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中骏狂奔背后:冲击千亿,合作拿地撬动规模增长

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“以净利润率及高周转率为投地目标,绝不高价抢地。”在2017年业绩报告的主席报告中,中骏集团控股有限公司(简称“中骏”)董事局主席黄朝阳这样说。

20个月后,中骏力挫多家竞争对手拿下厦门岛内地价最高的地块。在土地市场低迷之际,这令中骏一举成为焦点房企。除此之外,2019年以来,中骏在土地市场的扩张以及销售端的增长速度均引人关注。

厦门岛内土地稀缺,中骏出手抢地

闵系房企能成为黑马者,往往会在土地市场杀伐决断、高价抢地。中骏虽然一直较为稳健,但是近两年来,随着发展策略的转变,对于规模的强烈要求,其在土地市场的表现也大胆起来,厦门两次高价抢地成为关键战役。

11月19日,厦门岛内湖里2019P01地块迎来竞拍,包括中骏、建发、融侨、正荣、大名城、平安、汇成、联发、金茂、旭辉等多家房企参与竞拍,最终,中骏力挫群雄,以总价59.4亿元、溢价率30%拿下该地块。

同样在去年年底,中骏也在厦门岛内以总价38.05亿元竞得一商住地块,楼面价3.91万元/平方米,刷新厦门地区地价纪录。

当然,中骏高价抢地背后有厦门岛内土地资源稀缺这个主要原因。近年来,厦门岛内地块供应稀缺,导致供需矛盾突出。因此,岛内每次住宅地块的出让,总能引来房企的争夺。对于优质地块的争夺,中骏同其他房企一样,没有特别之处。

中骏方面对新京报记者表示,厦门拿地基于对厦门岛内的认可,对市场及稀缺土地价值的尊重;同时,之前岛内的中骏项目首开去化较好,客户口碑较高,也增强了拿地信心。

从中骏高价抢地还是能够看出其策略的转变,尤其是在地产下行周期,对于土地的积极扩张,不免引人关注。

在今年年初的业绩发布会上,中骏集团控股有限公司财务总监兼公司秘书李少波曾透露,“今年的拿地预算是250亿元。”

根据其今年中报披露,今年上半年,中骏及其合营公司及联营公司积极扩展土地储备合共新增27个项目,分布在19个城市,其中包括北京、天津、 重庆、杭州、济南、南昌、佛山及昆明等城市。总土地成本约为240.34亿元(集团应占土地成本约为144.38亿元),地上总可建面积约为527万平方米。

下半年,中骏又先后在青岛、浙江丽水、南昌三地有所投资,投资总额33.1亿元,再加上厦门拿地的59.4亿元,下半年的土地投资额已经达到92.5亿元。据不完全统计,截至目前,中骏在2019年土地投资额已经接近333亿元。

以2017年为时间节点,中骏的土地拓展明显增强。在2016年,中骏仅新增9个项目,总地上可建面积约168万平方米,土地代价约为116亿元。而在2017年,中骏新增38个项目,总土地成本约为321.67亿元,地上总可建面积约为645万平方米。2018年,中骏新增47个项目,总地上建筑面积约900万平方米,土地成本约为389.23亿元。

截至今年年中,中骏及其合营公司及联营公司拥有总规划建筑面积合共约2901万平方米的土地储备,与2016年底总规划建筑面积910万平方米相比,短短三年,增长了两倍多。

冲击千亿目标,合作权益比重提升

土地扩张背后,是中骏等房企在千亿销售规模赛道上角逐战。2017年初,中骏曾公布其短、中、长期发展目标:2017年内实现300亿元规模,未来三年内实现500亿元规模,十年内达到1000亿元规模。但是下半年,中骏将目标提速,三年内实现千亿目标,预计在2020年达到千亿销售规模。

2019年,中骏将销售目标锁定在700亿元,年初业绩会上,中骏管理层曾表示,按照增幅来看,今年的目标确实比较高,但也是不得已而为之,现阶段中骏集团还需要抓紧机会追赶大部队,其内部的考核也远不止700亿元,“在规模这件事上,机会最多给你两年,三年后就不要想了。”

截至2019年10月底,中骏实现合同销售金额约607.51亿元,同比增长55%,增速位于行业前列,目标完成率是86.8%。而在2016年-2018年,中骏的复合增长率超过50%。

需要指出的是,业绩高速增长背后是中骏过去几年通过增加合作拿地撬动业绩规模增长。

根据年报,2016年到2019年上半年,中骏合同销售额中,合营公司及联营公司的合同销售金额占比大福增长,分别为32.9%、22%、45%、54%。

合作权益比重的提升令中骏今年上半年的规模增速笑傲同行,但是真正属于自己的那部分,又有多少?

根据克而瑞统计数据,2019年1月-10月份,中骏的全口径销售额是600.8亿元,权益销售金额为321.5亿元,权益占比为53.5%。同一时期,依靠合作开发使得规模迅速做大的旭辉,权益占比是55%。再回溯至2018年,中骏的权益销售额占比为77%。

不仅如此,近两三年,中骏的权益土地储备占比呈现下降趋势。年报显示,中骏集团权益建筑面积占比从2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%,截至2019年6月30日,中骏及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为2901万平方米,集团应占总规划建筑面积为1632万平方米,占比56.3%。

具体来看,中骏在2017年、2018年的新增土地储备合作比例增多,在2017年新增的38个项目中,有18个项目权益占比低于50%,其中11个项目权益占比低于30%。在2018年新增的47个项目中,有26个项目权益占比低于50%,其中13个项目权益占比低于30%。不过,在2019年上半年,中骏提高了拿地权益占比,在新增的27个项目中,权益占比低于50%的项目只有9个。

这就意味着,在未来的一段时间,中骏的全口径销售额中,合作权益部分仍将占据重要份额。

通过合作撬动规模增长,进而扩大市场份额和融资话语权,这是不少中型房企在规模扩张道路上的做法。但是在业内人士看来,合作项目的增多,增加了房企间的沟通成本和合作效率,同时涉及多主体开发,在质量管控以及交付方面,可能会存在责任界定问题。

净负债率66.2%,资产负债率略升

快速扩张下,中骏的负债率也有所攀升。

截至2019年6月30日,中骏的资产负债率达到80.4%,高于2018年底的78.2%。

具体看来,合同负债的增长幅度小于有息负债的增加。根据年报,截至2019年6月30日,中骏的银行及其他贷款、优先票据及境内债券之和为403.5亿元,相比2018年底增加了21%,而合同负债的增幅是10.4%。

观察房企长期偿债能力的另一个重要指标——净负债率,中骏并不算高。截至2019年6月30日,中骏的净负债率为66.2%,较2018年末的60.4%有所增长。

中骏方面表示,中骏的净资产负债率一直为60%-66%,处于行业较低位水平。稳健的运营和回款的管控,是净负债率保持较低水平的主要因素。

另一方面,中骏也在通过增加新债还旧债,大幅改善负债结构。今年上半年,中骏加大融资力度,分别在1月、4月、7月份发行了13.5亿美元的优先票据。截至2019年6月30日,中骏短期债务占总债务的22.7%,占现金及银行存款结余 39.0%,资金流动性较为充裕。

此外,受到2018年整体融资环境的影响,2019年上半年中骏的平均融资成本从去年同期的6.4%微升至6.7%。

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