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万科、恒大销售增速不及10%,头部房企面临规模天花板

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中国地产商开始逐渐触碰到规模的天花板。

过去的2019年,碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)和中国恒大(03333.HK,下称“恒大”)依旧保持行业前三的水平。不过,这些房企巨头不得不面临一个核心问题:销售增速开始放缓。

根据三家公司披露的数据看,万科销售增速创下历史新低。万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元,同比增3.94%。

恒大销售增速同样不到10%,根据恒大数据,2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元,同比增长9%,全年合约销售面积约5846.3万平方米,全年合约销售均价为10281元/平方米。

仅披露权益销售数据的碧桂园,同样出现增幅乏力。根据公告,2019年碧桂园权益销售金额5522亿,同比增长10.03%。此外根据克而瑞监测,碧桂园2019年全口径销售额7715.3亿,同比增加5.9%。

“未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言,将面临重大考验。”阳光城(000671.SZ)执行董事长兼总裁朱荣斌告诉第一财经记者。

百强房企销售增速6.5%

克而瑞数据显示,2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末,绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标(对外披露的全口径目标),但整体超额完成率不及2016年和2017年。

截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

其中,龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓,集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升,梯队竞争加剧,TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看,TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制,未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集,TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

根据克而瑞数据,2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降,在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。

2019年,TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与2018年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元,同比增幅达5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元,门槛增幅分别为12%和3.6%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较2018年同期提升7.6%至517.1亿元。截至2019年12月末,各梯队房企中TOP100的权益金额门槛由上年的204亿元降低至187.8亿元,而TOP200房企的门槛则继续保持在60亿元左右。

“头部房企规模已经开始逐渐触碰到天花板,增速放缓非常明显。对于TOP30以外的房企,缺乏一定的规模优势将缺乏资金、人力的相应资源,未来的发展速度也明显不及中段房企。”一位上市房企总裁告诉记者。

行业竞争加剧

虽然行业增速放缓,大部分处于规模中段的房企则出现了跑赢大市的情况。

比如,中国第四大房企融创中国(01918.HK)2019年全年累计实现合同销售金额约5562亿元,同比增长21%。从目标完成情况看,融创中国同样完成年初5500亿销售目标。

2019年重回TOP10的世茂房地产(00813.HK)则表现出快速发展的态势。根据公告,世茂房地产2019年累计合约销售总额约为人民币2600.7亿元,累计合约销售总面积为1465.62万平方米,同比分别上升48%及37%;平均销售价格为每平方米17744元。

同样保持较高复合增长率的还有旭辉控股集团(00884.HK,下称“旭辉”),2019年旭辉完成合同销售金额约2006.0亿元,超额完成1900亿年度目标,同比增长32%,合同销售面积约1203.5平方米,同比增长26%,合同销售均价约16700元/平方米。

得益于之前的多点布局,2019年中南建设(000961.SZ)累计合同销售金额约1960.5亿元,比上年同期增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,比上年同期增长35%。

刚刚跨过千亿的滨江集团(002244.SZ)增速同样跑赢同行,滨江集团2019年全年实现销售1120.6亿元,同比增长31.8%。

“未来两年我依旧看好市场,市场规模还是巨量,给我们这样低杠杆企业更多的机会。”滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴认为。

从上述企业看,快速发展基本都得益于较低的财务杠杆和此前较低的拿地成本,使得这些企业可以有超过30%的增速。

不过,有企业进步的同时就有企业出现失位。

克而瑞数据显示,头部房企中,龙湖集团(00960.HK)跌出行业TOP10,以2425亿销售额排至第11位。而泰禾集团(000732.SZ)2019年权益销售金额626.4亿,较上年同期的1095.3亿下跌超过四成,而行业排名则从17跌至40,成为50强中下滑幅度最大的一家房企。

华夏幸福(600340.SH)则从2018年全口径销售13位跌至2019年20位。根据克而瑞监测,华夏幸福销售额同比下降,2019年华夏幸福全口径销售1510亿,2018年数据则为1680亿。

此外,刚上市不久的新力控股(02103.HK),由2018年行业第33名,降至2019年的36名。

在上一轮房地产上涨周期中,泰禾集团、华夏幸福均因为过于激进的战略,导致财务杠杆和融资成本明显高于同行,当行业下行来临时令到公司经营苦不堪言。成为房企里面为数不多负增长的公司。

易居企业控股(02048.HK)CEO丁祖昱认为,地产后半场,房企已经不能一味追求规模扩张,发展重点也逐步由“增量”转向“提质”,企业整体目标增速也将趋缓。未来,市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素。

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