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明年3月存量房贷重新定价 你换不换“锚”?如何换?

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12月28日,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。

公告称,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。其中,商业性个人住房贷款定价基准转换应在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

业内称,该政策表明,推动LPR应用的时间表明显提前,利率市场化进程进一步加快,但不会给市场预期造成刺激影响。

明年8月底前完成定价基准转换

2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。央行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

其中,存量浮动利率贷款,指的是2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

公告表示,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

记者注意到,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。同时,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

具体来看,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

此外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

业内称调整后利于推进全面利率市场化

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称,央行宣布推进存量浮动利率贷款定价基准转换,其目的在于更好地以市场化方式反映利率变化,由于按原有规定存量房贷利率依然按基准利率浮动的方式定期进行调整,本次调整之后将更有利于推进全面的利率市场化。

张波指出,从政策来看,有两点值得关注,一是针对存量贷款,贷款人可有选择权,即可以选择按LPR的方式或固定利率的方式进行转换,有利于更好保障贷款人的权益,并推进转换的有序进行;二是提供充分的转换时间,自2020年3月1日到8月31日,转换过渡期较长,可以保证转换过程平稳进行。

在接受新京报记者采访时,新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼分析称,此次央行发布的第30号公告明确,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同,这表明,推动LPR应用的时间表明显提前,利率市场化进程进一步加快。实施存量浮动利率贷款定价基准转换,加快和扩大LPR在存量贷款中的应用,使LPR全面成为贷款定价的基准,有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用,使贷款利率能更及时反映市场利率变化,提升货币政策传导效果,提高金融资源配置效率。

董希淼指出,存量房贷定价转换有两种方式,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率原则上不低于原有的利率,除非LPR下降(第一种方式)。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位,不向房地产市场发出错误信号,同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

而关于其他存量贷款定价基准的转换,央行明确,借贷双方按市场化原则,协商确定具体转换条款。“预计初次转换之后,存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变,这有助于推进转换工作顺利进行,也有助于保护借贷双方的利益。为更好地服务实体经济,货币政策保持稳健基调,加大逆周期调节力度,未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。” 董希淼称。

此外,董希淼指出,借款人与银行平等协商,采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式,这对借款人相对有利。通过这种市场化方式,有助于降低实体经济的融资成本,更好为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率,现有的同期限LPR仍可能是固定利率执行水平的重要参考。同时,这也体现了利率市场化原则,即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,政策本身是中性的,考虑了存量房贷双方的利益,并规定存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变(加点可为负值),不会因此导致购房者利率上涨,这将是房贷利率今后的常态。

从转换后的效果看,张波指出,在流动性放松的大背景下,目前利率下行的动力较强,因此,转换为LPR方式,大概率将在中短期内利于购房者,但从长远来看,LPR本身体现出更强的市场化,因此整体房贷利率会更贴近于市场水平。

两种方案可选择  业内称不会给预期造成刺激影响

新京报记者注意到,此次调整后,有两种方案供购房者选择。一种是LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变,这种与当前的房贷利率方案相似;一种是固定利率。但需要注意的是,只能选择其中一种,而且只有一次选择机会,后续不能再次更改。

那么,对普通用户而言有何影响?诸葛找房副总裁苑承建指出,对用户来说,固定利率长期确定,一方面,无法享受利率下行的红利,另一方面,在利率上行时也可避免成本上升。第一种LPR为定价基准加点的方式,对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样,在利率上行时,还款金额也要随之增加。就当前的利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案,可能是更稳妥且主流的方案。

苑承建指出,如果转换为LPR为定价基准加点的方案,加点是由当前用户房贷实际利率与2019年12月份LPR(五年期以上为4.8%)差值确定的,且确定后不可更改。也就是说,如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%,则转换后的加点是0.59%,转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%,这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点。

“如果是选择转换为固定利率,转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始。也就是说,2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷,按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。”苑承建称。

苑承建总结称,央行的这一方案,一次性解决了存量房贷利率定价转换的问题,也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利,同时保持了房贷利率的稳定,不会给市场预期造成刺激影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进给记者举例道,假如购房者小张原先买房时,是执行“央行基准利率×(1+浮动比例)”,当时是上浮10%,计算为4.9%×(1+10%)=5.39%,那么,现在根据(LPR基础利率+基点)的计算公式,最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。这意味着,改革前后,利率保持稳定不变,但定价公式出现变化。

不过,严跃进提醒有两点需要注意:第一,LPR每个月会变动,但购房者实际面临的LPR是一年变一次,或30年变一次,这可以和银行谈,建议一年调一次;第二,基点一旦约定好,是不变的,其实和以前银行的折扣概念差不多,过去折扣也是一旦谈好,30年合同保持不变。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,从长周期看,未来三到五年内,整个市场进入降息通道,但从短期看,现在只是LPR利率向下微调,这对普通老百姓房贷利率的影响不是太大。不过,不同城市的情况有所不同,在一线城市或强二线城市,从结构比例看,无论是成交套数还是成交面积,改善性需求或置换型改善性需求都占主导。

基于此,张宏伟指出,单从一线和强二线城市看,由于大多数个人住房贷款都是二套改善住房,从结构角度讲,单城市的住房平均贷款利率,或即时转化成LPR之后的平均利率,应该会呈现出上涨趋势。不过,这一上涨更多是结构性因素导致,而不是利率本身上涨。

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