宏图先机：上海产业园区的新定义与新版图

2019年12月18日，全球顶尖的房地产服务及投资管理公司高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）以《宏图先机：三大趋势重塑上海产业园区版图》作为主题，首次向市场提出了引领行业的重磅观点——上海产业园区需要重新定义与重塑版图，并预告将于明年第一季度推出相关报告。

高力国际认为，上海肩负长三角“大脑”的重任引领区域产业发展与经济转型，承载上海建成“具有全球影响力的科技创新中心”的愿景，而上海的产业园区则是作为完成以上使命、推动科技创新产业发展的重要载体。高力国际在演讲中对产业园区的前瞻式创新定义将为相关各方提供上海产业园区市场更全面透彻地解析。

高力国际认为，近年来上海产业园区发展呈现了三大趋势，从而驱动了该版图的重塑：

趋势一，产业集聚效应进一步提高：经过多年发展，各园区已形成完备的现代产业体系，吸引相关行业的龙头企业纷纷入驻。

趋势二，基础设施的发展，尤其是交通基础设施如轨道交通网络的日益完善，推升产业园区可及性，也为产业园区的向外扩展提供了支撑。过去十年间，外围产业园区板块总存量的年均复合增长率高于区位较核心的产业园区板块，不少新兴板块呈现高速增长态势。

趋势三，由园区管委会及/或园区开发平台这样的开发管理主体持续提升产业园区营商环境，通过产业扶持、创新激励、金融服务、人才吸引等多个维度制定推出优惠政策，同时不断完善软硬件配套体系，以求更加贴合及满足产业发展需求。

在充分诠释了产业园区三大发展趋势的同时，高力国际融入“综合区位与规模、产品与配套、产业激励、主导发展”四个维度的考量，提出了上海产业园区全新定义的标准，并将上海产业园区版图进行了核心子市场、成熟中子市场和独立项目三个层级的归类划分。

在高力国际定义的全新产业园区版图中，核心子市场、成熟中子市场与各个独立项目在未来的租赁与投资领域将有各自的特点，对于开发者、投资者、使用者等都有着纷繁的机会。

上海物业市场2020展望

高力国际亦于同日发布其物业市场预测报告——《上海物业市场2020展望》。报告预计，2020年上海整体市场租赁情绪将转暖，外资与科技产业将引领整体需求。从宏观环境来看，贸易紧张局面的缓解将有助于租赁情绪破冰，对外开放加速、长三角一体化以及多元供应的入市将带动租赁市场转向活跃。其中，外资企业受开放政策与市场前景渐明朗的驱动，将寻求扩租，科技业需求将提速，产业园区与部分写字楼将受惠。此外，在整体社会消费将保持稳健增长的背景下，电商与生鲜消费将持续带动物流地产需求，而国际品牌的不断引进与新餐饮的持续火爆将引领优质商场推陈出新。

写字楼|租赁情绪将转暖，“以价换量”将成未来两年走向

上海写字楼市场2019全年需求量较低，但下半年的净吸纳量企稳。预计2020年受贸易紧张局面缓解，对外开发加速、长三角一体化以及大量供应带动，租赁情绪将回暖。其中外资企业将受对外开放政策与良好市场前景的驱动寻求扩租，而科技行业的发展将持续推升写字楼需求，因此净吸纳量对比2019年应将有所反弹。供应方面，由于部分新项目推迟入市，2020年市场将迎来供应高峰，预计整体空置率推升至25.6%，而租金将继续下滑，“以价换量”将成为未来两年租赁市场的主要方向。

需求行业来源方面，专业服务、金融、高端制造业以及科技企业将成为新增需求的主要来源，前滩、徐汇滨江、北外滩等新兴区域将持续成为热点，吸引大量优质企业入驻。

零售物业|推陈出新，多维度升级

上海零售物业市场的发展从多方面引领全国。2019年全年有超1000家首店落地，其中包括多家外资品牌；同时华为、小米等手机品牌竞相开出多家旗舰店与体验店；而诸多零售品牌纷纷跨界餐饮行业，打造出宜家烘焙工坊、盒马火锅等新业态。在品牌与业态不断更新的趋势下，上海多个白金区位的商业项目正进行改造升级，如新天地南里、港汇恒隆、上海广场、四季坊等等；预计未来年上海零售物业市场百花齐放的多维升级态势将保持，市场竞争力不断提升。

2020年，上海零售物业市场整体预计将保持稳健，但全年有约120万新增供应集中入市，空置率或将被推升。同时，由于2020年新增供应较大位于非核心商圈，预计将影响全市租金水平。

工业|自建仓储及环沪供应形成需求波动

2019年上海物流园区因租户自建库入市，以及上海周边更具优势租金的高标库供应使吸纳量出现阶段性负增长，市场整体空置率或将提高至11.5%，但平均租金仍保持稳中微升。预计2020年，在电商和三方物流持续增长之外，生鲜消费需求提升与扩大进口将持续驱动高标仓储与冷链的发展。因此尽管空置率攀升，租金仍保持稳中微升2%。

产业园区|科技行业将助推需求反弹

预计通信技术、电子信息、软件与互联网以及生物医药等战略性新兴产业将在国家创新驱动发展战略的带动下高速增长，带动产业链上下游企业扩张，成为园区市场需求的主要动力。除此之外，业主间的竞争提升了租户议价能力，诸多头部企业如华为、中国移动等纷纷借机扩张。供应方面，预计2020年约有101万平方米新增供应入市，形成十年来的供应高峰。因此预计2020年租金将基本走平，但将于2021年开启温和上涨通道。