仲量联行：上海2019全年高端住宅成交量同比增长30.3%

2020年1月9日，仲量联行2019年第四季度上海房地产市场回顾及展望发布会在上海举办。数据显示，2019年上海整体市场及高端住宅成交量超过2018年。2019全年住宅整体市场成交量达约770万平方米，较基数较低的2018年同比增长17.7%。全年高端住宅成交量同比增长30.3%至2363套，为2017年以来的新高。

具体而言，新开盘项目去化速度分化加剧。新开盘项目中，一些在产品设计、装修品质或性价比方面具有明显优势的项目取得了不俗的销售率，如徐汇的云锦东方二期、浦东的中企滨江悦府、黄浦的复地雅园公馆等。

仲量联行预计，2020年上海整体楼市政策将保持紧缩。但由于全国经济依然承压，预计货币政策将在“灵活适度”的基调下迎来边际放松。在上海楼市政策维持紧缩的背景下，2020年整体住宅成交量仍难有明显起色，因此新开盘项目的去化速度仍将出现分化，未来在产品设计、装修品质及性价比等方面具有优势的项目将脱颖而出。

甲级办公楼

在甲级写字楼市场，一些新兴行业展现出强劲需求潜力。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“随着许多科技新媒体企业寻求优质办公空间以提升品牌形象，该行业已成为整个甲级办公楼市场日益重要的需求来源。”尽管零售物业市场面临诸多挑战，新兴业态租户仍继续扩张。

企业成本控制型需求成为2019年上海办公楼租赁市场需求的主要来源。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“经济的不确定性使企业对租赁采取更加谨慎的策略。非中央商务区因其租金优势持续受到大租户的青睐，与此同时，我们发现2019年的租赁活动中，续租占比有所提升。”

科技新媒体行业呈现增长势头，与金融服务业和专业服务业共同成为中央商务区重要的需求来源。科技新媒体企业为提升形象、引进人才而选择入驻甲级办公楼，过去一年来自该行业的需求占甲级办公楼净吸纳量的20%。

预计2020年，将有超过150万平方米的新增供应入市，主要集中在非中央商务区。2019年，前滩作为最活跃的新兴板块持续吸引了诸多浦东中央商务区的租户入驻。高品质的新项目将帮助新兴板块逐渐成为更具吸引力的商务目的地。然而，供应持续放量将继续给整体市场的租金表现带来压力。

产业园区

新增供应保持高位，2019年租金仍表现平稳。2019年第四季度，市北有38,420平方米的项目入市，浦江也有两个新项目竣工，共计约281,000平方米。2019年全年供应量保持高位，共计约682,000平方米。得益于科技新媒体及生物医药行业的稳定需求，2019年整体空置率仅小幅上升2.3个百分点。例如，云从科技在张江人工智能岛扩租了2,000平方米，达到8,000平方米的总体量。绿谷也在张江创新园租下4,000平方米。2019年的整体租金保持平稳，同比小幅下降0.6个百分点至4.4元/平方米/天。张江板块表现强劲，全年租金上涨1.8个百分点。

零售物业

尽管零售物业市场面临挑战，但不断演变的消费者偏好仍为新兴租户业态的发展提供持续动能。仲量联行中国区零售地产部总监隗然表示：“千禧一代对于街头文化的热爱以及年轻家庭对于互动性更强的消费体验的偏好，推动了多种新兴业态在购物中心内的扩张，如运动和潮牌服饰、以抓娃娃机和盲盒为代表的潮流玩具店、宠物商店和室内动物园等。”

尽管2019年第四季度供应相较前三个季度有所回升，新增商业面积近500,000平方米，但受多个项目延期的影响，2019年总供应量仅约为去年总供应量的一半。

展望2020年，上海零售物业市场仍将利好租户。仲量联行预计，将有更多业主通过租金优惠来填补空置面积，而更多的存量改造项目将继续为老旧物业提供新的增长引擎，推动存量零售资产的长期升值。

物流地产

第三方物流整合租赁面积，加之2019年市场新增供应较少，年度净吸纳量走低。2019年全年净吸纳量达到105,833平方米，低于近年来的平均水平。全年来看，在可租赁面积集中的奉贤和临港等细分市场，物流地产租赁需求尤为强劲。

中国冷链经济增长持续带动仓储需求。2019年第四季度，某冷链运营商与某生鲜食品电商在西北和奉贤细分市场均录得较大面积租赁成交。

“上海土地供应持续收紧，导致未来非保税高标库供给有限，溢出效应将进一步促进周边卫星城市的物流地产开发，”仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖表示。2019年全年上海新增供应面积仅为47,000平方米，是自2002年以来的最低水平。预计新增供应将在2020年有所回升，但仍将低于近年来的平均水平。未来，随着第三方物流、制造类企业、有升级需求的租户等继续在位置优越的新项目中租赁空间，预计市场吸纳量将有所回升。由于新增供应将为租户带来更多选择，预计未来租金增长将有所放缓。

投资市场

2019年上海投资市场的总交易额达人民币1,065亿元，领跑全国。这是上海连续第四年交易额超过人民币1,000亿元。与往年一样，办公楼市场在所有类型的大宗交易中占比最大，占上海投资市场总交易额的58.7％。但剔除2018年溢出的成交以及今年上半年由政府推动的两项交易后，2019年全年上海投资市场的成交金额约为人民币651亿元，较2018年相比投资势头明显放缓，主要原因是办公楼市场表现差强人意且投资者情绪转向谨慎。

但在2019年第四季度，上海投资市场达成几宗重要交易，显示其十足韧性。这包括由沪港联合以人民币24.2亿元的价格收购位于打浦桥区域的一栋物业，以及ARA和其他两家机构共同收购了位于浦东三林地区的一栋商业物业。来自跨国公司的这些投资交易表明投资者对上海市场的长期前景持积极态度。

“预计2020年仍将是投资较为活跃的一年”，仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“随着投资收益率逐步上扬，投资者将继续在市场中积极寻找机会。在利率走低的环境下，核心的稳定型资产将受到投资者更多的青睐和关注。”