<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

千亿级房企的利润“保卫战”

0
分享至

千亿级房企的利润“保卫战”


为了冲销售规模与融资便利,此前不少房企牺牲权益,用全口径销售换来业绩大幅增长。伴随着全国战略布局,不少上市房企在实现阶段性规模销售之后,开始陷入思考:如何保持收入与利润的增长?

今年房企的销售业绩较好,根据已公布的2019年1-11月销售数据来看,前百强的房企大部分能超额完成全年销售目标,但有一个现象值得关注:千亿房企正努力提升权益比例。

新晋千亿俱乐部的滨江集团(002244.SZ,简称“滨江”),其销售权益仅为40%,这一数值与其他千亿房企主流的50%-60%权益相比明显偏低。但据滨江董事长戚金兴透露,公司今年所拿地块的权益占比在50%以上,明年的销售权益比例将会提升。

与滨江情况接近的房企还有中骏集团(01966.HK,简称“中骏”)、弘阳地产(01996.HK,简称“弘阳”)等, 中骏2019年销售目标700亿,权益占比50%多,为了冲销售规模,中骏将权益占比从2016年的74%以上下调到50%多,但从其今年拿地的权益比来看,大部分仍然维持在50%以上;弘阳2019年目标销售额600亿,目前权益占比50%左右。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,在迈向千亿规模之前,房企为了拼规模,一般而言,当未来市场预期好的时候,大多数房企会增加权益,这样未来的收益和利润也会提升,拿地和开发阶段如何将权益比例控制好,是考验房企对市场预判的能力。市场预期不好时,房企通过减少权益来降低风险,这时候就按照全口径计算销售规模。比如旭辉(00884.HK)、中骏、弘阳等合作比例较大,就是这样的逻辑。

区域分化加剧是房企开放权益合作的主要原因。张宏伟称,滨江集团在其大本营杭州的项目较多,今年通过减少权益的方法快速实现千亿目标,是有一定逻辑的,杭州市场这两年成交量一直处于上升态势。过了这个阶段,不少房企开始增加土地权益,如果不提升权益,则会面临收入、利润减少的局面。

降权益:区域分化下的规模诉求

截至今年11月末,在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企完成率已达到90%以上。其中,世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等多家房企已提前达成全年目标。

但规模增长背后,是房企对权益的诉求。梳理财报数据不难发现,房企降低权益比的一个重要原因是市场分化明显。

即便是正在冲击2000亿规模路上的旭辉,也面临权益比过低的问题。2019年上半年,旭辉实现权益销售额486.4亿元,占比55.3%,较其年初的权益销售比56.67%有所下降。

从旭辉市场布局可以看到。截至2018年年底,旭辉总土储达5500万平米,对应货值8000亿元,其中分布在一线、二线和准二线城市的占比91%,而这些城市由于限购限价的政策调整,完成快速开发与销售的压力剧增,多家房企分担风险的做法也相对普遍。

来自克尔瑞研究中心的数据显示,11月份一线城市成交量企稳回升,环比上升6%、同比上升28%,但25个二三线城市成交量却缓步下行,跌幅明显收窄,环比微跌2%,同比下跌15%。

城市持续分化。重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺,成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷,成交量、环比近乎腰斩。

区域也在分化。长三角地区的徐州、南京成交走弱,上海、杭州等成交量明显提升,宁波同、环比增幅更是超7成。中西部城市则显著分化,重庆、昆明、成都等城市成交量企稳回升,武汉、郑州、西安等稳中有降,长沙市场急速冷冻,环比下降63%。

一个事实是,企业目前投资拿地的意愿仍比较强烈,但是资金面的收紧和限价政策,让企业更加重视土地的利润空间。

对于核心二线城市,限价影响逐渐增强,为保证利润率,房企更侧重机会型拿地,最大程度减少调控政策带来的影响;而对于三四线,由于多数城市热度逐渐下降,企业在这些城市的投资力度有所降低。综合这些因素,房企更倾向布局人口更多、需求更强的普通二线城市。

