困扰了房企大半年的融资难问题，在2019年末2020年初似乎迎来了一丝曙光。
进入1月，龙湖、龙光等房企接连境外发债，融资利率也创下新低，加之全面降准，对大型房企和优质房企而言，一个新的融资窗口正在来临，而行业也度过了资金全面紧张的时刻。
不过行业融资早已不能“雨露均沾”而是严重分化，一些房企能获得极低利率、很长账期的融资，一些则不得不以高利率筹钱，甚至几无金融机构和投资者问津。
中国指数研究院数据显示，2020年，房企偿债规模上涨至6513.4亿元。展望2020年，房企融资依然是个大问题，已成为房企的核心竞争力之一。对优质融资渠道和资金方的争夺战，已经打响。
从内生性而言，房企更应该做的，或许是回款为王。在不依赖外部融资的极端情况下，也能存活很久。
困扰了房企大半年的融资难问题，在2019年末2020年初似乎迎来了一丝曙光。-宋文辉摄
龙湖超低利率融资
2019年，中海、万科、华润等央企或国资背景的开发商，以超低利率融资傲视业内，这种优势在2020年初，也有民营房企实现了。
1月7日，龙湖集团公告显示，公司已发行6.5亿美元票据，其中，七年期的2.5亿美元，票息为3.375%；12年期的4亿美元票息为3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
龙湖是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房企，此次融资吸引48亿美元超额7倍的认购订单，推动最终定价收窄幅度为近期同业发行之最。
作为2020年的第一个发行窗口，年关附近债券市场极度繁忙，除了龙湖，还有多家房企发布了海外融资。
1月6日，龙光地产发行了2020年首期公司债券，发行规模为10亿元人民币，债券为期5年，年利率为4.8%，也创下公司近三年发债利率最低纪录。
实际上，自去年11月开始，房企融资已有所回暖。
同策研究院数据显示，2019年11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。
海外融资也热了起来。2019年11月房企外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额231.49亿元人民币（32.93亿美元），占融资总额的25.60%；港元融资总额为159.95亿元人民币（178.11亿港元），占比17.69%，环比增长近21倍，主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。
中原地产数据也显示，2019年11月房企美元融资井喷，超20家房企发布美元融资计划总金额超过50亿美元。
临近春节，不少房企发起了更频繁的融资。一个融资窗口已经出现。
不过，房企融资分化的趋势正在深化。龙头房企能够以较低成本获得融资，而中小房企需要以高利率融资，甚至难以获得融资。
2019年11月13日，万科发行了金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，利率为3.15%；以及金额为3亿美元的10年期固息票据，利率为3.5%。
相比之下，2019年12月27日，毅德国际发行5000万美元于2021年到期的优先票据，利率高达14%。同月，佳能国际发行的规模为6750万美元的优先票据，利率为13.75%；华南城发行1.5亿美元票据，利率为11.5%。
分月度来看，受碧桂园、万科、绿地等头部房企低利率融资影响，11月境外债券融资成本7.28%，环比下降1.92个百分点。
而12月境外债券单月融资成本10.66%，环比上升3.48个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行了数额相对较大的高成本境外债。
2019年全年，恒大融资金额达644.26亿元，遥遥领先；碧桂园、富力、融信的融资金额超过250亿元；融创、禹洲、世茂融资金额超过200亿元。共24家房企融资金额突破百亿元，27家房企融资金额在50-100亿元之间。
就融资成本而言，121家房企中，佳源国际、鑫苑置业等21家房企平均融资利率超过10%，1/6房企融资成本超过7%。
此外，千亿房企的平均融资利率为6.52%，中海、万科、华润、保利、招商、金茂的加权平均融资利率在4%之下。
财经评论员严跃进表示，开年房企融资环境相比2019年有所缓和，加上央行全面降准，有助于缓解房企的资金链紧张。
“2020年融资还是有所放松的。”严跃进表示，整个融资的状况将有所改变，这是一个大趋势，尤其是大企业能够享受利率下滑带来的好处。
2020年房企如何“找钱”？
“房地产是对资金高度依赖的行业，未来十年最核心（的竞争力）要看房企的融资能力。”2019年12月31日，易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲中表示。
2019年5月以来，随着境内外融资的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债等传统融资渠道受限，这样的状况在2020年也将继续。
那么房企将如何找钱？对于大型房企来说可能比较容易，银行开发贷、公司债这些传统低成本融资都倾向于他们，最困难的时刻过去了；而对中小房企而言，2020年找钱依然是最迫切的事。
上市、分拆上市是个值得考虑的融资方式。2019年以来，已经有6家小房企在港上市，如德信中国、银城国际控股、中梁控股、新力控股等；2020年还有排队等待IPO的房企，包括海伦堡地产、奥山控股、大唐地产等。
分拆物业上市，打造多元融资平台也蔚然成风。去年佳兆业、保利、时代等物业分拆上市，预计今年还有更多房企将分拆物业上市，如华润置地、融创中国等旗下物业。
商业地产的分拆也提上日程。2019年12月30日，宝龙商业赶在年尾成功登陆港股。此外华润置地、龙湖等公司的商业也有分拆的可能。
前几年曾被恒大、碧桂园等青睐的永续债重新进入一些公司的视野。2018年以来，保利发展、中建国际、越秀集团等房企纷纷发行永续债，2019年，华夏幸福至少发行85亿元永续债，利率为9.5%-12%。
业内预计，永续债这个方式今年还将被应用。
相对于传统融资方式，目前监管对资产证券化的态度较为宽松。ABS、供应链金融正受到追捧。
2019年12月24日，万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十二期优先级资产支持证券成功发行，实际发行量达10.9亿元，票面利率仅为3.69%。
此外还有中铁置业ABS规模达4.61亿；招商蛇口ABS发行规模达6.77亿。
多家房企期盼已久的REITs也有消息。近日深交所表示，将积极推进公募REITs进程，形成具有特色的REITs板块。
金地董事长凌克认为，预计将在不远的未来，我国首只真正的REITs产品或将会出现。
克而瑞指出，未来资产证券化有可能成为房企融资的突破口，但目前最佳的维持现金流的方法，仍是加强自身造血能力，以销售回款为主力，保障财务稳定。“2020年的房企，应提升回款能力，摒弃规模第一的惯有思维。”
联讯证券首席经济学家李奇霖认为，房企要规避两类风险。一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，可能导致经营会比较困难。
2019年，中国房企普遍进入偿债高峰，大量中小房企因资金链紧张而破产倒闭。中国指数研究院数据显示，2020年，房企偿债规模上涨至6513.4亿元，2021年接近万亿元。
为了规避资金链风险，李奇霖认为，在监管全方位严控房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免。房企首先要控制扩张速度，提前储备现金流过冬，也可寻找同业或金融机构合作开发，降低和分散风险。
本文来源：21世纪经济报道
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