<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

上海政协委员张海:建议增加上海综合住区用地有效供给

0
分享至

在实现长三角一体化发展战略中,上海如何发挥龙头作用同时实现房地产市场的长期健康发展?

正在召开的2020年上海两会期间,上海市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官CEO张海提交了一份关于《关于增加综合住区用地有效供给,促进上海房地产市场长期健康发展的建议》的提案。

提案指出,上海发挥长三角一体化发展中的龙头作用,同时作为中国参与全球合作与竞争的核心力量,其首位度城市地位将促进包含人口、资金等在内的各类要素集聚功能的进一步放大,进而对各类城市功能供给包含住房供给,提出数量和质量上的更高要求。

张海认为,目前的土地供应中,商品住宅用地供应持续严重不足。一方面,居住用地占城市建设用地总量不足30%,低于伦敦的55%,日本三大都市圈的44%和纽约38%。另一方面,2019年1-12月,上海土地市场累计公告出让142幅经营性用地,占地570公顷,可建面积1233万方;其中,含商品住宅用地67幅,占地365公顷,可建面积623万方。另外,全自持租赁住房用地出让27幅,占地108公顷,可建面积218万平米。

与此同时,2019年上海商品房销售金额实现5085亿元,成交面积1195万平米,其中含商品住宅销售金额4175亿元,成交面积773万平米。假设剔除5%保障性住房及15%住宅自持要求,则当年出让商品住宅用地的实际住宅可售面积为500万平米,仅为当年商品住宅成交面积的65%,进一步加剧供不应求的矛盾。

而在租赁住房的供应上,2017年至今,上海公告已成交的全自持租赁住房用地已有89幅,合计建筑面约574万平米,位于中心城区地段的项目占比56%。出让用地中的绝大部分以底价水平定向出让,成交价为周边市场评估价18%左右。到2019年12月,仅41幅土地开工,且只有1个项目投入运营,开发投入运营的时间周期较长,距离住房保障目标的实现存在差距。

另一方面,截止到2019年末,含住宅自持要求的商住用地累计已出让135幅,大致估算其中自持住宅建筑面积达220万平米,按户均60平米计算可达3.66万套。但其中约90%位于外环外,配套匮乏极易推高空置率。根据不完全统计,这些项目的名义楼面地价为15064元/平米,折算至可售面积则实际楼面地价可达26031元/平米,修正后的溢价率水平为73%。在可售部分受政策限制及自持住宅投入回收期长、回报低的多重因素叠加影响下,开发企业面临较大经营压力。

对此,张海建议借鉴同类首位度城市的土地混合利用及低效用地再开发手段及相关经验,在上海进行多元混合的综合住区建设探索和制度创新,并给出三方面的建议措施:

1、加大综合住区用地的有效供给,提高住房供给的数量和质量

(1)以“综合住区”理念进行单元式组合供地,坚持住区范围内的用地多样性和完整性,提倡布局紧凑、高混合性的土地开发模式。

首位度城市中居住方式的重要变化将体现在从单一住宅产品向综合住区的转变。综合住区是居住和工作布置在一起的居住区组织形式,通过土地混合利用有机组合住宅、商业、文娱、办公以及无污染工业等功能,是促进职住平衡,减轻交通压力,提高土地利用效率的重要方式。建议完善土地使用兼容性制度,增设混合用途专用用地代码,对土地利用功能、开发强度、建筑形态进行弹性动态控制,并进行高度灵活的混合用地试点。尝试设立跨街区的综合发展区,除必要指标的总体控制外,尽量以市场化方式开发建设。

(2)以人为本,促进职住平衡,加强完善公共资源调配。

在综合住区中,就业岗位和居住容量应基本匹配,对于不同功能的城市分区设定不同的比例,引入职住平衡度及相关均衡度作为硬性指标进行控制,为就地职住平衡提供前提条件和可能性。同时,加强综合住区与轨交通勤走廊的结合,集中沿线地区实现职住平衡,将“潮汐”客流向“双向饱满”客流引导。

同时,加强基础设施、公共服务体系和生活服务体系建设,保证综合住区内教育、文化、体育、医疗等社会公共服务的均好性,减少居民出行总量,提高居民生活品质。

2、根据板块配套条件水平调整自持住宅比例区间,合理布局

充分考虑城市板块间的租赁承载力差异,根据职住比、人口密度、区域平均收入、交通可达性等对拟出让地块的租赁承载力进行预估并设置竞拍区间。从15%“一刀切”逐步转向在具备理想租赁条件的地区或者项目上指标集中布置,减少分散零星配置,提高未来建设和运营管理综合效率。

3、鼓励通过存量利用或改建更新的方式发展租赁住房

加大闲置商业用地、工业用地、农村建设用地等各类存量低效土地的利用,新增并单列供地指标建设租赁住房;对因早期建设速度和需求不匹配导致的闲置保障房、人才公寓以及部分受限类住宅存量的价值再挖潜;中心城区内已无法满足原有居住功能需要的老公房资源经征用改造后二次投入利用。同时,建议加快健全与存量开发相适应的各类配套政策和指引。

相关推荐
热点推荐
汪小菲湾湾直播,坚决不让小霖霖打游戏,坦言儿子曾俩月不理他!

