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9102年了 刚改买房最重要的是这个!

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买房这件事情上,想必有不少人都把李嘉诚的“地段、地段、还是地段!”奉为购房圣经,此外,最好近轨交,配套成熟,如果附近有名校那就更佳,但事实上,很多首次置业者根据这些外部条件筛选了一遍之后,往往得到一个统一的结论:理想很丰满,现实很骨感。

尤其这两年新房虽然仍受“限价”政策制约,但房价对于大部分购房者来说仍然需要仰望,加上二套房居高不下的首付款,令许多首次置业者在选择产品的时候,陷入了功能上倾向于一步到位的改善产品,总价上却只能承受刚需类产品的矛盾,事实上,二次置换型的买家同样也表现出对总价敏感的特点。

在克尔瑞11月底的产品力榜单发布会上,披露了一组对全国43个重点监测城市商品住宅面积段成交数据的研究,结果表明近年商品住宅成交面积段逐渐向100-140㎡集中,三房、四房产品套均面积缩小成为市场选择下的产品趋势。

如果对价格敏感的实用主义,是如今促使新房成交的首要因素,那么这种实惠的房子到底在哪里?

125公里通勤半径的价格低点

按照一线城市通勤半径25公里的买房原则,以上海市中心的标志人民广场作为原点画圈,那么按照地段价值的理论,这个圆的边缘就是刚需购房的门槛,更外围的区域不是说不能买,只是从通勤成本的角度来看基本超出了普通大众的承受范围,不过价格也相对更低。

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25公里半径的边缘区域,如今有大量集中供应的主要也就是宝山罗店、嘉定新城、青浦新城,以及松江泗泾等。按照如今的限价政策,各个区域板块实际都有一条没有明说的价格线,比如罗店基本都在3.8万/平米,嘉定新城4.2万/平米,青浦新城5.8万/平米,泗泾则基本都在4万+,差不多的距离条件,罗店的价格显然更具备优势。

2交通获重大突破生活氛围成熟

当然,直线距离相同,并不代表出行时间也相同,这也是近年来罗店板块的认知度始终不及其他板块的主要原因——交通不畅。

不过,自今年10月S7沪崇高速一期(S20-月罗公路)路段正式通车起,这个问题就几乎被解决了大半。

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S7通车后,从高速一期起点月罗公路上S7,到与S20的交接处,全程车行畅通情况下大约只需7、8分钟,而在平时,由S7自驾到往人民广场用时也将缩短至约45分钟,出行速度得到了质的飞跃。

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S7规划路线图来源:上海宝山微信公众号

同时,根据《宝山2035规划》,罗店板块内将规划落地中运量轨交“罗罗线”,直接接驳轨交7号线,具体方案有望于12月沪通铁路二期正式动工后公布。

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俗话说,“地铁一响,黄金万两”,实际案例就摆在眼前,青浦新城房价的攀升虽然有大虹桥辐射的因素在内,但大虹桥规划10年前就已出台,而板块房价却基本是在17号线动工后才开始有实质性的提升。

罗店的未来,显然价值可期。

除了交通,罗店的商业也正在全面升级中,如总建面近70万方的商业综合体——中集金地美兰城已动工,而这两年新房供应比较集中的北部区域,除了已经运营成熟的上坤上街,还有云麓之城自带的5万方商业也将于明年动工,成为继龙湖北城天街之后,上海北区又一个标杆型社区生活中心。

3、不考虑价格因素的选房都是耍流氓

板块的价值已经不必多说,除了还在路上飞奔的利好们,万科、招商、中建、碧桂园、新城、世茂、卓越等一众品牌房企的扎堆入驻也都已经足够说明问题。

范围聚焦到这里,就不得不再回到最初的话题,说白了,既然是用距离换价格,那就不如务实到底,选一个最实惠的产品。

在开篇我们就已经讨论过,如今小面积的三房、四房,是经过市场考验而筛选出的购房首选产品。根据克尔瑞的调研,三房的成交主力集中在100-120平米,超过120平米成交占比就开始逐渐减少,而四房则以140平米为界线,越大成交占比下滑约明显。

既然是一步到位,考虑到目前的二孩趋势,四房显然更有优势。在这个前提下,当然是谁更便宜,谁胜出。

如今罗店在售的楼盘中,140平米以下的四房几乎每个项目都有,且基本都是叠墅类产品,得房率比公寓更高。但其中,中建四房的面积达到130平米,面积没控住总价就容易偏高;万科、招商和云麓之城的叠墅基本都在120-125平米的范围内,看价格万科和招商的叠墅均价约4.2万/平米(价格来源:网易),云麓的叠墅总价最低407万起(单价3.3万/平米起),性价比的高低立现。

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除了价格实惠,云麓之城主推的的叠跃产品本身其实也有足够多的看点。

四开间朝南、全明、南北通、上下三卫、主卧套房设计、约88%得房率,这些,统统都不是重点!重点是,这是一个可以不断适应你的家庭成长而变化的多功能空间!

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上下两层作为两代人生活的天然分隔,可以三代同堂,拥有各自独立的生活空间,多余的空间则可以作为功能房,健身、娱乐、甚至储物,全凭主人喜好。即便将来迎接二孩,也同样可以实现主卧、老人房、儿童房、婴儿房的基础配置,无需再经历一次磨人的置换过程。

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此外,云麓之城的容积率仅为1.5,是罗店目前在售新房中难得一见的低密小区,社区内设有室外全龄儿童活动场、GYM户外健身活动区以及约540米健康跑道,更以豪宅标准配建2600平米超大型运动会所,包括1800平米体育馆与800平米游泳馆(规划)。

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项目本身更是南临天然河道与市政绿化带,东临规划绿地,未来S7二期通车,高速入口就位于小区自带的5万方商业体旁(规划),进一步缩短与市区的距离,同时主干道与社区之间又有商业作为天然屏障,真正实现生活离尘不离城。

目前云麓之城尚有少量90平带装修电梯洋房,12月底交房,总价300万起。

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