楼市这次是真调整？

（原标题：李一戈专栏丨楼市这次是真调整？）

今年房地产市场的运行态势，理性来看，不应该意外。

总体来说，你可以称其为平淡，也可以说是稳定。

分区域看，长三角依然保持较为旺盛的活力，是所有区域里公认交易最活跃的。

分城市看，深圳市场简直令人羡慕。新开项目根本不用发愁。这显然是因为它的供应量一直偏小。

分时间看，只有3月底至4月份，有过一段后来被称为“假阳春”的时光，既没有金九也没有银十。

绝大多数城市今年的楼市是交投清淡。房企销售经理们一片菜色。好在去年底今年初制定2019年的销售目标时，对全年趋势本就普遍不乐观，所以任务增幅没往年那么高。咬咬牙，也能完成个八九不离十。距离目标很远的，大都是过于激进的企业，企图“弯道超车”的企业，那完不成也无话可说，错估了形势，高估了自己能力。

现在可以肯定地说，此轮全国房地产市场的调整，已经进入第二阶段，亦即深度调整阶段。

地产界基本公认，从去年7月起，市场明显变差，房子不好卖了。如果从那时算起，到现在这一轮调整的时间已有足足17个月。不用往前追溯太早，至少也是2008年以来时间最长的一次调整。且暂未看到结束的迹象。

我前面之所以说，对今年楼市情况不应该意外，还有一个前提，开启于2016年10月的此轮调控，直到20个月以后才见到明显成效，但如此严厉的调控带来的调整，不可能很快结束，理智的地产人对2019年楼市早有预判和心理准备。虽说内心也不无奢望，但中央的基调一直没有放松，7月30日中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激的手段这一表述出来后，救市的幻想落空，全年楼市大局已定。

我个人认为，楼市调整进入第二阶段，是以二手房加速降价为标志的。二手房的市场化程度更高，对需求的感受更直接更敏锐，因此更能准确代表当下的市场情绪。

如果说，去年底今年初，二手房业主的议价范围在扩大，那么，到今年10月以后，则是报价、降价的幅度更大了。根据我与多个中介机构的交流，北京二手房价格与高峰期相比普遍下降了15%-20%，有的房源成交价下降了30%。哪怕是原本坚挺的学区房价格也有10%以上的下调。

价格下调对成交有何促进作用？

二手房市场成交看不到明显的提升。而且必须强调，二手房价格的下跌，并不是一夕之间突然出现，包括30%的个案，跌幅也是去年下半年以来累积的结果。由此，对那些宣称“暴跌”“断崖式下跌”的言论，要特别警惕。

新房方面，如你所知，热点城市新房普遍限价，所以新房价格涨幅在强力抑制下保持了稳定。即便如此，很多城市的新房也卖得不好，有些城市的限价项目，比如北京的限竞房，开发商的实际销售价格，低于当地政府部门批准的备案价格，去化率仍然不高。

我个人的观察是，楼市需求在萎缩。这不单单是指投资性需求被基本遏制，刚性需求也在放缓。比如北京的限竞房就是面向刚需的，销售情况并不好。

但并不是说，降价对促进成交就是无效的。我承认自己一直在鼓吹商品房打折促销。从恒大、碧桂园的销售情况看，促销是有效的。恒大在大力度的促销行动下，9-10月的销售业绩出现大幅增长。国家统计局10月份统计数据显示，商品房销售面积出现了今年以来的正增长，就是因为大批房企加入了打折促销的行列。

我要再三提醒，目前房地产市场进入第二阶段后的调整，是非常正常的调整，无须大惊小怪，更不能危言耸听。新房市场是基本稳定的，哪怕二手房市场降价面继续扩大，也不要害怕。刚需萎缩，是它被透支多年以后自我修复过程的必然反映，绝不能再去刺激。

我也知道，不少地方对房地产依然有强烈的依赖，在经济下行期，可能又有城市想用地产来支撑。比如，近日有的城市提出，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫——这种表述就被认为重点是后者。

从前10月国家统计局的数据看，房地产投资、新开工面积、商品房销售面积这几个核心数据，都是不错的，远远没有到恐慌的地步，遑论“断崖式下挫”。谨慎看待调整后的后市，不虚夸不慌张，房地产市场稳定发展的态势并没有发生逆转。