有泰度 |全忠：泰禾集团大概率会在明年下半年再开启拿地

过去几年，泰禾集团（000732.SZ）凭借最快的复合增速、较高激励手段在行业异军突起。2017年是泰禾的高光时刻，以150%的增速，泰禾完成了从400亿到1000亿的规模进阶，成为了当年地产圈的热门话题。

进入2018年后，泰禾主动踩刹车，提出去杠杆。

今年以来，泰禾依旧延续“降杠杆”的策略。在暂缓拿地的情况下，加快销售回款、关注现金流安全以及盈利的增长。

▲泰禾广场设计图

今年5月底，曾任《万科周刊》主编、操盘多个大型地产项目的资深地产人全忠，履新泰禾集团，任副总裁并负责集团品牌事务

11月22日，在由时代传媒主办的“2019中国地产时代百强榜”上，全忠接受了时代周报记者的专访，他表示：“泰禾正在发生良性和正向的变化，从关键数据可以明显感觉到，负债率和现金流目前都是安全的，盈利情况也可以。”

“我给目前的泰禾打80分，要想实现90多分的理想状态，最少还需要两年。”全忠说道，未来泰禾将在千亿规模上夯实基础，在1000亿-2000亿规模阶段积极蓄力。

▲全忠在2019中国地产时代百强榜现场

压力缓解

2018年年底，泰禾集团的现金流和偿债问题，成为外界最为关心的话题。

为应对资金压力，3月份，泰禾开始了一场以回款为目的营销行动，抛出了“泰禾1号抢收计划”，将北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4个高端改善类项目加入“抢收”行列。

效果立竿见影。“今年1~10月份，在北京地区销售Top50的排行版中，我们排第三，是top10中惟一的一家民企。”全忠告诉时代周报记者。

“抢销售、快回款”，是泰禾应对这场压力的第一步。

与此同时，泰禾启动了股权合作、优化土储等多项计划。

3月-5月期间，泰禾陆续将7个项目的部分股权转让予世茂。

8月12日，泰禾出让杭州富阳项目30%股权；9月18日，泰禾以7.3亿元二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。

9月27日，泰禾以5.97亿元转让福州青云小镇项目50%股权予世茂。

截至目前，泰禾已经向世茂地产出售了9个项目，累计筹集资金约92.46亿元。

除世茂集团之外，泰禾的股权交易对象包括世茂集团、五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产集团有限公司。

全忠直言，“我们现在属于换牌阶段，虽然我们的土储大多位于一二线城市，但项目质量不完全相同，通过调整出卖部分项目股权，我们将来也可以换回一些优质项目。”

通过为项目引入合作方以及加快销售节奏，泰禾收回了部分资金。

除此之外，上半年，泰禾暂停了在公开市场拿地以及并购，泰禾试图用这几项措施重回安全地带。

在2019年第三季度，处置子公司的现金净额和出售项目股权的现金净额分别为84.19亿元和30.69亿元，同比上期分别大幅增长20544.92%和756.42%。

在负债方面，泰禾前三季度短期借款与一年内到期非流动负债总和为306.3亿元，期末现金及现金等价物为126.56亿元，短债与现金的缺口缩小至179.74亿元。

全忠向时代周报记者指出，“今年上半年我们花了300多亿将短期债务还掉，到年底的话，我们还有大概五六十个亿的短期债务需要偿还，其中需要刚性兑付的并无多少，有些债务是可以置换掉的。”

“负债率和资金紧张问题，已经有了很大的改善。而去杠杆瘦身，需要一个过程，并非一夜之间就可完成。”全忠表示。

开源同时，泰禾也在不断节流。

财报显示，泰禾前三季度管理费用为4.99亿元，去年同期为7.36亿元，同比大幅减少32%。

时间往回看，过去一年，泰禾不断开拓多元融资渠道。

年初至今，泰禾接连发布多笔海外债的融资，包括20亿元美元债、15.79亿元购房尾款资产支持专项计划等。

在公司治理方面，全忠表示，泰禾今年一直在组织架构上做调整，实现“精总部强区域”。全忠向时代周报记者表示，推行该策略以来，一线公司的决策能力、决策效率以及项目的推进速度等有了很大的提高。

稳步向前

从2018年开始，为了匹配企业的高速发展，泰禾调整人才战略，以“一流的薪酬”启动了高端人才社招，泰禾因此一度成为房地产行业优质人才的集结地。

事实上，在企业快速成长的过程中，一些“后来者”很难与企业保持同步的节奏和步调，基于此，2018年底，泰禾内部又经历了一场人员调整。

“泰禾的人员变动，从今年5月底以后基本得到了遏制。高管流失，在严格意义上讲几乎没有。”全忠向时代周报记者提到，目前只有董秘夏亮离开，他是因为任期到了之后离开的，属于正常变动。

今年6月底，泰禾结束大规模外部招聘，转而向内部发掘和培养人才，希望与员工共同成长。

比如，启动“禾苗”管培计划，开始着手培养自己的人才，改善以往人才流动性问题。

全忠解释，如今泰禾的人才观发生了很大变化，以前倾向于从外界引进，但现在更注重从内部提拔人才。“今年七、八月份我们提拔了4个副总裁，都是原来集团的总裁助理，他们的特点普遍都是在集团做了很多年，来的时候职务不高。”

从黄金时代，换挡到白银时代，房地产业告别粗放的发展模式。泰禾认为，高品质、差异化的产品定位，是泰禾穿越行业周期的利剑。

在泰禾的产品系列中，中式产品的代表院子系，最广为人知。目前，除了院子系，在泰禾也在依据新的市场和时代需求，适时调整着自己的步伐。

▲泰禾中国院子实景图

“除了新中式住宅的代表院子系，我们的一些高层产品也做的不错。”全忠强调，“根据不同的土地规划、区域市场特征和目标客户，其产品线也在创新迭代。”

在战略布局上，泰禾一直坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的区域发展战略，这些城市具有强大的经济产业基础，区位优势明显，是人口净流入的城市，为房地产发展提供强大支撑，抗风险能力较强。

全忠指出，“回首和检讨，过去我们坚持一二线城市的布局战略没有问题，包括现在我们的部分项目股权能够转出去，也说明其地势不错。

2019年，截至12月，泰禾没有在公开市场拿过一块地。

半年报显示，目前，泰禾待开发项目8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面209.25万平米；在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；在售项目63个。泰禾在全国29个城市拥有90余个项目。以泰禾目前的开发销售节奏，现有储备货值也足够开发三年。

至于什么时候再开启拿地通道，全忠表示，会根据实际情况来调整，大概率会在明年下半年。