2019年1-11月,前10房企销售额均值为4157.2亿元,销售额增长率均值为18.0%,排名11-30的企业销售额均值为1419.6亿元,增长率均值为22.4%,31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为786.6亿元和358.3亿元,增长率均值分别为30.3%和18.8%。其中,31-50企业为销售额增长率均值最高的阵营,11-30企业次之。

房企只有一边做规模一边保证利润才能活得更好。今年以来,大房企普遍增速放缓,部分千亿规模房企反而迎来增长机会,比如这两年杭州市场向好,大部分房企选择权益合作。

权益提升:为保利润增长

销售额增长的同时,中小房企今年拿地更加注重权益的提升。比如禹洲地产(01628.HK)今年销售目标为680亿元,其董事长林龙安在不久前的反向路演上透露,今年禹洲地产在拿地权益上有意提高到50%。

有业内人士指出,大房企销售上规模后,可以随时调整战略梳理内部管理,而中小房企不一样,他们选择在杠杆、权益上发力,放大杠杆、做高利润;另一方面这些中小房企前期的合作开发,也带出品质不稳定和利润减少的问题。

实际上,年底为了业绩冲刺,房企加速了供货节奏,29个重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同、环比分别下跌12%和1%,市场下行压力仍较大。

这时候房企仍然面临资金回笼压力,“在不加大杠杆的基础上,预收款是第一大款项来源,回款的高效利用非常重要。现金回笼快,后面现金不仅不要利息,还可能是负利息。”戚金兴预计2019年滨江资金回笼额在320-340亿之间,希望2020年公司现金回笼能达到450亿。

此外,戚金兴透露,滨江将会在产品品质和成本管控上更加精细化。前三季度,滨江现金净流入60亿元,全年预计70亿元左右;现金净回笼连续增长,目前超过300亿元;贷款310亿元,较去年增加57亿元,利息也有所下降。

反观2018年的滨江,正快步迈进千亿阵营,这家房企的一个明显特点就是收入和利润反向增长,2018年1-12月归属上市公司股东的净利润11.98亿至17.11亿,同比变动-30.00%至0,房地产开发平均净利润增长率为34.52%。与此同时,滨江2018年销售额850.1亿元,同比增加38.23%。

据戚金兴透露,2020年滨江的规模“求稳”,只要维持千亿。“今年,公司实现了投资平衡,明年将是财务平衡和融资平衡,后年实现团队平衡。”

“现在管理成本占1.5%左右,我提出要争取1%左右,一般企业是5%。”戚金兴透露,作为衡量企业精细化管理能力的三费(管理、 营销、财务)费率,滨江能够做到同级别房企的四分之一左右。除了行业内较低的管理成本,滨江的融资成本也较低,并呈现逐年下降的趋势,从2018年的 5.8%下降到 2019年年中的5.6%。

