网易首页 > 网易上海房产 > 正文

成色不足 多家房企权益销售额占比低于60%

0
分享至

随着合作项目增多,房企权益销售占比(权益销售额/全口径销售额)整体呈下降趋势。克而瑞统计数据显示,TOP100房企销售权益比从2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。

权益销售额占比下降背后,是房企通过合作、小股操盘等方式来分散发展风险、快速做大规模,这显然对于有规模扩张需求的中小房企来说是一件“好事”。但是随之而来的则是发展过程中财务指标增长与规模增长不匹配,同时,合作带来的效率、质量等问题也成为挑战。

有房企权益销售额占比低至37.7%

根据克而瑞统计数据计算,2019年,中国恒大、中海外、富力地产、华夏幸福、荣盛发展、龙光地产、时代中国等房企权益销售额占比超过90%,金科股份、中国奥园超过80%,雅居乐、新城控股、佳兆业、美的置业、蓝光发展、碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、远洋集团、世茂房地产、融创中国等在60%-80%之间。

与此同时,不少房企权益销售额占比低于60%,甚至低于40%。根据克而瑞统计数据计算,融信中国、绿城中国、旭辉控股、正荣地产、中骏集团、弘阳地产、滨江集团的权益销售占比分别为59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。

值得关注的是,权益占比较低的这几家房企多是近几年来对于规模扩张有强烈诉求,特别是冲击千亿的道路上,不少房企也借合作等撬动规模增长。

诸如今年首次迈入千亿阵营的滨江集团,将权益销售占比用到极致,2019年仅为37.7%。而正在冲击千亿门槛的房企,诸如中骏集团,据克而瑞统计数据显示,2019年,该房企全口径销售额是805.3亿元,权益销售金额为435.6亿元,权益占比为54.1%。再回溯至2018年,中骏的权益销售额占比达到77%。截至2019年6月30日,中骏及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为2901万平方米,集团应占总规划建筑面积为1632万平方米,占比56.3%。这就意味着,在未来的一段时间,中骏的全口径销售额中,合作权益部分仍将占据重要份额。

弘阳地产的权益占比也仅有53.4%。截至2019年3月31日,弘阳目前在开发的68个项目中,只有18个项目为100%的权益占比,权益占比低于30%的项目总计有18个。

克而瑞研究报告指出,在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。基于当前项目合作的增多,销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力,应受到更多的关注。如碧桂园、华润置地、阳光城、富力地产、佳兆业等企业都选择对权益口径业绩进行披露,也表现了其管理层在企业规模发展的同时,对业绩高质量增长给予了更大的关注。

代建模式撬动规模增长引争议

有房企通过合作、小股操盘来撬动规模扩张,也有房企将以品牌输出为主的代建业务计入全口径销售额,这引来争议,诸如绿城中国、建业地产。

2019年,绿城中国首次跨入两千亿阵营。公告显示,2019年绿城中国累计实现总合同销售金额约2018亿元,但是这其中代建项目合同销售金额约为664亿元,占比达到33%。

而首次迈入千亿门槛的建业地产,2019年取得物业合同销售总额1011.5亿元,其中重资产部分实现销售额718.01亿元,同比增长33.8%,轻资产部分实现销售额293.49亿元,同比增长57%,占比29%。

根据克而瑞统计数据,绿城中国、建业地产2019年的全口径销售额分别为1353.6亿元、734.3亿元,显然均未将其代建业务计算入内。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来,代建业务理论上不应该计入全口径销售额,代建模式是个“轻资产”模式,代建的收益主要来自于品牌使用费、代建管理费以及项目奖励等。由于代建企业本身不会去获取土地,可以更好地将自身的品牌、运营和管理优势运用到代建项目中,并能更好地专注于产品营造,打造出高品牌好口碑的项目。因此,代建模式本身在未来依然有着较广阔发展前景,但不代表一定要通过这个方式来扩大所谓自身的销售规模。

不过,中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,代建相对复杂,目前很多代建并非纯粹输出品牌,更多的是代建+参股或合作,因此部分并表的代建项目是可以计入到全口径的销售额中的。

权益是把双刃剑?

通过合作撬动规模增长,进而扩大市场份额和融资话语权,这是不少中小型房企在规模扩张道路上的做法。

分析人士认为,与其他房企展开合作或者是小股操盘,借力其资源、优势等,有利于更好地获取土储和快速进入新的城市;同时,有利于减轻资金压力、撬动杠杆,最终促进规模快速提升。

此外,通过合作项目,还可以“间接”降低公司负债率。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,占项目公司较少权益的一种情况是,为了降低合并报表后的负债率而主动将自己降为项目公司的少数股东,以便将项目负债在合并报表时“移出”表外。

但是权益销售似乎是把“双刃剑”。张波表示,权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张,对于房企来说权益销售额占比过低一方面可能会面临“增收不增利”,即表面销售良好,实际净利润增长有限。

对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长,但是会导致少数股东损益及其占比提升。相应的,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。

此外,黄瑜认为,合作项目的增加也增加了企业的管理及产品控制力难度。

权益占比是否有“红线”?

