万科、恒大销售增速不及10%，头部房企面临规模天花板

中国地产商开始逐渐触碰到规模的天花板。

过去的2019年，碧桂园（02007.HK）、万科（000002.SZ）和中国恒大（03333.HK，下称“恒大”）依旧保持行业前三的水平。不过，这些房企巨头不得不面临一个核心问题：销售增速开始放缓。

根据三家公司披露的数据看，万科销售增速创下历史新低。万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比增3.94%。

恒大销售增速同样不到10%，根据恒大数据，2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元，同比增长9%，全年合约销售面积约5846.3万平方米，全年合约销售均价为10281元/平方米。

仅披露权益销售数据的碧桂园，同样出现增幅乏力。根据公告，2019年碧桂园权益销售金额5522亿，同比增长10.03%。此外根据克而瑞监测，碧桂园2019年全口径销售额7715.3亿，同比增加5.9%。

“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言，将面临重大考验。”阳光城（000671.SZ）执行董事长兼总裁朱荣斌告诉第一财经记者。

百强房企销售增速6.5%

克而瑞数据显示，2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标（对外披露的全口径目标），但整体超额完成率不及2016年和2017年。

截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

其中，龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

根据克而瑞数据，2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。

2019年，TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与2018年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元，同比增幅达5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛增幅分别为12%和3.6%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较2018年同期提升7.6%至517.1亿元。截至2019年12月末，各梯队房企中TOP100的权益金额门槛由上年的204亿元降低至187.8亿元，而TOP200房企的门槛则继续保持在60亿元左右。

“头部房企规模已经开始逐渐触碰到天花板，增速放缓非常明显。对于TOP30以外的房企，缺乏一定的规模优势将缺乏资金、人力的相应资源，未来的发展速度也明显不及中段房企。”一位上市房企总裁告诉记者。

行业竞争加剧

虽然行业增速放缓，大部分处于规模中段的房企则出现了跑赢大市的情况。

比如，中国第四大房企融创中国（01918.HK）2019年全年累计实现合同销售金额约5562亿元，同比增长21%。从目标完成情况看，融创中国同样完成年初5500亿销售目标。

2019年重回TOP10的世茂房地产（00813.HK）则表现出快速发展的态势。根据公告，世茂房地产2019年累计合约销售总额约为人民币2600.7亿元，累计合约销售总面积为1465.62万平方米，同比分别上升48%及37%；平均销售价格为每平方米17744元。

同样保持较高复合增长率的还有旭辉控股集团（00884.HK，下称“旭辉”），2019年旭辉完成合同销售金额约2006.0亿元，超额完成1900亿年度目标，同比增长32%，合同销售面积约1203.5平方米，同比增长26%，合同销售均价约16700元/平方米。

得益于之前的多点布局，2019年中南建设（000961.SZ）累计合同销售金额约1960.5亿元，比上年同期增长34%；累计销售面积约1540.7万平方米，比上年同期增长35%。

刚刚跨过千亿的滨江集团（002244.SZ）增速同样跑赢同行，滨江集团2019年全年实现销售1120.6亿元，同比增长31.8%。

“未来两年我依旧看好市场，市场规模还是巨量，给我们这样低杠杆企业更多的机会。”滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴认为。

从上述企业看，快速发展基本都得益于较低的财务杠杆和此前较低的拿地成本，使得这些企业可以有超过30%的增速。

不过，有企业进步的同时就有企业出现失位。

克而瑞数据显示，头部房企中，龙湖集团（00960.HK）跌出行业TOP10，以2425亿销售额排至第11位。而泰禾集团(000732.SZ)2019年权益销售金额626.4亿，较上年同期的1095.3亿下跌超过四成，而行业排名则从17跌至40，成为50强中下滑幅度最大的一家房企。

华夏幸福（600340.SH）则从2018年全口径销售13位跌至2019年20位。根据克而瑞监测，华夏幸福销售额同比下降，2019年华夏幸福全口径销售1510亿，2018年数据则为1680亿。

此外，刚上市不久的新力控股（02103.HK），由2018年行业第33名，降至2019年的36名。

在上一轮房地产上涨周期中，泰禾集团、华夏幸福均因为过于激进的战略，导致财务杠杆和融资成本明显高于同行，当行业下行来临时令到公司经营苦不堪言。成为房企里面为数不多负增长的公司。

易居企业控股（02048.HK）CEO丁祖昱认为，地产后半场，房企已经不能一味追求规模扩张，发展重点也逐步由“增量”转向“提质”，企业整体目标增速也将趋缓。未来，市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素。