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溢价率持续走低 不限价宅地回归

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2019年北京成交58宗经营性用地,包含21宗限竞房用地、14宗不限价宅地;成交金额约1672.1亿

土地

2019年是北京土地市场转折的一年。这一年,房企拿地更趋谨慎,土地溢价率低位徘徊;不限价宅地重新回归,且供应数量日渐增加。年内,北京共成交58宗经营性用地,其中包含21宗限竞房用地、14宗共有产权住房用地、14宗“不限价”宅地、1宗租赁住房用地以及8宗商业或其他类多功能用地;建设用地总面积约为357.32万平方米,建筑控制总规模约为733.78万平方米,总成交金额达到约1672.10亿元。

不限价宅地增加,成交14宗

2020年的北京土地首秀让不限价宅地再度成为行业内外关注的焦点。15家房企同台竞技,融创、中海各落一子,打破了2019年末北京土地市场底价成交的局面。

自2016年下半年起,北京开始采用“限房价、竞地价”的供地方式,限竞房地块成为北京土地市场中的主力。

近两年,随着限竞房项目密集入市,库存积压的问题也日渐突显。中原地产研究中心的数据显示,截至2019年12月,北京限竞房已经连续16个月出现供应量大于签约量的现象。

2019年以来,北京不限价宅地供应量明显增加,其中不乏丰台石榴庄、朝阳孙河、石景山首钢园区等热点区域。具体来看,去年丰台区共出让6宗住宅用地,其中3宗为“不限价”宅地,占比达半数;朝阳区、门头沟区、平谷区、怀柔区和石景山区各成交2宗“不限价”宅地,朝阳区成交的2宗土地均位于孙河板块;余下1宗地位于密云区。

房企拿地态度更趋谨慎

中国指数研究院发布的数据显示,2019年北京成交的50宗住宅用地中,有28宗为溢价出让,平均溢价率约为10%,自2016年起连续三年下跌。

记者在北京土地竞价现场观察到,各房企拿地态度更趋谨慎,在面对高价地时尤为明显,不少报名参与竞价的房企在举牌环节表现得并不积极。因为土地所占用的资金量大,对房企的现金流水平要求高,加之对区域发展前景、域内项目去化水平等诸多因素的考量,房企的拿地节奏会随着市场环境的变化而不断调整。

除去招标出让的7宗土地外,去年溢价率超过40%的经营性用地仅有3宗,2宗位于通州区,1宗位于北京经济技术开发区。

其中溢价率最高的是通州新城0203街区地块。该宗地位于五环和六环之间,建筑控制规模约为5.91万平方米。共有11家企业报名参与该宗地的竞买。经过45轮的激烈争夺,最终,北京通州房地产开发有限责任公司以18.8亿元的价格竞得该宗地,溢价率达到约42.42%。根据出让条件,该宗地中商品住房销售均价不超过52508元/平方米,且最高销售单价不得超过55133元/平方米。

此外,溢价率在30%至40%之间的土地共有4宗,两宗位于大兴区,朝阳区、通州区分别有一宗。其中,位于通州区台湖镇和经开区河西区的2宗土地分别由中建一局集团房地产开发有限公司和港中旅房地产开发有限公司竞得,溢价率均超过39%。前者为共有产权住房用地,后者为限竞房用地。

从企业层面来看,中海和华润在2019年的北京土地市场中表现较为积极,通过或独立或合作竞买的方式竞得多宗土地。但总体来看,企业拿地的关注点越发由“数量”转向“质量”,态度更趋理性。

采写/新京报记者 赵昱

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