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为什么这些城市人口流出多但房价上涨快?

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官明谦/文

全国TOP30人口流出城市,基本都有超过100万以上的人口流出(2018年数据),这些城市在普通人眼里是一些“无人问津”的城市。(表1)

然而就是这些“无人问津”的城市,在2014年1月-2019年11月,有一半以上的全市房价累计涨幅超过全国的平均水平(57%),同时临沂、保定、咸阳等涨幅均超过90%。(表2)

为什么这些城市看起来不怎样,但房价却可以涨这么多?带着这个问题,以G市为例做一个分析。

G市人口流出持续加大,但是房价翻了两番。原因在于G市的人口红利非常大:人口基数大、潜在进城人口多、城区人口增长快。(表3、表4)

同时,由于G市是一个不发达的城市,城区以外的区域配套都较差,绝大多数的人会选择来市中心买房,像G市的市政府周边4公里在2010-2018年间都是人口持续聚集的区域。但是由于目前城区面积还很小,出现大规模的供不应求现象,导致房价被进一步拉高。(表5)

虽然这个发现很诱人,但是我们也要当一个“理性的人”。因为G市从2016年的5348元/平方米涨到2018年的7369元/平方米,已经涨了很多,未来房价想要达到更高的水平,需要靠城市的进一步的升级。

那么这里又引出了一个有趣的问题:这些在2018年人口流出TOP30的城市中,哪几个还存在着房价继续大涨的可能呢?下面我们从人口红利及城区土地稀缺度来分析。

首先,人口红利从人口基数、潜在城镇化人口以及城区人口增幅这三个角度综合来看。得分越高意味着待开发的人口红利越大。(表6)

其次,城区土地稀缺度通过高价值土地的面积以及建成区大小来反映城区的人地关系的紧张程度。高价值土地面积占比越高,建成区面积越小,意味着目前城区中真正能够实现舒适居住的区域就越小,人地关系就越紧张。(表7)

稀缺度与人口红利之间对房价存在一种正反馈的关系,意味着当城市的人口红利开始兑现时,倘若有高稀缺度的buff(增益效果)加持,相对来说,这个城市的房价出现大幅度增长的可能性更大了。

因此,我们把TOP30人口流出的城市以城区土地稀缺度、人口红利进行划分,就可以得出这些城市未来的房价增长机会点在哪里。

例如,增长潜力大的城市由于潜在进城购房人口多而且城区人地关系紧张,一旦人口红利开始兑现,房价将有较大可能出现大幅度的增长。而机会型的城市有可能因为红利已经兑现过一轮了,未来的房价增长更加需要城市的升级带动。

下面以临沂为例,从经济产业角度分析如何把握这种类型城市的机会。

首先让临沂做个自我介绍,她是山东省面积最大、人口最多的城市,同时是一个劳动密集型的城市。

把临沂的城市经济、人口、土地宏观数据与山东省其他城市进行对比,可以看到,经济上,城市投资驱动排名全省第一,同时财政负债高,意味着城市正处于大规模的建设时期,但是居民财富平均水平仍然较低;人口上,潜在购房需求大,但人口流出严重,就业驱动较弱;土地上,目前城市核心城区面积较小,但是扩张维持稳定。

总体而言,临沂在经济、人口、土地三个维度上均有明显的优势与短板,是一个特点鲜明而且发展后劲充足的城市。因此如何精准抓住这个城市发展优势是关键。

人口与土地的关系在上文已经有介绍,这里就不再赘述,主要分析临沂在经济与产业上存在的机会。

首先与山东省各城市产业结构对比,2018年临沂三产占比仅次于济南与青岛,意味着临沂的产业发展在省内已经到达了一个相对高的水平。

其次从1995年到2018年的产业结构变化来看,目前三产占比已经超越了二产占比,城市进入了工业效率提升的阶段,未来需要依靠高效率的产业推动城市扩容。

近五年,营利性服务业与金融业的产值增长均超过了120%,在增长速度上“碾压”其他产业。从这个数据上可以看出,这两类高效率的产业在临沂开始萌芽,同时发展十分迅猛。

最后从各产业就业的人口来看,目前临沂的就业人群呈橄榄型分布。从近五年看,目前仍然是中等收入的人群增长最多,占全市新增就业人口的63%。其中制造业人口增加了12万人,涨幅为60%。意味着城市目前仍然处于工业化的加速时期,主要是中等收入的人群快速聚集。(表8)

总结一下临沂产业存在的机会就是,目前,城市处于工业化加速时期,中等收入的人群为当前的核心增量人口。同时由于城市已经进入工业效率提升的阶段,营利性服务业、金融业等高效率的产业在临沂开始萌芽,同时发展十分迅猛。预计未来城市产业发展动力充足,关注城市新兴产业的红利。

(作者为禾略中国行业分析师,本文仅代表作者观点)

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