张波认为,权益占比没有一个行业的“临界点”,只能是因企而宜,不同发展路径的房企、在不同发展阶段的房企,权益占比都会有较大不同。一般来说,跨过千亿门槛房企或深耕在区域的地方性龙头房企应该更为重视权益占比的提升。

黄瑜表示,从企业的长期发展来看,权益的比例至少应该在50%,当然也不排除小股操盘项目带来的整体权益下降。权益比例的提升或下降策略与企业的规模阶段、短期战略调整、发展模式等因素有关,比如品牌的强强合作,其实不存在权益比例的问题,但一般品牌力强、产品口碑好、规模千亿以上的房企,可适度提升权益,保持品牌的影响力。

我们也看到,不少权益销售占比较低的房企在规模进一步增长后也开始注重权益占比的提升。

2019年12月份,禹洲地产副总裁、首席财务官邱于赓对外表示,“在未来一两年内,60%是底线。但在突破千亿元后,会着手提升权益占比。”

旭辉控股在2019年拿地权益占比也持续提升,前10个月新增计容建筑面积1126万平方米,权益计容建面812万平方米,权益比72%,总地价555.8亿元,权益地价422.4亿元,拿地金额权益占比提升至76%。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

某银行女下属与副行长苟且私会被男友揭发!

行长男朋友
2021-05-11 18:42:11

比尔·盖茨离婚再爆猛料,居然和他有关?!

新民周刊
2021-05-11 20:11:43

终于忍不住!冯小刚和李晨开撕,让李晨滚出娱乐圈,李晨的回应冯小刚怒了

波一波科技
2021-05-11 12:01:12

武汉大风天两名工人被困吊篮遇难 工人家属称事发后在工地被殴打、抢手机

大众网
2021-05-11 17:36:19

成都学生坠亡调查通报为何激化了矛盾?调查组在遮掩什么?

中国经济周刊
2021-05-11 19:55:17

成华区回应“成都49中学生坠亡”关键六问:家长早看过监控

澎湃新闻
2021-05-11 21:06:22

“拜登你招惹中国干嘛!”中国三大巨头从美退市,华尔街先急眼了

海峡军武
2021-05-11 17:35:12

妻子多次偷情男同事,现场车内激吻被抓,讽刺老公:你拍来当证据

深度小哥哥
2021-05-10 14:05:21

成都49中,你到底在隐瞒什么?!

微梦白昼
2021-05-11 15:54:51

昆明男子性侵女儿,大量露骨视频被疯传:缺失的父爱背后是满心的欲望

三优亲子网
2021-05-11 20:15:12

许可馨更名许立娜!?多次辱国的公派留学生从美国回来了…

北美留学生日报
2021-05-10 10:21:30

李小璐与男子过夜,新欢不是PG One:她到底还有多少秘密?

周冲的影像声色
2021-05-10 23:42:09

缆车失火,150人在隧道中被1000℃高温烧成灰,12人竟反常逃生

老粥科普
2021-05-10 16:12:59

嘲讽中国制造,共青团中央重磅发声!京东、苏宁下架其所有产品

和讯网
2021-05-11 13:33:00

当地中国人快撤!炮火连天已死亡300多记者,中国紧急关闭大使馆

小鑫鑫娱乐
2021-05-11 18:19:49

你敢制裁我就涨价!在华日赚38亿的铁矿石生意,让澳国不惧中国

华商韬略
2021-05-11 17:28:25

只剩4年,中国人口恐降至零增长!人口学会会长翟振武解读七普数据

时代周报
2021-05-11 16:54:58

26年前就敢当台脱衣,开黄腔和成龙恋爱,她有你想象不到的酷

她刊
2021-05-10 11:55:06

突发闪崩跌停!台湾知名公司“嘲讽中国制造”!刚刚,暴跌180亿!共青团中央怒斥:谁给你这么大勇气?网友一句话亮了

中国基金报
2021-05-11 20:40:40

印度著名演员死于新冠 去世前发文:我本可以活下去

海外网
2021-05-11 10:26:13
2021-05-12 01:45:08

上海房产

约谈“敲打”新政加码 能否保障房住不炒

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

台湾再次"梦碎"世卫大会 华春莹:是民进党当局造成的

头条要闻

台湾再次"梦碎"世卫大会 华春莹:是民进党当局造成的

财经要闻

体育要闻

Skip:勒布朗快复出了则可认为他接近100%状态 他再也没有借口了

娱乐要闻

陶虹穿深V礼服对镜回眸氛围感满分

科技要闻

周鸿祎:假以时日 华为汽车一定能取代特斯拉

汽车要闻

韩国旗舰电动车? 现代将推IONIQ 6轿车

态度原创

亲子
手机
教育
旅游
房产

亲子要闻

为什么新生儿屁股“淤青”?跟父母有关系

手机要闻

App Store为安全操碎心 去年阻止超15亿美元可疑交易

教育要闻

成都49中坠亡学生遗体已在殡仪馆,殡仪馆:还没火化,直系亲属已经到了

旅游要闻

玛雅文明五大未解之谜,你知道几个?

房产要闻

[上海]“飞地”成枢纽 安亭成了刚需客重点关注的区域