相关推荐
热点推荐
青岛真的要凉快了!冷空气20日“到货”,气温将明显下降

青岛真的要凉快了!冷空气20日“到货”,气温将明显下降

齐鲁壹点
2024-09-18 10:40:34
川音“淫魔”校长:88名女音乐教师,霸占87人,细节曝光不堪入目

川音“淫魔”校长:88名女音乐教师,霸占87人,细节曝光不堪入目

就一点
2024-09-12 00:07:23
看不下去了!科索沃局势突变,中国站出来了,原来武契奇还有后手

看不下去了!科索沃局势突变,中国站出来了,原来武契奇还有后手

新财迷
2024-09-18 11:17:57
梁晓声:没富过,就不知富人多现实;没穷过,就不知穷人多残忍

梁晓声:没富过,就不知富人多现实;没穷过,就不知穷人多残忍

清风拂心
2024-09-18 13:18:05
女子打完麻将突然来了兴致,赖在男子家不肯走:今晚我想通宵大战

女子打完麻将突然来了兴致,赖在男子家不肯走:今晚我想通宵大战

云端书馆
2024-09-18 05:52:19
李佩霞案依旧扑朔迷离:29号开庭和官派律师取消,被证实为假消息

李佩霞案依旧扑朔迷离:29号开庭和官派律师取消,被证实为假消息

姜大叔侃球
2024-09-18 10:36:14
东方卫视播出!46集谍战剧来袭,谍战教父打响潜伏之战

东方卫视播出!46集谍战剧来袭,谍战教父打响潜伏之战

娱乐的小灶
2024-09-18 14:17:46
长达10年,女子被丈夫下药供陌生人性侵,人数创纪录让女子崩溃

长达10年,女子被丈夫下药供陌生人性侵,人数创纪录让女子崩溃

干史人
2024-09-16 20:00:03
华盛顿掐住印第安小女孩脖子,用铁钩穿进她的下巴,挂在剥皮桩上

华盛顿掐住印第安小女孩脖子,用铁钩穿进她的下巴,挂在剥皮桩上

国学长亭
2024-07-30 18:07:33
彭德怀在大会上指着刘伯承怒骂:长征路上,就是他逼死了革命同志

彭德怀在大会上指着刘伯承怒骂:长征路上,就是他逼死了革命同志

历史龙元阁
2024-09-17 23:23:36
57岁大爷一天两顿面条,4个月后去体检,医生惊讶:平时都吃啥?

57岁大爷一天两顿面条,4个月后去体检,医生惊讶:平时都吃啥?

今日养生之道
2024-09-17 11:20:50
俄乌停火已成定局?普京态度逆转,我外交部态度明确,局势不简单

俄乌停火已成定局?普京态度逆转,我外交部态度明确,局势不简单

壹号评论
2024-09-18 12:41:49
2019年,英国一对夫妻在自家厨房的地板下,发现个震惊全国的东西

2019年,英国一对夫妻在自家厨房的地板下,发现个震惊全国的东西

寻史奇谈
2024-09-18 14:55:02
史无前例重大更新遭吐槽!iOS 18相册恢复iOS 17办法来了:3步搞定

史无前例重大更新遭吐槽!iOS 18相册恢复iOS 17办法来了:3步搞定

快科技
2024-09-18 10:29:16
揭秘:女性性生活能持续到哪个年龄?

揭秘:女性性生活能持续到哪个年龄?

智见派
2024-08-13 15:44:27
苹果iOS 18正式发布,苹果智能首批功能下月上线

苹果iOS 18正式发布,苹果智能首批功能下月上线

界面新闻
2024-09-17 11:36:04
三只羊停播一天就复播,新主播被骂哭!律师:或交2.5亿渡难关

三只羊停播一天就复播,新主播被骂哭!律师:或交2.5亿渡难关

林大师热点
2024-09-18 12:40:55
闹大了!女翻译网上向某部长讨薪2万,提及他在车上对她动手动脚

闹大了!女翻译网上向某部长讨薪2万,提及他在车上对她动手动脚

火山诗话
2024-09-18 06:35:26
与县委书记存在不正当性关系的李佩霞被双开,老爹欲哭无泪

与县委书记存在不正当性关系的李佩霞被双开,老爹欲哭无泪

奶油芒
2024-08-22 15:10:02
我可以肯定,如今苹果、三星手机,不再恨华为,而是传呼机

我可以肯定,如今苹果、三星手机,不再恨华为,而是传呼机

叒女紫121
2024-09-18 16:29:25
2024-09-18 17:08:51

上海房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

"华尔街空神"警告:若哈里斯赢得大选 我将从市场撤资

头条要闻

"华尔街空神"警告:若哈里斯赢得大选 我将从市场撤资

财经要闻

售"假香港月饼" 三只羊被查 监管部门回应

体育要闻

78天5连胜!欧冠疯狂9-2 刷爆69年纪录

娱乐要闻

中秋晚会删于适节目,吴京新片受影响

科技要闻

抖音变长,长过B站

汽车要闻

功能多动力强 长安启源E07也太全面了!

态度原创

教育
手机
房产
家居
亲子

教育要闻

OpenAI o1可不受限自主思考 人工智能会失控吗

手机要闻

小米三折叠屏手机专利曝光:华为同款Z字形方案 2022年就布局

房产要闻

最新!南沙全面放开限购,不限社保与套数!

家居要闻

自在此间 一刻悠然

亲子要闻

小八:孕反会平等的惩罚每1个嘴硬的人

无障碍浏览 进入关怀版