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独家|福晟仅占与世茂合资公司20%股权,将裁员近三分之二

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1月13日,福建地产商福晟集团正式宣布了和世茂集团的合作。据了解,两家公司将联合东方资产成立一个新的地产运作平台,而项目则由福晟集团注入其中。

在当天的发布会上,双方并未披露具体的交易内容。

澎湃新闻(www.thepaper.cn)从接近这笔交易的人士处获悉,此次三方的股权比例大致为4:4:2。世茂海峡集团总裁兼董事长吕翼透露,世茂集团将全面代管福晟的项目,此外还将对福晟原有的架构进行大幅度的整合,精简人员提升效律,原有费用宽裕到更减一点,利润体现出来。

世茂、福晟和东方资产合作三方股权比例为4:4:2

在此次的发布会上,双方并未披露具体的交易内容。

澎湃新闻(www.thepaper.cn)从接近这笔交易的人士处获悉,此次三方的股权比例大致为4:4:2。其中,世茂集团和东方资产分别持股40%,福晟集团留有20%的股权。交易的项目个数大约为70多个。据澎湃新闻了解,世茂集团从该笔交易中可获得大约2500亿元左右的货值。目前,世茂已经从上周开始逐步介入福晟的项目。“现在的任务是要让福晟的项目先动工,不能全部停在那里。”前述知情人士说。

对于福晟集团的实际控制人潘伟明来说,2019年是艰难的一年。曾经,按照潘伟明的计划,福晟要在2019年实现销售额900亿元,2020年实现1300亿元。

然而,2019年下半年,股价闪崩,裁员50%、申请破产被拒,对福晟不好的消息陆续爆发。项目停工,多笔高利率的民间借贷,种种消息显示,潘伟明的资金链出现了问题。

福晟的资金流动问题也在13日的世茂福晟发布会上得到了确认。

谈及福晟之前遇到的困难,许世坛在媒体群访时称,福晟之前遇到的是短期资金流动性问题,现在需要做的是短债用长债来置换,把贵的融资的钱换成便宜的钱。世茂会配合金融机构一起做这个事,目前正在做债务重组。

官方资料显示,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团。旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家子公司。2017年12月1日,福晟集团完成了对佑威国际的反向收购,更名为福晟国际(00627.HK),借壳登陆了香港资本市场。福晟国际是福晟集团地产业务的上市平台之一,业务主要聚焦于长三角和粤港澳大湾区。

2019年9月9日,福晟集团旗下香港上市公司福晟国际发布公告称,公司获最终控股股东潘伟明通知,将64.16亿股股份转给儿子潘浩然。潘浩然占股56.45%,成为福晟国际的实际控制人。

从这时开始,潘伟明把自己和上市公司做了切割,此次的交易部分也完全不涉及上市公司部分。

截至2019年上半年,福晟国际共拥有14个正在开发及待售的项目,总建筑面积约166.08万平方米,权益总建筑面积约136.54万平方米。2019年半年报显示,福晟国际实现合约销售额约12.1亿元,总收入约2.99亿元,同比上升313%;公司拥有人应占期间利润为1.16亿,若扣除非经营性项目,福晟国际除税后经营利润约0.73亿元,开始扭亏为盈。

福晟项目几近全数停工,最终只留约三分之一员工

澎湃新闻从知情人士处了解到,目前福晟集团旗下现在的项目几近全数停工,最终福晟将只留下约三分之一的员工。

值得注意的是,潘伟明并未将福晟集团的资产注入上市公司,而是将福晟系公司可划分为两个平台,一个是福晟集团,另一个便是上市平台福晟国际,两个公司独立运作,当时潘伟明只在福晟国际中装入了六个项目。

在准备上市的这一年,是潘伟明大举扩张拿地的一年。

此前,福晟集团遵循着“五不拍原则”,即不拍利润率低于15%的土地;不拍建筑面积低于10万平方米的土地;不拍风水不好的土地;不拍无信心拆迁的土地;不拍“地王”项目的土地。然而,在不断大举扩张的进程中,在众多房企的规模论中,潘伟明打破了这些原则,福晟拿了很多难以拆迁的旧改项目,同时也拿了很多低利润的项目。

潘伟明组建了一支名为“飞虎队”的拿地队伍。仅在2017年就斥资800亿元拿下了总计货值3199亿元,这样的扩张模式让福晟很快挤进了规模房企的队伍,在当年房企新增土地货值榜上排名第七。

2018年,福晟继续加码拿地扩张,不断采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

福晟国际2019年的半年报显示,截至2019年6月底,公司总收入约3亿元,同比增长313%,但在营收上升的背后源于高杠杆的支撑。数据显示2019年上半年净资本负债比率为138.1%(2018年12月31日: 164.8%)在债务结构上,公司短债占比较高,2019年中期的短期债务为443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元。有息负债金额372.71亿元,整体资产负债率接近80%。经营现金流为负3.3亿元,2018年4到9月为11.5亿元,经营现金流由盈转亏,减少约128.3%。今年上半年投资现金流为负11.9亿元,融资现金流为12.1亿元。|

并购多个地产公司项目,世茂资产负债率上升至73.2%

世茂集团此前发布的2019年全年销售金额显示,实现累计合约销售金额2600.7亿元,同比上涨48%,此前定下的销售目标为2100亿元,年度目标完成率达到了124%。在克而瑞研究中心发布的排行榜中,世茂在全口径销售金额、操盘金额和权益金额3项中均挤进了前十,位居第九。

仅在2019年上半年,世茂房地产就连续从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购了总计18个项目,总金额近200亿元。在可售货值大幅提升的同時,保持50%以上的去化率水平。按照半年报披露的数据,世茂集团上半年新增60个项目,增加土地储备1412万平方米,其中收购金额占总量的60%。

连续的收购也使得世茂的负债率逐步上升。此前,世茂连续8年净负债率处在60%以下的低位,2019年上半年,世茂集团的资产负债率为73.2%,此外,在短期偿债能力方面,2019年上半年的流动比率约为1.5。一般说来,比率越高,说明企业资产的变现能力越强,短期偿债能力亦越强,反之则弱,一般流动比率应在2以上。

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