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房企抢收 千亿新兵数量或不及去年

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距离2019年收官不到25天时间,房企进入最后的业绩抢收阶段。从各大房企陆续披露的前11月销售业绩战况来看,已有部分房企提前完成全年销售目标,但也有房企销售不佳,完成全年业绩目标存在较大压力。在业内人士看来,市场下行周期,大房企的规模优势更为凸显,小房企冲击千亿的难度将不断提升。

TOP100房企11月销售额环比上涨

2019年的房地产调控政策,虽然不断有地方城市通过人才政策适度放松限购,但是并未改变整体较为严格的政策环境,在业绩目标的压力下,房企早已开启加大供货、以价换量的营销通道。从已经披露前11月销售业绩的房企来看,整体销售环比略有上升。

据克而瑞统计数据显示,11月份,TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升,环比增长10.9%,TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。

其中,大中房企的规模优势和增速优势明显。诸如碧桂园,11月实现权益合同销售额约601.5亿元,分别超过9、10月份。前11月,碧桂园的权益合同销售额也突破5000亿元,达到5398.4亿元。据机构统计,该企业全口径销售额已经突破7000亿元。在这背后能看出碧桂园以价换量的策略,其在9、10、11月份的销售均价一路下行,分别为每平方米8939元、8510元、8282元。

恒大虽然11月销售额370.6亿元,环比大幅下降,但是9、10月份831.1亿元、903亿元的销售额刷新房企单月销售纪录,也助力恒大全年目标完成率达97%。

万科11月单月实现合同销售金额545.4亿元,环比增加25.7%,均超过9、10月份。

融创中国上半年全年目标完成率不足4成,7月份开启“全员营销”,9、10月份单月销售额刷新该企业历史纪录,分别为629.1亿元、644.3亿元。机构数据显示,融创中国在操盘金额和权益销售金额上首次超过万科,排名第三,对“碧万恒”三角阵营形成冲击。

此外,克而瑞统计数据显示,世茂房地产、阳光城、中南建设11月环比业绩增幅均在25%以上。

对12月业绩预期,有分析人士指出,全国不同城市不同区域间的供需分化还会持续,部分城市受到人才政策等影响,短期需求量还可能出现小幅攀升。不过一位房企高管表示,问题在于房企冲业绩可能出现大面积的以价换量,导致市场观望并抑制销售,预计市场不会太好,可能不及去年12月成交量。

部分房企完成业绩仍存压力

从克而瑞统计数据来看,在年内设定业绩目标的企业中,前11月近7成房企的目标完成率已达到90%以上。但也有超2成的房企目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

据新京报记者不完全统计,截至12月4日,已经有23家房企披露前11月销售业绩,19家房企设定了业绩目标,其中完成全年目标的房企有3家,分别为世茂房地产、中梁控股、龙光地产,目标完成率在90%之上的房企有中国恒大、新城控股、旭辉控股、中国金茂、融信中国、雅居乐、美的置业、时代中国等。目标完成率在90%以下的房企有荣盛发展、佳兆业、富力地产、花样年、当代置业。富力地产前11个月累计实现权益销售金额约1203.5亿元,虽然同比上升约6%,但仅完成全年1600亿元目标的75.22%。

中指研究院常务副院长黄瑜表示,2019年房企年初制定整体目标增长在20%左右,也预料到全年的行情将不复往年,但除了受产品、营销、品牌等自身经营营销外,也与城市的分化、供需端调控政策相关,比如以高端产品为主的房企,主要在热点城市或核心地段拿地,往往拿地价高、资金占用周期长,受城市限价、销售去化慢等影响,也有部分企业布局相对集中在市场调整阶段的城市,受到的影响也较大。

2019年房企面临前所未有的偿债压力,快速去化与回款、保证现金流成为今年的重要工作。在此背景下,不少房企选择主动减速、降低目标提质以应对风险。诸如龙湖今年销售目标定为2200亿元,预计同比增速为9.65%,低于2018年28.5%的增速。中海的销售目标是3500亿港元,预计同比增速为16%,低于2018年29.8%的增速。旭辉2019年的销售目标是1900亿元,增速为25%。阳光城将2019年的销售目标定为1800亿元,同比2018年仅仅增长10.53%。雅居乐的销售目标是预售金额达到1130亿元,预期同比增速10%。

中小房企冲击千亿难度加大

虽然去年房地产政策从严,但是在规模效应下,房企千亿新兵数量创纪录,有超过10家房企迈入千亿房企行列,包括阳光城、中南建设、富力地产、正荣地产、金科股份、中梁控股、中国金茂、融信中国、雅居乐、荣盛发展、远洋集团等。包括此前已经迈入千亿阵营的房企,去年共有27家上市房企进入千亿阵营。

2019年,又将会有哪些千亿新兵呢?

从目前的情况来看,数量不太乐观,目前仅中国奥园提前实现千亿目标。2019年前11月,中国奥园实现合同销售金额约为1012.7亿元人民币,同比增长37%。事实上,2018年,中国奥园距离千亿就一步之遥,全年销售额为912.8亿元。

有望进入千亿阵营的房企可能还会有美的置业、蓝光发展、龙光地产、中国铁建、首开股份等。

今年前11个月,美的置业实现合同销售金额约为909.5亿元,龙光地产实现合约销售额约852.2亿元。蓝光发展、中国铁建虽未披露前11月份销售业绩,但是从三季度报可以窥探其全年业绩走势,其中蓝光发展前9月份实现销售金额715.19亿元,中国铁建房地产开发业务累计合同销售金额609.787亿元。首开股份前10个月签约金额769.34亿元,同比增加13.69%。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从2019年的销售情况来看,新入千亿阵营的房企数量预计不会超过5家。从房地产开发行业的发展来看,商品房销售规模开始减缓的态势已经形成,在此背景下,龙头房企的销售规模增长已经趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响,冲击千亿的难度还将不断提升。

上述房企人士表示,房地产已经进入金融横盘周期,中小房企难以得到金融机构的支持,资金成本也在大幅提高,同时,土地价格并没有下降,获地成本也越来越高,中小房企逐步退出地产江湖是大势所趋。

数据来源:企业公告,统计时间截至2019年12月4日。

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