9102年了 刚改买房最重要的是这个！

买房这件事情上，想必有不少人都把李嘉诚的“地段、地段、还是地段！”奉为购房圣经，此外，最好近轨交，配套成熟，如果附近有名校那就更佳，但事实上，很多首次置业者根据这些外部条件筛选了一遍之后，往往得到一个统一的结论：理想很丰满，现实很骨感。

尤其这两年新房虽然仍受“限价”政策制约，但房价对于大部分购房者来说仍然需要仰望，加上二套房居高不下的首付款，令许多首次置业者在选择产品的时候，陷入了功能上倾向于一步到位的改善产品，总价上却只能承受刚需类产品的矛盾，事实上，二次置换型的买家同样也表现出对总价敏感的特点。

在克尔瑞11月底的产品力榜单发布会上，披露了一组对全国43个重点监测城市商品住宅面积段成交数据的研究，结果表明近年商品住宅成交面积段逐渐向100-140㎡集中，三房、四房产品套均面积缩小成为市场选择下的产品趋势。

如果对价格敏感的实用主义，是如今促使新房成交的首要因素，那么这种实惠的房子到底在哪里？

1、25公里通勤半径的价格低点

按照一线城市通勤半径25公里的买房原则，以上海市中心的标志人民广场作为原点画圈，那么按照地段价值的理论，这个圆的边缘就是刚需购房的门槛，更外围的区域不是说不能买，只是从通勤成本的角度来看基本超出了普通大众的承受范围，不过价格也相对更低。

25公里半径的边缘区域，如今有大量集中供应的主要也就是宝山罗店、嘉定新城、青浦新城，以及松江泗泾等。按照如今的限价政策，各个区域板块实际都有一条没有明说的价格线，比如罗店基本都在3.8万/平米，嘉定新城4.2万/平米，青浦新城5.8万/平米，泗泾则基本都在4万+，差不多的距离条件，罗店的价格显然更具备优势。

2、交通获重大突破生活氛围成熟

当然，直线距离相同，并不代表出行时间也相同，这也是近年来罗店板块的认知度始终不及其他板块的主要原因——交通不畅。

不过，自今年10月S7沪崇高速一期（S20-月罗公路）路段正式通车起，这个问题就几乎被解决了大半。

S7通车后，从高速一期起点月罗公路上S7，到与S20的交接处，全程车行畅通情况下大约只需7、8分钟，而在平时，由S7自驾到往人民广场用时也将缩短至约45分钟，出行速度得到了质的飞跃。

S7规划路线图来源：上海宝山微信公众号

同时，根据《宝山2035规划》，罗店板块内将规划落地中运量轨交“罗罗线”，直接接驳轨交7号线，具体方案有望于12月沪通铁路二期正式动工后公布。

俗话说，“地铁一响，黄金万两”，实际案例就摆在眼前，青浦新城房价的攀升虽然有大虹桥辐射的因素在内，但大虹桥规划10年前就已出台，而板块房价却基本是在17号线动工后才开始有实质性的提升。

罗店的未来，显然价值可期。

除了交通，罗店的商业也正在全面升级中，如总建面近70万方的商业综合体——中集金地美兰城已动工，而这两年新房供应比较集中的北部区域，除了已经运营成熟的上坤上街，还有云麓之城自带的5万方商业也将于明年动工，成为继龙湖北城天街之后，上海北区又一个标杆型社区生活中心。

3、不考虑价格因素的选房都是耍流氓

板块的价值已经不必多说，除了还在路上飞奔的利好们，万科、招商、中建、碧桂园、新城、世茂、卓越等一众品牌房企的扎堆入驻也都已经足够说明问题。

范围聚焦到这里，就不得不再回到最初的话题，说白了，既然是用距离换价格，那就不如务实到底，选一个最实惠的产品。

在开篇我们就已经讨论过，如今小面积的三房、四房，是经过市场考验而筛选出的购房首选产品。根据克尔瑞的调研，三房的成交主力集中在100-120平米，超过120平米成交占比就开始逐渐减少，而四房则以140平米为界线，越大成交占比下滑约明显。

既然是一步到位，考虑到目前的二孩趋势，四房显然更有优势。在这个前提下，当然是谁更便宜，谁胜出。

如今罗店在售的楼盘中，140平米以下的四房几乎每个项目都有，且基本都是叠墅类产品，得房率比公寓更高。但其中，中建四房的面积达到130平米，面积没控住总价就容易偏高；万科、招商和云麓之城的叠墅基本都在120-125平米的范围内，看价格万科和招商的叠墅均价约4.2万/平米（价格来源：网易），云麓的叠墅总价最低407万起（单价3.3万/平米起），性价比的高低立现。

除了价格实惠，云麓之城主推的的叠跃产品本身其实也有足够多的看点。

四开间朝南、全明、南北通、上下三卫、主卧套房设计、约88%得房率，这些，统统都不是重点！重点是，这是一个可以不断适应你的家庭成长而变化的多功能空间！

上下两层作为两代人生活的天然分隔，可以三代同堂，拥有各自独立的生活空间，多余的空间则可以作为功能房，健身、娱乐、甚至储物，全凭主人喜好。即便将来迎接二孩，也同样可以实现主卧、老人房、儿童房、婴儿房的基础配置，无需再经历一次磨人的置换过程。

此外，云麓之城的容积率仅为1.5，是罗店目前在售新房中难得一见的低密小区，社区内设有室外全龄儿童活动场、GYM户外健身活动区以及约540米健康跑道，更以豪宅标准配建2600平米超大型运动会所，包括1800平米体育馆与800平米游泳馆（规划）。

项目本身更是南临天然河道与市政绿化带，东临规划绿地，未来S7二期通车，高速入口就位于小区自带的5万方商业体旁（规划），进一步缩短与市区的距离，同时主干道与社区之间又有商业作为天然屏障，真正实现生活离尘不离城。

目前云麓之城尚有少量90平带装修电梯洋房，12月底交房，总价300万起。

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