的情况”。

至于下调房源租金,该负责人称,只是在长租公寓市场调整期的一种选择。而1月6日,青客公寓在上市后披露的2019财年第四季度财报也指出,2019年下半年,在中美贸易战和国内宏观调控的经济背景下,在评估宏观经济趋势后,青客采取了重防守的策略。“在经济下行期间,青客以整合公司内部资源、进一步提高经营效率、优化房源质量为首要任务。”

尽管如此,突然拖欠房东租金、押金难退一事,仍引起“青客公寓资金链承压”的质疑。

“不存在资金链断裂等问题,”上述青客内部相关负责人向《华夏时报》记者予以否认,“上市后公布的首份财报也显示青客资金状况在改善,2019Q4财报收入同比增长13%,亏损缩减58%,实现稳健的增长,我们的运营状况非常良好。”但根据2019财年第四季度财报,公司营业亏损为1.01亿元,归属于母公司普通股股东净利润为-2.47亿元人民币,同比下降12.44%。

公开资料显示,2019年11月15日,青客成功在纳斯达克上市,发行价为17.00美元/股,被誉为“国内长租公寓第一股”。

不过,青客IPO融资路并不顺遂,在数月的时间内,便经历了募资规模以及股价的两次“腰斩”:其一,青客公寓最终实际募资额4590万美元仅为早期传言的1亿美元的不足五成:其二,17.00美元的发行价仅维持7个交易日便宣告跌破,甚至在12月13日曾一度触及9.8美元。截至1月7日美股收盘,青客报收11.48美元/股,较最高点20.44美元/股下跌近五成。在采访的过程中,也有青客员工苦笑着告诉《华夏时报》记者:“(股价)都跌破发行价了。”

财经评论员严跃进认为,长租公寓第一股是市场给予的认可,但同时要客观看到背后的压力。

“现在隐患重重,未来前途堪忧。”盘和林向《华夏时报》记者分析称,青客的财务状况让人担忧,存在着巨大的资金压力,难以取得投资者的信任。

上述青客负责人坦言,青客的口碑当前的确深受影响。“我只能说我们应该有该有的态度。不管是对房东、租户或者员工都秉持‘好好沟通、换位思考、积极解决’的原则。”而在上述财报中,青客对未来仍颇具信心,称基于目前的宏观经济和运营条件,预计青客2020财年第一季度的净收入将在3.1亿元至3.25亿元之间。

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