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张玉良:绿地已在转型中实现增长 拿地重心将回到一二线城市

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2020年1月8日上午9时,绿地控股集团股份有限公司(绿地控股,600606.SH)在其上海总部召开了2019年度媒体交流会。绿地控股集团董事长、总裁张玉良直言,2019年,绿地控股房地产业务合同销售金额3880亿元,应该说没有完成其内部制定的4000亿元目标,不过业务发展质量较好,回款3010亿元,住宅部分回款率达到89%。2020年,绿地控股的内部销售目标,在2019年的基础上有一定提升,但依然以“稳中提质”为主。“房地产是绿地的主业,但不是单一的唯一的业务,只用房地产的业绩来衡量企业的发展,不全面。”

整场沟通会持续了150多分钟,张玉良对媒体提出的近期绿地住宅工程质量问题、武汉绿地中心停工传闻、上海董家渡项目的进展等热点问题有问必答。他同时透露,绿地控股未来会研究分拆大基建、大消费等板块单独上市的可能性,暂无具体时间表。

绿地控股2019年营业总收入4225.3亿元,同比增长21.16%;利润总额305.1亿元,同比增长25.73%;归母净利润148.5亿元,同比增长30.57%;基本每股收益1.22元,同比增长31.18%。对于分红,张玉良笑着表示,绿地控股会响应国家鼓励上市公司加大分红力度的政策,今年的分红比例可能会比去年更高。

在不加大杠杆的情况下融资,拿地重心回到一二线城市

在与媒体交流之前,绿地控股财务部副总经理吴正奎介绍财务情况时称,绿地控股平均融资成本率为5.6%。

张玉良在介绍2020年绿地控股工作重心时表示,“这个融资成本率不算高,可以说,绿地已经顺利转型,并在转型中实现了增长。今年的工作重心,在注重国家政策导向之外,我们将重视现金流和投资回报率,在不加大杠杆的情况下融资,实现中长期的增长。”

绿地控股在会上披露的数据显示,该公司2019年资产负债率87.94%,扣除预收账款后负债率81.46%,分别较去年下降了1.55个百分点和2.94个百分点。

“去年8月之后,房企的压力都很大,体现在大企业降价促销,人事更换很快。”对于2020年房地产市场,张玉良表示,整个市场的总量将下降5%-10%,竞争加剧、结构分化严重,包括土地市场随之分化。绿地控股未来的拿地重心将回到一二线城市,三四线城市要看区域成长性,包括人口数量、金融政策等。

“市场容量有限,企业要做的就是审慎,细化分析市场。”张玉良说。

2019年,绿地控股在三四线城市的销售业绩快速增长,其中住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%,回款金额同比增长41%。

张玉良解释说,绿地控股布局了很多城际空间站,主要依托高铁站,目前有五六十个项目在开发,每个的土地面积在1000亩之上。“可以说,地级市如果没有高铁站,在未来的经济发展中肯定是会出局的。”

对于那么多体量的城际空间站能否形成有效运营,张玉良说,首先要符合地方政府的规划要求,看城市需要什么功能,现在很多城市对外能力在增强,对不同规模的会展中心的需求在增加。其次,城际空间站的商业配套比例不会太高,商业运营自主经营为主,一般都会配有1-2个酒店,1个酒店公寓,1个大型的超市等,“这些,绿地自己就可以运营了”。

武汉绿地中心欠债停工?“这是个笑话。”

此前,武汉绿地中心因在网上流传的一份绿地控股与中建三局集团有限公司的工程联系函,在去年11月传出因为资金问题不得不停工的消息。张玉良对此表示:“这就是个笑话。” “重大型战略项目怎么可能随便停工?”

回答这个问题时,张玉良的语调一度升高,“炒作武汉绿地中心停工,不知道什么原因、什么目的。文章发出来的时候,武汉中心14万平米的裙楼开业了,第一个月来了200万消费者。这个楼的下面已经开业了,你说它停工,我觉得是笑话。新年我们还和武汉市政府搞了两个大活动,一个是登高,一个是全景亮灯。我觉得不符合事实,我们跟自媒体沟通了一个多星期十天左右,最后无法协商,彼此不能接受,只能起诉了,法院受理马上开庭了。文章还延伸到国家经济下行,说绿地资金链有问题,这更不应该,经济下行的压力下,企业都会很谨慎去做一些事情。”

“有一些地区的产品,政策发生较大变化后,自动停工是有的,就像晓东(绿地控股董事会秘书王晓东)说的,是自主调控的结果。比如武汉一个商业体,去年1月份就停工了,是政府通知我们停工的。……重大型战略项目怎么可能随便停工?”“我们和中建三局的关系一直很好,前一阵子还相互问候了新年”。

对于2019年以来绿地控股屡被投诉的房屋质量问题,张玉良表示,“工程质量是基础工作,如果质量都不能保证,这个企业一定要全面反思自己。当然,任何一个企业都会存在问题,我们现在所做的是期望工程质量的问题越少越好,对一般的工程质量问题全面避免,重大的工程质量问题要杜绝。去年绿地暴露了一些问题,从高层来看,高度重视;从执行来看,举一反三。我们将每一次事故作为杜绝下次事故的着力点加以克服。我们的工程质量相信会逐步提高,争取没有重大质量问题。”

春节后,上海董家渡项目住宅开启预售

绿地控股的另一个地标性建筑——上海外滩绿地中心(即董家渡项目),张玉良强调了几次“这个项目很好”。他说,一是进展很快,“接手后一年里,7栋总部办公楼已经基本落成。今年一季度,3栋楼就要交付使用,将会陆续有知名企业入驻;二季度会交付剩余的4栋楼。春节后,住宅部分也要开始预售。”

二是这个项目功能多,“艺术中心已经开工建设,跨中山南路的天桥未来将成为上海的一个旅游景点、重要景观。奢侈品中心计划在今年二季度进入装修阶段,临江的店铺三季度就可以先期开业了。”

张玉良还表示,外滩绿地中心总投资达到800亿元,目前还在投入期,未到产出期。虽然已经开始销售写字楼、住宅等物业,但利润还不足以覆盖成本。他透露,绿地控股持有该项目约50%股权,现阶段尚未有并入上市公司报表中的计划。

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