万科物业设立合资公司剑指资管龙头 行业全面竞争开启

中国开发商的住宅开发在2019年达到巅峰，其他存量领域的竞争也进入白热化。

其中之一是物业服务。自去年7月入股戴德梁行后，12月12日，万科在物业竞争领域又投下一枚炸弹。

万科物业与戴德梁行再度联手，双方将出资成立一家合资公司，专注在中国市场开展商业物业及设施管理服务，目标是打造资产管理龙头。

在房地产调控政策缩紧、市场增量转存量的大背景下，物业领域正在成为房企们切换的重点赛道之一，新战场烽烟遍地。

打造资产管理航母

“这个合作更多是merge（融会、合并，编者注），看董事会的席位基本能看出来。”万科集团合伙人、物业集团首席执行官朱保全说。

这次合作可以追溯到去年。2018年7月，万科物业以IPO定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股权，一个月后，戴德梁行在美国纽交所成功上市，万科物业即成为其第四大战略股东。

之后，双方高层先后在香港和芝加哥会面，直到2019年8月达成共识，于是有了此次成立资产服务公司的合作。

朱保全透露，谈判时间超过了1年，两家公司的财务语言存在不同，比如包干制和酬金制的差异，“现在都调到一致了。”

新公司管理层来自双方团队，原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任CEO，原万科物业政企商业服务事业部管理合伙人莫凡担任CFO。股权方面，据朱保全透露，万科物业处于控股地位。

合资公司将由双方股东注入资产包构成，业务聚焦商业物业与设施管理，使用“万科物业”和“戴德梁行”两个品牌，明年还可能成立新品牌。朱保全介绍，资产包是双方原来服务的客户，以商业客户为主，不包括国企和政府。

值得一提的是，朱保全认为，商业物业规模不再以平方米算，而是按合同和客户计算，他说：“历史上在国内，大家看物业管理，更多是站在自己的视角来看，我有多少平方米，有多少项目。但是站在国际视角，更多是看服务了多少客户，包括客户有多少楼。”

作为五大行之一的戴德梁行，虽然进入中国市场很早，也有高端国际品牌的优势，但随着中国本土物业龙头不断扩张，戴德梁行也要考虑在中国区业务增值的破局方式。朱保全说：“主要在中国客户的深度挖掘，历史上他们做了更多的外资客户、香港客户，但是今天，中资客户发展的速度可能要更快一些。”

对于深耕住宅的万科物业而言，商业物业管理并不是优势。“即使‘万物商企’发展得很好，万科物业的品牌形象还是住宅。”朱保全说，五大行一直占据服务商企的高点，如果合作，一直深耕住宅的万科物业可以获得品牌协同效应，带来更多优质客户和项目资源。

早在2015年，万科在商企物业服务领域的步伐就迈开了，现在互联网BAT三巨头、京东、中国移动、中国联通等体量巨大的企业都是它的客户。

2018年10月，万科物业还将“万物商企”子品牌独立出来，专门负责商企服务业务，截至2018年底，万物商企共有项目635个，总管理面积3974万平方米。

朱保全回忆，最开始去投标（设施管理）的时候，我们投标的价值是别人的好几倍；万科此前做写字楼物业管理时，也一直没有像租赁、大宗交易这样的配套资产服务。

反观戴德梁行，他们一直在这个领域里深耕。

这次合作，远不止品牌协同效应，“首先在设施管理上，大家不会再说你们不懂了；二是在大宗交易和租赁上，背后有一个这样的股东，可以同步提供服务；三是国际客户到中国来，他们可以直接介绍过来。”朱保全说。

物业巨头隐现

地产存量竞争时代，不管是龙头房企还是中小房企，物业服务都已剥离成为独立业务，行业整体也早已进入了兼并整合的阶段。

随着马太效应显现，物业领域集中度进一步提高，万科物业和戴德梁行的深度合作，更加深了这一进程。

目前，物业服务的竞争格局初定，几大巨头雏形已现，万科物业之外，像花样年彩生活平台、碧桂园服务、保利物业、招商物业等等都在虎视眈眈。

在行业规模上，财报显示，如今万科物业收入体量位居行业第一，其次为绿城服务、中航善达、碧桂园服务、保利物业，五家企业2018年收入总规模分别为98亿、67亿、64亿、47亿、42亿。

在业务类型上，每一家企业都在谋求从住宅业务拓展到商企业务，从社区延伸到城市服务，波及城市群与都市圈。

如自去年8月上市以来，碧桂园服务就一直在扩张规模，聚焦城市服务，并购动作频繁，将北京盛世、成都嘉祥、成都清华逸家、南昌市洁佳、上海睿靖实业收入囊中，还斥资买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。

作为国家队的央企物业龙头，保利物业不仅有母公司保利地产的优势，来自第三方开发商的在管面积占比也持续增加，今年8月又向港交所提交IPO申请，提出“大物业”概念，谋求扩大业务类型的野心已经很明显。

今年4月，有强大资金背景的招商蛇口收购中航善达22.35%股权，紧接着招商物业便向中航善达转让100%股权。

相比其他同行，万科物业的经营质量更为突出，预计今年收入过百亿，是唯一营收百亿的物业公司。

2019年半年报数据显示，上半年万科物业实现营收52.8亿元，同比增长27.1%。新增项目签约饱和收入21.64亿元，同比增长113.8%，其中，住宅业务服务占13.33亿元，同比增长84%，商业物业服务占8.31亿元，同比增长189%，住宅业务与商企业务收入比例约为2:1。

据朱保全透露，万科物业希望接下来两个业态的占比能够达到1:1。

从住宅物业到商业物业，乃至城市群，万科在物业服务的赛道上，不断拓展业务边际。

上市融资成为竞争的一部分。碧桂园服务、中海物业、招商善达、绿城服务、佳兆业物业、彩生活等，都已上市，扩宽了融资渠道，用更强的资金储备并购其他中小物业公司。

在竞争对手上市与并购潮面前，万科物业此时与戴德梁行联手，显然也有所考量。

万科董事会主席郁亮称，万科物业不会以一个传统的物业公司上市。“我们一定要区别于传统物业，被认可为城市服务商的时候，（上市）才有价值。”