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上市!高杠杆房企大唐地产的“华山一条路”

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位于福建厦门的中小房企大唐地产开启自己的赴港上市之旅,并于日前提交招股书。

根据这份招股书,该公司在2016年、2017年、2018年和2019年上半年的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元;相应的净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及3.69亿元;同期,经营毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。

无论从营业收入还是净利润来看,这又是一家希冀通过上市完成“龙门一跃”的小型房地产企业。过去两三年时间里,大量类似的小规模房企取道香港,达成上市目标,从而为公司发展赢得宝贵的融资机会。因为,在国内针对房地产企业融资日渐收紧的大环境下,唯有上市公司还能获得一线机会。

从公开的资料看,大唐地产在2016年开始规模化发展,并在2018年进入房地产销售榜百强行列。根据克而瑞研究中心提供的数据,大唐地产2016年-2018年的全口径销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元,行业排名分别为第149名、第109名、第77名。今年前10个月,大唐地产全口径销售金额为266.4亿元,位列销售排行榜第77名。

截至2019年9月30日,大唐地产拥有69个处于不同开发阶段的物业开发项目,应占土储面积778.97万平方米,包括51.53万平方米已竣工未售项目、523.35万平方米开发中项目以及204.08万平方米未来开发的物业,南宁、天津、福建漳州为该公司主要货值贡献地。

2011年,大唐地产业务由厦门扩展至漳州,2015年进入天津,2017年进入长沙。招股说明书显示,截至今年9月底,广西单个省份的土地储备在公司土地储备总量中的占比达35.3%。其中,漳州、南宁、天津三个城市的土地储备在公司总土地储备中的占比分别为10%、28.2%、16.7%。

鉴于项目分布较为集中,大唐地产目前仍然算不上是全国规模化发展的房企,其抗风险能力将在局部市场调整的情况下面临考验。

如同大多数未上市房企,大唐地产拥有较高的负债比率和资金成本,且融资渠道相当依赖高成本的信托。数据显示,截至今年9月30日,该公司尚未偿还的信托融资款项总额占集团借款总额的33.8%。在大唐地产八笔信托借款中,有七笔将于2020年底前到期,总计约17.98亿元。同时,年利率在10%以上的信托借款有六笔,最高一笔年利率达到了14%。

较高的资金成本背后,大唐地产的杠杆比率同样不容乐观。根据招股书,2016-2018年,大唐地产的净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%,今年上半年,大唐地产的净负债率为185.6%。

克而瑞研究中心数据,2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%,其中,2018年这一数据为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。

放诸整个行业,大唐地产的净负债率已然高出行业均值一倍有余,这或许是迫使这家公司尽快冲击上市的动力之一,因为上市不仅有助于降低融资成本,还可以借此引入更好的职业经理人,完善公司治理。

不过,目前香港资本市场对于规模较小的房企兴趣并不浓厚。在大唐地产之前,规模不大的另外一些房企在上市路途上,曾遭遇了屡战屡败的尴尬局面,比如海伦堡、奥山控股已经连续两次在港交所提交招股书“失效”,一直未能成功上市。

业内人士认为,在行业集中度不断提升的市场环境下,大部分金融机构对于房企的规模越发看重,这让身处夹缝的中小房企的生存空间日益狭窄,随着地产黄金时代的逝去,留给中小房企机会确实越来越少。

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