集中式公寓运营商规模年考：乐乎、魔方、V领地排前三

纵观2019年，在经历了非理性的繁荣阶段之后，市场对前期盲目追求扩张速度和规模，导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。针对完善长租公寓市场监管的政策也不断出台，对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求，行业正向着更理性的方向纵深发展。这在1月7日克而瑞发布的《2019年中国长租公寓规模排行榜》中有所体现。

根据克而瑞以运营商为统计范围的《2019年度运营商长租公寓规模排行榜》显示，2019年，在开业规模上，乐乎、魔方、V领地三家运营商位列榜单前三名。

整体扩张速度放缓

榜单显示，2019年，集中式公寓运营商整体的规模扩张速度放缓，相较2018年，运营商TOP10的拓展规模增长约24%，大幅下滑。由于去年四季度的开业及拓展情况来看，大部分企业处于接近停滞状态。

从开业房源规模来看，乐乎凭借轻资产模式发力加速，由2018年的TOP3上升为TOP1。2019年，乐乎引入有朋加盟模式后快速扩张，在第三季度跃居榜单TOP1后，四季度依然保持高增速。同时，城家在去年下半年获得了3亿美元的A轮融资，第四季度新开业房源约4000间，在排行榜中上浮2名。

此外，今年集中式公寓运营商TOP10阵营中有2家企业新上榜，即YOU+国际青年社区和贝客；而受融资环境的影响，也有2家企业因资金紧缺全面停止了拓展，且面临着资产重组。

受整体投资环境收缩的影响，一些企业出现资金链断裂，导致前期被资本推高的公寓估值下跌。同时，部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳而带来整体资产估值的下降。

2019年，投资人对公寓并购更加理性和挑剔，投资标准更加严苛地考量资产的合规性和收益性，如早期存量的集中式公寓合规性不足，公寓物业的土地使用属性、建筑消防配置存在风险等都影响了集中式公寓的收购溢价和交易效率。

产业变迁催生蓝领新赛道

2019年，在以白领公寓为核心竞争赛道之外，运营商转向挖掘细分市场，聚焦坪效更高的蓝领公寓。

从企业层面看，专注企业宿舍的安歆集团成功并购逗号公寓，顺利获得由凯雷投资领投的数亿元人民币C轮融资；魔方调整战略规划，大力发展“9号楼”蓝领公寓，在2019年完成累计开业近10000间的突破；配合产业园区需求发展蓝领公寓的中富旅居乐璟，也在2019年完成布局上海、苏州、天津、青岛、武汉等城市大型产业园。

榜单指出，虽然盈利模式和市场逻辑较好，但蓝领公寓行业受政策影响的风险更大，尤其各城市对于蓝领公寓的界定相对模糊，对于规模化发展存在潜在风险。同时，对运营管理能力的要求更高，更需要精细化运营。

未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。