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去年全国商品房销售额近16万亿元,刷新历史纪录

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2019年,在房地产金融环境不放松的情况下,全国房地产市场销售额仍刷新纪录。

1月17日,国家统计局发布2019年1~12月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,去年全年,全国房地产商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1—11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%

去年全国近16万亿销售额刷新纪录

按照国家统计局发布的数据,近16万亿的年度销售业绩再创历史新高。回顾过去几年,2018年,商品房销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元;2017年,商品房销售面积169408万平方米,商品房销售额133701亿元。

不过,值得注意的是,16万亿销售额中,住宅与商办市场分化明显,商业地产持续量缩。就销售面积而言,2019年住宅销售面积增长1.5%,而办公楼销售面积下降14.7%。

国家统计局数据显示,2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,1—11月份为增长0.2%,上年为增长1.3%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1—11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

“在一些城市和地区,商业地产前期规划超前,市场整体供大于求,商业地产同质化现象严重是主要原因。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

区域表现分化,西部区域增速靠前

国家统计局数据显示,2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1—11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%,增速比1—11月份回落0.5个百分点,比上年加快0.5个百分点。

9.9%的房地产投资增速是自2019年5月份以来出现的第8个月连续下滑,但在业内人士眼中,在所有宏观经济指标中,房地产投资同比增幅仍处高位,接近两位数。

从分区域表现来看,西部区域增速靠前。

按照国家统计局发布的信息,2019年,东部地区房地产开发投资69313亿元,比上年增长7.7%,增速比1—11月份回落0.6个百分点;中部地区投资27588亿元,增长9.6%,增速回落0.1个百分点;西部地区投资30186亿元,增长16.1%,增速加快0.8个百分点;东北地区投资5107亿元,增长8.2%,增速回落0.7个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,不管是商品住宅的开发投资还是销售额都有超过10%的增长,西部区域增速靠前远高于其他区域,西部地区一方面整体政策环境相对宽松,另一方面作为尾部城市在棚改减弱、市场转冷下虽然收缩,但是整体范围较大、尾部较长。

企业融资环境持续收紧,寻求海外融资

按照国家统计局数据,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,增速比1—11月份加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。

许小乐表示,政策从“去杠杆”到差别化“稳杠杆”,呈现“企业端紧,居民端改善”。企业的融资环境持续收紧,国内贷款和自筹的增速比较弱。为了加快资金回流,开发企业加快预售、以价换量,并加快到海外融资,今年利用外资增长速度超过60%。

而在居民端,在差别化信贷政策下,个人按揭贷款的增速超过了15%,超过销售额的增长速度,2018年个人按揭贷款为下降0.8%。

在国内融资环境持续收紧的情况下,房企加快海外融资。据中原地产研究中心统计数据,今年1月上半月,超过20家房地产企业发布了超过90亿元的融资计划,创造最近数年单月美元融资记录。

“主要是用于借新还旧,发行美元债是暂缓资金压力的一种途径。”某房企资金中心人士表示。

中原地产首席分析师张大伟指出,从整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量额度发行美元债。预计,2020年房企美元融资将继续高位运行。

对于2020年房地产市场的预判,张波指出,预计“分化”将成为2020年市场的重要表现,一是销售市场分化,2020年二手房市场整体波动性将继续减小,春节前量价难有大起色,“小阳春”依然有望出现在各类城市,一线城市房价下行的空间较小,而不少二三线城市房价下探的空间依然存在;二是土地市场分化,棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑,而房企回归一二线的步伐正在逐步加快。三是房企增长分化,2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓,龙头房企的销售规模增长继续趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响,淘汰率将不断提升。

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