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秦虹:趋势性机会已经结束,明年房地产要“三稳”

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秦虹:趋势性机会已经结束,明年房地产要“三稳”

“房地产趋势性机会已经结束了,未来是结构性机会。”住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹在由中国企业国有产权交易机构协会、中国企业改革与发展研讨会、北京九汇华纳产权经纪有限公司主办的中央企业第六届土地盘活工作研讨会上表示。

对于2020年的房地产市场,秦虹认为应该重点关注四个指标:销售、融资、投资、土地。

棚改对销售的影响在2019年发生了拐点性的变化。销售数据显示,2015-2018年,棚改货币化对销售的拉动明显,但如果去掉棚改因素,销售的峰值是在2013年,11.57万平方米。2019年后,销售政策影响逐渐减小,PLS贷款纳入地方考核,地方棚改任务明显下降。

秦虹判断,2020年的销售数据很难超过2019年。

在资金方面,秦虹将房地产的融资状况形容为“渠道全面收紧”。

今年二季度,政策收紧信号明显:4月,中央政治局会议重申房住不炒和结构性去杠杆;5月,银保监会23号文强调,全面整治银行及非银房地产融资;6月,郭树清在陆家嘴论坛上讲话时批评房地产过度融资。

从房地产的四个主要融资渠道来看,政策确实逐步落实。

信托方面,7月6日的约谈警示,要求控制房地产信托增速。海外债方面,严格备案登记,所有企业海外发展,均需由境内企业向发改委备案登记。银行贷款方面,7月10日对部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导, 控制房地产贷款额度。保险方面,7月1日限制集合信托,禁止将资金信托作为通道,要求基础资产投资方向当符合国家宏观、产业和监管政策。

对于融资渠道收紧的原因,秦虹认为这是需要流动性为降准、降息留出空间。

在投资方面,2019年投资的最大部分还是建筑工程,此外就是购置土地。“企业投资趋于理性。”秦虹说。

在土地市场方面,一个特征是稳定性差。从2019年5月开始,全国300个城市住宅用地流拍占比出现上升,8月升至6.2%。秦虹认为,2019年土地市场的一个特征就是冷热不均。

“明年销售、投资、融资都会下滑,但大跌的可能性不大。”秦虹表示,明年的房地产要“三稳”,稳地产、稳房价、稳预期。

秦虹表示,房地产的结构性机会是城市群、大都市圈,除了大型城市集群发展以外,还有一项就是城市更新,城市扩张转向集约化发展。

“广东、四川、河南、江苏这些省份人口密度大,本地城镇化率高,部分城市存在机会。”秦虹说。

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