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背靠雅居乐创始人家族,小房企景业名邦幸运上市

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当中小房企如潮水般涌向资本市场时,这些闯关者确有着截然不同的命运。

近日,港交所网站显示,万创国际递交的招股书已“失效”。自2017年至今,这是万创第四次冲刺IPO失败。无独有偶,海伦堡、奥山控股这两家冲击上市的小房企,也于近期按下“暂停键”。

市场继续承压下,中小房企上市之路越发波折。但总有在搏斗中得以暂时喘息的选手。12月5日,景业名邦集团(02231.HK,下称“景业名邦”)在港上市。这个年仅六岁的开发商,从递交上市申请到登陆资本市场,历时仅五月有余。

据悉,景业名邦本次IPO全球发售股份4亿股,发售价厘定为每股3.16港元。首日开盘后,景业名邦高开上涨4.43%,但此后一度下跌至3.15港元每股。截至12月5日收盘,景业名邦微幅上涨2.22%,报收3.23港元每股。资本市场的疲软表现,成为小房企当下生存艰难的缩影。

2013年,24岁的陈思铭创立景业名邦。次年便透过收购广州意浓实业有限公司,获取从化区一宗地块,开发首个住宅项目景业荔都。此后几年间,景业名邦相继收购海南景业、广州景业、广州广泽、广州卓都、海南卓都等公司,至今已在全国布局30个物业项目。

过往2016年~2018年,景业名邦分别实现营收6.4亿元、8.38亿元、13.39亿元人民币;对应毛利润分别为1.6亿元、2.7亿元、5.1亿元;对应净利润分别为8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。

其中物业开发贡献占集团收益超90%,分别达6.24亿元,7.83亿元,12.46亿元,每年占比97.5%,93.4%,93.7%。对应年内溢利分别为8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。酒店营运、物业投资及租赁和物业管理收入比重相对小,均不超过1%。

从业绩表现看,景业名邦并无突出之处。但陈思铭的出身,却赋予景业名邦更多的市场想象。

陈思铭,雅居乐集团(3383.HK)副主席陈卓贤长子,又一位走入公众视野的“地产二代”。如果抽丝剥茧,会发现景业名邦的扩张与雅居乐息息相关。不仅集团初步资金由其家庭资源提供,景业名邦多达6名高管也曾在雅居乐任职。

同时,雅居乐集团由Full Choice Investments Limited(富丰)间接拥有约62.63%股份,富丰为家族信托受托人,家族信托受益人为陈卓贤、陈卓林、陆倩芳及陈卓雄等人,均为陈思铭亲属。基于上述关系,雅居乐集团全资子公司番禺雅居乐被视为景业名邦的“关联人士”。

依托家族资源,景业名邦得以快速闯入地产行业。但独立发展的基础不够坚实,也为景业名邦的未来埋下经营和财务隐患。

近年以来,景业名邦的营运部分使用陈思铭及其控制实体的无息借款拨付。于2016年至2019年上半年,公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。

集团于招股书中坦陈,近年维持相当高的借款水平为营运提供资金。截至2016年、2017年、2018年底,其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元,对应净负债率分别为614.4%、194.1%及42.0%。净负债率逐年下降后,却于今年上半年再次反弹至80.8%。

高负债之下,近三年景业名邦流动比率分别为1.1、1.1、1.0;年末现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元。经营活动产生的现金流连续两年为负,分别约-2.7亿元、-2.10亿元。基于经营现金流状况未有好转,景业名邦称,集团可能无法通过银行贷款或其他安排,为土地收购及未来物业开发获得足够资金。

显而易见,成长中的景业名邦需要更多资金以加速扩张。招股书表示,全球发售所募资金将有60.0%用作若干项目的开发成本;约30.0%将用于在目前营运所在省份收购土地;余下不超过所得款项净额的10.0%,将用作集团的一般营运资金。

截至目前,景业名邦在全国共拥有30个物业项目,包括10个已竣工项目、6个在建项目、14个持作未来发展的项目,建筑面积合共约300万平方米,其中只有190万平方米属于未开发项目。与其他房企动辄千万平方米的储备相比,景业名邦亟需充实“粮草”。

如今,上市成为房企分水岭,不仅可以丰富融资渠道,还可借此引入更好的职业经理人,完善公司治理。但当下的资本市场,对风格激进的小房企已不再青睐。过去一年,包括德信中国、银城国际在内的多家房企赴港上市,但初期情况并不乐观,甚至出现盘中破发的情况。

摆在景业名邦面前的亦非坦途。招股书显示,上市后集团需获取债务融资,预计会产生超出过往业绩期的利息开支。同时在当下地产环境,难以收购优质土地、品牌声誉及信息不对称成为小房企扩张门槛。随着融资环境愈发紧张,中小房企弯道超车的机会变得越发狭窄。

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