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上海政协委员张海:建议增加上海综合住区用地有效供给

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在实现长三角一体化发展战略中,上海如何发挥龙头作用同时实现房地产市场的长期健康发展?

正在召开的2020年上海两会期间,上海市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官CEO张海提交了一份关于《关于增加综合住区用地有效供给,促进上海房地产市场长期健康发展的建议》的提案。

提案指出,上海发挥长三角一体化发展中的龙头作用,同时作为中国参与全球合作与竞争的核心力量,其首位度城市地位将促进包含人口、资金等在内的各类要素集聚功能的进一步放大,进而对各类城市功能供给包含住房供给,提出数量和质量上的更高要求。

张海认为,目前的土地供应中,商品住宅用地供应持续严重不足。一方面,居住用地占城市建设用地总量不足30%,低于伦敦的55%,日本三大都市圈的44%和纽约38%。另一方面,2019年1-12月,上海土地市场累计公告出让142幅经营性用地,占地570公顷,可建面积1233万方;其中,含商品住宅用地67幅,占地365公顷,可建面积623万方。另外,全自持租赁住房用地出让27幅,占地108公顷,可建面积218万平米。

与此同时,2019年上海商品房销售金额实现5085亿元,成交面积1195万平米,其中含商品住宅销售金额4175亿元,成交面积773万平米。假设剔除5%保障性住房及15%住宅自持要求,则当年出让商品住宅用地的实际住宅可售面积为500万平米,仅为当年商品住宅成交面积的65%,进一步加剧供不应求的矛盾。

而在租赁住房的供应上,2017年至今,上海公告已成交的全自持租赁住房用地已有89幅,合计建筑面约574万平米,位于中心城区地段的项目占比56%。出让用地中的绝大部分以底价水平定向出让,成交价为周边市场评估价18%左右。到2019年12月,仅41幅土地开工,且只有1个项目投入运营,开发投入运营的时间周期较长,距离住房保障目标的实现存在差距。

另一方面,截止到2019年末,含住宅自持要求的商住用地累计已出让135幅,大致估算其中自持住宅建筑面积达220万平米,按户均60平米计算可达3.66万套。但其中约90%位于外环外,配套匮乏极易推高空置率。根据不完全统计,这些项目的名义楼面地价为15064元/平米,折算至可售面积则实际楼面地价可达26031元/平米,修正后的溢价率水平为73%。在可售部分受政策限制及自持住宅投入回收期长、回报低的多重因素叠加影响下,开发企业面临较大经营压力。

对此,张海建议借鉴同类首位度城市的土地混合利用及低效用地再开发手段及相关经验,在上海进行多元混合的综合住区建设探索和制度创新,并给出三方面的建议措施:

1、加大综合住区用地的有效供给,提高住房供给的数量和质量

(1)以“综合住区”理念进行单元式组合供地,坚持住区范围内的用地多样性和完整性,提倡布局紧凑、高混合性的土地开发模式。

首位度城市中居住方式的重要变化将体现在从单一住宅产品向综合住区的转变。综合住区是居住和工作布置在一起的居住区组织形式,通过土地混合利用有机组合住宅、商业、文娱、办公以及无污染工业等功能,是促进职住平衡,减轻交通压力,提高土地利用效率的重要方式。建议完善土地使用兼容性制度,增设混合用途专用用地代码,对土地利用功能、开发强度、建筑形态进行弹性动态控制,并进行高度灵活的混合用地试点。尝试设立跨街区的综合发展区,除必要指标的总体控制外,尽量以市场化方式开发建设。

(2)以人为本,促进职住平衡,加强完善公共资源调配。

在综合住区中,就业岗位和居住容量应基本匹配,对于不同功能的城市分区设定不同的比例,引入职住平衡度及相关均衡度作为硬性指标进行控制,为就地职住平衡提供前提条件和可能性。同时,加强综合住区与轨交通勤走廊的结合,集中沿线地区实现职住平衡,将“潮汐”客流向“双向饱满”客流引导。

同时,加强基础设施、公共服务体系和生活服务体系建设,保证综合住区内教育、文化、体育、医疗等社会公共服务的均好性,减少居民出行总量,提高居民生活品质。

2、根据板块配套条件水平调整自持住宅比例区间,合理布局

充分考虑城市板块间的租赁承载力差异,根据职住比、人口密度、区域平均收入、交通可达性等对拟出让地块的租赁承载力进行预估并设置竞拍区间。从15%“一刀切”逐步转向在具备理想租赁条件的地区或者项目上指标集中布置,减少分散零星配置,提高未来建设和运营管理综合效率。

3、鼓励通过存量利用或改建更新的方式发展租赁住房

加大闲置商业用地、工业用地、农村建设用地等各类存量低效土地的利用,新增并单列供地指标建设租赁住房;对因早期建设速度和需求不匹配导致的闲置保障房、人才公寓以及部分受限类住宅存量的价值再挖潜;中心城区内已无法满足原有居住功能需要的老公房资源经征用改造后二次投入利用。同时,建议加快健全与存量开发相适应的各类配套政策和指引。

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