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千亿级房企的利润“保卫战”

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为了冲销售规模与融资便利,此前不少房企牺牲权益,用全口径销售换来业绩大幅增长。伴随着全国战略布局,不少上市房企在实现阶段性规模销售之后,开始陷入思考:如何保持收入与利润的增长?

今年房企的销售业绩较好,根据已公布的2019年1-11月销售数据来看,前百强的房企大部分能超额完成全年销售目标,但有一个现象值得关注:千亿房企正努力提升权益比例。

新晋千亿俱乐部的滨江集团(002244.SZ,简称“滨江”),其销售权益仅为40%,这一数值与其他千亿房企主流的50%-60%权益相比明显偏低。但据滨江董事长戚金兴透露,公司今年所拿地块的权益占比在50%以上,明年的销售权益比例将会提升。

与滨江情况接近的房企还有中骏集团(01966.HK,简称“中骏”)、弘阳地产(01996.HK,简称“弘阳”)等, 中骏2019年销售目标700亿,权益占比50%多,为了冲销售规模,中骏将权益占比从2016年的74%以上下调到50%多,但从其今年拿地的权益比来看,大部分仍然维持在50%以上;弘阳2019年目标销售额600亿,目前权益占比50%左右。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,在迈向千亿规模之前,房企为了拼规模,一般而言,当未来市场预期好的时候,大多数房企会增加权益,这样未来的收益和利润也会提升,拿地和开发阶段如何将权益比例控制好,是考验房企对市场预判的能力。市场预期不好时,房企通过减少权益来降低风险,这时候就按照全口径计算销售规模。比如旭辉(00884.HK)、中骏、弘阳等合作比例较大,就是这样的逻辑。

区域分化加剧是房企开放权益合作的主要原因。张宏伟称,滨江集团在其大本营杭州的项目较多,今年通过减少权益的方法快速实现千亿目标,是有一定逻辑的,杭州市场这两年成交量一直处于上升态势。过了这个阶段,不少房企开始增加土地权益,如果不提升权益,则会面临收入、利润减少的局面。

降权益:区域分化下的规模诉求

截至今年11月末,在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企完成率已达到90%以上。其中,世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等多家房企已提前达成全年目标。

但规模增长背后,是房企对权益的诉求。梳理财报数据不难发现,房企降低权益比的一个重要原因是市场分化明显。

即便是正在冲击2000亿规模路上的旭辉,也面临权益比过低的问题。2019年上半年,旭辉实现权益销售额486.4亿元,占比55.3%,较其年初的权益销售比56.67%有所下降。

从旭辉市场布局可以看到。截至2018年年底,旭辉总土储达5500万平米,对应货值8000亿元,其中分布在一线、二线和准二线城市的占比91%,而这些城市由于限购限价的政策调整,完成快速开发与销售的压力剧增,多家房企分担风险的做法也相对普遍。

来自克尔瑞研究中心的数据显示,11月份一线城市成交量企稳回升,环比上升6%、同比上升28%,但25个二三线城市成交量却缓步下行,跌幅明显收窄,环比微跌2%,同比下跌15%。

城市持续分化。重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺,成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷,成交量、环比近乎腰斩。

区域也在分化。长三角地区的徐州、南京成交走弱,上海、杭州等成交量明显提升,宁波同、环比增幅更是超7成。中西部城市则显著分化,重庆、昆明、成都等城市成交量企稳回升,武汉、郑州、西安等稳中有降,长沙市场急速冷冻,环比下降63%。

一个事实是,企业目前投资拿地的意愿仍比较强烈,但是资金面的收紧和限价政策,让企业更加重视土地的利润空间。

对于核心二线城市,限价影响逐渐增强,为保证利润率,房企更侧重机会型拿地,最大程度减少调控政策带来的影响;而对于三四线,由于多数城市热度逐渐下降,企业在这些城市的投资力度有所降低。综合这些因素,房企更倾向布局人口更多、需求更强的普通二线城市。

2019年1-11月,前10房企销售额均值为4157.2亿元,销售额增长率均值为18.0%,排名11-30的企业销售额均值为1419.6亿元,增长率均值为22.4%,31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为786.6亿元和358.3亿元,增长率均值分别为30.3%和18.8%。其中,31-50企业为销售额增长率均值最高的阵营,11-30企业次之。

房企只有一边做规模一边保证利润才能活得更好。今年以来,大房企普遍增速放缓,部分千亿规模房企反而迎来增长机会,比如这两年杭州市场向好,大部分房企选择权益合作。

权益提升:为保利润增长

销售额增长的同时,中小房企今年拿地更加注重权益的提升。比如禹洲地产(01628.HK)今年销售目标为680亿元,其董事长林龙安在不久前的反向路演上透露,今年禹洲地产在拿地权益上有意提高到50%。

有业内人士指出,大房企销售上规模后,可以随时调整战略梳理内部管理,而中小房企不一样,他们选择在杠杆、权益上发力,放大杠杆、做高利润;另一方面这些中小房企前期的合作开发,也带出品质不稳定和利润减少的问题。

实际上,年底为了业绩冲刺,房企加速了供货节奏,29个重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同、环比分别下跌12%和1%,市场下行压力仍较大。

这时候房企仍然面临资金回笼压力,“在不加大杠杆的基础上,预收款是第一大款项来源,回款的高效利用非常重要。现金回笼快,后面现金不仅不要利息,还可能是负利息。”戚金兴预计2019年滨江资金回笼额在320-340亿之间,希望2020年公司现金回笼能达到450亿。

此外,戚金兴透露,滨江将会在产品品质和成本管控上更加精细化。前三季度,滨江现金净流入60亿元,全年预计70亿元左右;现金净回笼连续增长,目前超过300亿元;贷款310亿元,较去年增加57亿元,利息也有所下降。

反观2018年的滨江,正快步迈进千亿阵营,这家房企的一个明显特点就是收入和利润反向增长,2018年1-12月归属上市公司股东的净利润11.98亿至17.11亿,同比变动-30.00%至0,房地产开发平均净利润增长率为34.52%。与此同时,滨江2018年销售额850.1亿元,同比增加38.23%。

据戚金兴透露,2020年滨江的规模“求稳”,只要维持千亿。“今年,公司实现了投资平衡,明年将是财务平衡和融资平衡,后年实现团队平衡。”

“现在管理成本占1.5%左右,我提出要争取1%左右,一般企业是5%。”戚金兴透露,作为衡量企业精细化管理能力的三费(管理、 营销、财务)费率,滨江能够做到同级别房企的四分之一左右。除了行业内较低的管理成本,滨江的融资成本也较低,并呈现逐年下降的趋势,从2018年的5.8%下降到2019年年中的5.6%。

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