汪小菲湾湾直播,坚决不让小霖霖打游戏,坦言儿子曾俩月不理他!

大笑江湖史
2025-07-03 14:59:44
甘肃省副省长、公安厅长黄瑞雪,已被提名四川副省长

甘肃省副省长、公安厅长黄瑞雪,已被提名四川副省长

观察者网
2025-07-03 14:14:10
土耳其真给咱上了一课!本以为歼-10C稳了,结果印尼百亿合同飞了

土耳其真给咱上了一课!本以为歼-10C稳了,结果印尼百亿合同飞了

说说史事
2025-07-03 09:21:02
令人唏嘘,联盟3老将至今未能签约,状元本西或再无昔日风光

令人唏嘘,联盟3老将至今未能签约,状元本西或再无昔日风光

拾叁懂球
2025-07-03 01:25:24
万科年内第6次向深铁借款,累计超211亿元

万科年内第6次向深铁借款,累计超211亿元

南方都市报
2025-07-03 18:41:12
苹果客服回应iPhone发烫怎么办:与手机的电池健康相关,一般电池健康跌到80%以下就建议更换

苹果客服回应iPhone发烫怎么办:与手机的电池健康相关,一般电池健康跌到80%以下就建议更换

鲁中晨报
2025-07-03 18:39:07
诺兰大神终于又带来一部史诗大片,太生猛!

诺兰大神终于又带来一部史诗大片,太生猛!

热荐电影
2025-07-01 23:19:33
一味追求遥遥领先,多半是病了

一味追求遥遥领先,多半是病了

赛格大道
2025-07-02 18:47:52
在去了一趟广东,说句不中听的话,一般人来广东还真受不了!

在去了一趟广东,说句不中听的话,一般人来广东还真受不了!

i书与房
2025-07-02 17:35:12
我高考700分,女友求我陪她去三本,我刚要同意,就看见了她成绩

我高考700分,女友求我陪她去三本,我刚要同意,就看见了她成绩

秋风专栏
2025-07-01 11:59:29
美国突发爆炸,“威力巨大”

美国突发爆炸,“威力巨大”

中国基金报
2025-07-03 10:30:39
天才指挥家舟舟:智商仅3岁,却靠指挥日进斗金,买房后悲剧发生

天才指挥家舟舟:智商仅3岁,却靠指挥日进斗金,买房后悲剧发生

奇事簿
2025-06-30 22:10:05
王石自曝出境被限!万科3612亿窟窿难填,74岁创始人恐遭“软禁”

王石自曝出境被限!万科3612亿窟窿难填,74岁创始人恐遭“软禁”

南生今世说
2025-07-01 15:47:00
罗马仕电商平台商家保证金不足,充电宝召回陷困局

罗马仕电商平台商家保证金不足,充电宝召回陷困局

界面新闻
2025-07-03 17:03:05
刚刚,武汉轮渡公告:临时停航!

刚刚,武汉轮渡公告:临时停航!

极目新闻
2025-07-03 16:17:22
摩根大通在中国平安的持股比例于06月30日从7.07%降至6.62%

摩根大通在中国平安的持股比例于06月30日从7.07%降至6.62%

每日经济新闻
2025-07-03 17:19:30
Model Y,炸裂了

Model Y,炸裂了

放毒
2025-07-02 04:57:29
洪森彻底栽了,泰官员称随时攻入金边,求助中国成柬埔寨唯一出路

洪森彻底栽了,泰官员称随时攻入金边,求助中国成柬埔寨唯一出路

通文知史
2025-07-02 20:53:13
被人遗忘的电影大亨向华胜:独宠张敏9年,64岁病逝无子女送终

被人遗忘的电影大亨向华胜:独宠张敏9年,64岁病逝无子女送终

草莓解说体育
2025-07-03 03:30:13
故事:以牙还牙,咱300重装合成营现身巴基斯坦对垒3万俾路支武装

故事:以牙还牙,咱300重装合成营现身巴基斯坦对垒3万俾路支武装

一根香烟的少妇
2025-07-01 17:07:14
2025-07-03 20:40:49

上海房产

戴德梁行:上海二季度写字楼区域分化明显 零售

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

00后本科毕业生发摆摊卖冰淇淋视频 称被学校要求删除

头条要闻

00后本科毕业生发摆摊卖冰淇淋视频 称被学校要求删除

财经要闻

百亿债务压顶 风流传奇大佬全面"崩塌"

体育要闻

你永不独行!球迷前往安菲尔德悼念若塔

娱乐要闻

森林北又有绯闻传出?汪峰毫不在意?

科技要闻

再不改饭碗都快没了?百度搜索终于放大招

汽车要闻

比亚迪对旅行车出手!海豹06DM-i旅行版冲全球市场

态度原创

教育
家居
手机
数码
军事航空

教育要闻

大学生迎来“好消息”?多所高校正式官宣,学制从4年变“3+X”

家居要闻

温润质感 生活如此明亮动人

手机要闻

iQOO 15系列再次被确认:标配中底潜望镜,核心配置也没悬念了

数码要闻

PNY 必恩威取消中国大陆地区显卡、固态硬盘等产品个人直接送保

军事要闻

伊朗:若敌人再次侵略 将做出毁灭性回应

无障碍浏览 进入关怀版