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戴德梁行:北京写字楼供应大增致空置率上升

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租赁“拥挤”多年的北京写字楼市场,在今年得以缓解。

戴德梁行发布的2019年第四季度报告显示,今年最后3个月,北京全市甲级写字楼平均租金约为382.4元/平方米/月,租金环比下降1.5%,同比下降4.4%,为近8年来的最大降幅。空置率出现上升,全市甲级平均写字楼空置率为13.5%。

全市五大核心商圈写字楼市场季度净吸纳量分别为15.9万平方米和8.6万平方米,分别为前三季度平均值的2倍和6.3倍,市场有所回暖。但放眼今年全年,北京和五大核心商圈写字楼市场年度净吸纳量分别为39.9万平方米和12.7万平方米,分别为近10年来年度平均净吸纳量的73.1%和38%。

相比之下,北京乙级写字楼的空置率较甲级的情况还好一些,四季度全市乙级写字楼的空置率为12.5%,平均租金268.45元/平方米/月,较去年同比有所上升。

除了经济增幅放缓带来的退租、减租, 戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲认为,今年和明年北京写字楼市场较大的新增供应量,也是不可忽视的因素。

“2012-2018年间,北京写字楼年新增供应量在50-60万平方米,但是今年和明年的市场供应量都超过100万平方米,今年达到130万平方米,为过去7年来的供应峰值。”

廉峰哲认为,包括丽泽、中服地块等新型商圈较低的租金成本,以及可供选择的办公空间,对于不少对地段要求不强烈的企业,具有不小的吸引力,促使部分企业从较高租金地区的搬离:“有些企业的租金成本能就此节省40%-50%对水平,对成本敏感的企业很具诱惑力。”

尽管全市整体空置率上升,但从区域来看,中关村、金融街等热门核心商圈,仍然保持“高饱和度”的入驻率,空置率仅为2%-3%之间,租金仍保持较高水位,IT、金融类对办公空间的需求仍然旺盛。相比之下,CBD、望京等商圈的空置情况就明显增多,租金也随之较大幅下降。

廉峰哲认为,过去一年,北京CBD的平均租金降幅约达到10%-12%,和这一区域集中的企业类型有关。联合办公、成长型科技企业等较为依赖投资的行业,在”热钱潮“褪去后,受到的影响尤为明显。

他坦言,过去两年,联合办公是北京写字楼中扩张最为迅猛的行业之一,但在2019年,则面临行业洗牌,大部分联合办公企业放缓了扩张的步伐,其中不乏关门的企业。

戴德梁行数据显示,2018年联合办公在写字楼租赁市场成交占整体市场的17%左右,到今年只有2%,行业发展大幅减速。

廉峰哲认为,这和行业整体大环境有着较大关联:“大部分联合办公的盈利周期都很长,现阶段都很难实现利润值。在资金端市场收紧的情况下,依赖投融资的联合办公扩张必然放缓,只有极少的头部企业还在增长。”

有行业面临退潮,也有行业迎来风口。廉峰哲发现,5G、AI和保险业的相关行业,正成为市场租赁用户的新增长点。尤其是保险业,过去2年时间的扩张速度迅猛。

随着今年下半年中国金融业开放步伐加快,外资银行险企准入放宽,预计未来在写字楼租赁市场上,金融业、保险业的成交比例将会上升。另外,咨询行业如律所等机构的租赁成交占比,也有所上升。

虽然北京的甲级写字楼空置率较去年同比上升幅度有6%以上,但廉峰哲认为,这实际上是把北京的写字楼市场拉回到一个较为均衡的水平:“在相当长一段时间里,平均空置率一直都保持在7%左右,其实这个市场是比较’拥挤’的,长期由业主主导。现在的水平,双方反而有谈判空间,这个空置率相对来说比较健康。”

廉峰哲认为,统计全球主要城市的租金情况来看,北京写字楼平均租金位居第16位,是国内仅次于香港的城市,高于上海、深圳、广州等其他一线城市。

回顾过去,2008年北京也曾出现过空置率突然上涨的情况,主要是由于北京奥运会相关设施集中入市导致,并在随后3年的时间里逐渐被市场消化。“如果整体经济情况有所缓和,那么现阶段由于供需关系导致的空置率上升,也会逐步回稳。”

但他表示,如果空置率达到15%甚至20%,那么市场还是需要引起警惕。

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