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累计债务超20万亿,房企年末高频融资急补现金流

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临近岁末,如何保证账面拥有漂亮的现金流数据,成为上市房企至关重要的命题。

中原地产研究中心数据显示,仅仅11月,房企计划发布美元融资超过50亿美元,当月美元融资刷新年内单月纪录。

“11月是个重要时间节点,很多房企会抢在这个时间通过多渠道融资,因为需要确保公司在年末拥有较为充足的现金余额,交出一份让资本市场满意的报表,开源节流在年底会显得更为迫切。”一位业内人士透露。

具体到经营层面,绝大多数房企都会一方面加速销售回款,另一方面,则积极融资。同时减少资本性开支,甚至提前关账减少向供应商的付款。

海外债的翘尾行情

Wind数据显示,11月18日-22日期间,房企境内发债总额达到96.9亿元,环比大涨62%。而2019年截至日前,房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元,相比2018年同期上涨了接近50%。

而之所以出现这样的局面,最直接原因是大量债务到期,房企不得不使用“借新还旧”的老办法。

数据显示,目前房地产行业累积的债务惊人:截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元(人民币,下同),2019年上半年上市房企的有息负债总计达到42159.7亿元,大部分债务将在2019年至2021年集中到期。

而随着银行和信托这两个最重要融资渠道被收紧,美元债已经成为房企最重要的融资手段之一。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。美元债是房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源,然而美元债的井喷依然对缓解部分企业资金链有很大好处。

从美元债融资成本看,房企间差别较大,主要在6-15%之间。对于经营稳健的企业来说,融资成本降低依然是趋势。但对于杠杆率比较高的企业来说,融资压力有所增加。

11月22日禹洲地产发行2025年到期5亿美元优先票据,利率8.3%;11月18日正商实业2.2亿美元优先票据获投资者同意发行,利率12.8%;11月13日,弘阳地产拟发行于2022年到期金额为1.5亿美元、利率为9.95%优先票据。今年,市场上甚至出现了票面利率超过15%的高息债,显示高杠杆房企的资金成本压力较大。

开源节流

美元债井喷是近期房企融资的一个缩影,在美元债之外,房企融资有了越来越多的渠道和花样,规模也在不断攀升。同策研究院的最新数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比大幅上涨283.49%,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

同时,中指院研报显示,随着有息负债集中到期高峰的到来,房企积极探索多元化融资渠道,缓解债务压力。分渠道来看,信用债累积融资规模较上年保持平稳,今年1-11月,房企通过国内信用债融资4971.4亿元,剔除短期融资券规模影响,信用债融资规模与上年同期基本持平。其中公司债发行规模3107.9亿元,同比增长30.3%,中期票据发行规模明显萎缩,发行规模为718.2亿元,同比下降50.2%,定向工具发行规模为467.6亿元,同比增长7.7%;

信托渠道继续小幅收窄,据用益信托网统计,今年1-11月,投向房地产领域的信托金额为8744.3亿元,同比增长4.9%,自2019年7月起至今,信托融资规模逐月下降,11月降幅有所收窄,11月信托融资为556.6亿元,环比下降6.6%,同比下降22.8%。

除了积极融资,房企通常在年底还会采取“节流”的方式美化现金流,最常见的手段就是减少拿地投资。

中指院数据显示,2019年11月,全国300个城市共成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。其中,虽然四大一线城市在11月加大了推地力度,共成交土地78宗,完成土地出让金617亿元,环比10月增加48%,但这一数据相比去年同期仍然大幅减少33%;成交楼面均价为6497元/平方米,环比减少28%,同比减少45%。

二线城市11月共成交土地700宗,成交土地面积2536万平方米,环比减少23%;三四线城市数据则表现较为萎靡,共成交土地1130宗,成交土地面积4086万平方米,同环比均有所下滑。而土地出让金则完成了1278亿元,环比减少3%。

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