武汉拟推7举措规范商品房预售：开发商不得分层、分单元申报

2019年12月31日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布《市住房保障房管局关于加强新建商品房预售管理工作的通知（征求意见稿）》，其中提到，开发商申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的，原则上应当一次性申报预售；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积不得少于3万平方米。

该《意见稿》总共提出了七条措施，包括开展房地产开发项目手册管理、严格项目工程形象进度条件、合理确定预售最低规模、落实预售资金监管规定、强化预、销售方案管理、健全房地产领域信用体系和建立常态化的动态监督管理机制。

其中，武汉市房管局在《意见稿》中提到，商品房预售除了符合有关法律法规的规定外，原则上工程形象进度还应达到以下要求：低层（含四层）主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层；有地下层的，每层可抵减主体结构一层，各建筑物的底商和裙楼结构应封顶。按照装配式建造方式开发建设的项目，小高层及以上建筑结构主体施工达到总层数三分之一以上，且已确定施工进度和竣工交付日期的，可申请办理预售许可证。

在资金监管方面，商品房预售资金要全部纳入房地产开发企业开立的资金监管账户，涉及用于政府征收中对接还建的安置性商品房除外。监管机构对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。资金监管账号记载于商品房预售许可证，房地产开发企业应当在经营活动中向购房人明确告知。

另外，开发商在申请商品房预售许可时，应制定商品房预售方案和销售方案，并提交房管部门备案。商品房预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格、交付标准、项目总体预售计划与销售方式等情况。商品房销售方案主要包括预售房源、销售时间、销售方式、代理机构、分销渠道（分销点）、销售和分销人员等基本信息。

该通知自发布之日起施行，有效期两年。

以下为《意见稿》全文：

各区房管部门、市房产交易中心、市房地产市场管理中心、市房产信息中心、房地产开发企业、房地产经纪机构：

根据建设部《城市商品房预售管理办法》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，为加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，营造诚实守信的市场环境，现就加强新建商品房预售管理的有关工作通知如下：

一、开展房地产开发项目手册管理

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项向房管部门备案，并记录在房地产开发项目手册中，按月度、季度、年度实时更新。房管部门根据企业上报的项目投资、开发建设、上市销售等年度计划和落实情况，加强市场监测与监管。

二、严格项目工程形象进度条件

商品房预售除符合有关法律法规的规定外，原则上工程形象进度还应达到以下要求：低层（含四层）主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层；有地下层的，每层可抵减主体结构一层，各建筑物的底商和裙楼结构应封顶。

无土地及在建工程抵押且开发企业信用信息优良的省市重点项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的，工程形象进度可降低至三分之一。

按照装配式建造方式开发建设的项目，小高层及以上建筑结构主体施工达到总层数三分之一以上，且已确定施工进度和竣工交付日期的，可申请办理预售许可证。

三、合理确定预售最低规模

房地产开发企业申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的，原则上应当一次性申报预售；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积不得少于3万平方米。

四、落实预售资金监管规定

商品房预售资金要全部纳入房地产开发企业开立的资金监管账户，涉及用于政府征收中对接还建的安置性商品房除外。监管机构对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。资金监管账号记载于商品房预售许可证，房地产开发企业应当在经营活动中向购房人明确告知。房地产开发企业应当按照重点监管资金使用节点申请使用资金。

五、强化预、销售方案管理

房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应制定商品房预售方案和销售方案，并提交房管部门备案。商品房预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格、交付标准、项目总体预售计划与销售方式等情况。商品房销售方案主要包括预售房源、销售时间、销售方式、代理机构、分销渠道（分销点）、销售和分销人员等基本信息。

商品房预、销售方案中主要内容发生变化的，应当申请方案变更。房管部门应指导房地产开发企业合理定价，房地产开发企业完成预售方案备案后，应在30日内申请办理预售许可，并在销售现场清晰明示商品房预、销售方案的相关信息。

六、健全房地产领域信用体系

各级房管部门要进一步按照我市房地产开发企业信用管理的规定做好信用信息归集和档案管理工作，全面记载企业在从事房地产开发经营活动中的信用信息，作为企业资质核定、商品房预售、重点预售资金监管比例调整的重要依据。大力推行承诺制度，加强房地产从业人员的规范管理。通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，提高公共服务和市场监管水平。

七、建立常态化的动态监督管理机制

各级房管部门要坚持整顿规范和制度建设相结合、专项整治和日常监督相结合、受理投诉和主动监管相结合，逐步建立常态化的动态监督管理机制，切实加强过程监管、行为监管和动态监管。畅通投诉渠道，设立举报电话，对上级转办批办和来电、来信、来访、媒体网络等渠道投诉反映的问题，要及时受理、认真处理、快速反馈。加强多部门联动，形成监管合力，强化联合惩戒机制，加大典型案例曝光力度，切实保障消费者合法权益，维护房地产市场正常秩序。

本通知自发布之日起施行，有效期两年。《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》（武房规〔2010〕2号）同时废止。