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房企年内发海外债破650亿美元 多家房企融资利率超10%

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“如果能融到钱,我们还是会选择融资。”日前,一位不愿具名的房企董秘向《证券日报》记者表示,一些房企受困于自身财务状况和土地储备情况,没有渠道获得低成本融资,不得已才偃旗息鼓,在销售端发力,争取回收更多现金,让企业安全运转。

现金流是决定房地产企业生存与发展的一大要件。今年,《证券日报》记者曾采访多位房地产行业典型房企的高管,无一不对自身的现金流情况给予高度关注,甚至有高管需要每天向老板报一遍销售额和回款情况。

亿翰智库在研究报告中指出,房地产行业已然从“高杠杆、高利润”的黄金时代,进入“步履维艰”的白银时代,销售增速逐渐放缓,调控政策持续收紧,融资成本上行,导致房企利润空间收窄,在资金面上承担比较大的压力。

利息支出正在吃掉房企利润

据中原地产研究中心统计数据显示:11月4日以来的20天内,已有20家国内房企计划或已发布美元融资超50亿美元。2019年以来,国内房企合计发布海外美元债已超650亿美元,比2018年同期增长近50%。在最近20天的几笔融资中,融资成本已从5%涨至12.8%不等,其中,德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率均超过10%。

统计显示,今年以来,不少国内房企发行了利率超13%的海外债券,当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等纷纷上榜。其中,当代置业(中国)有限公司在年初就发行了利率15.5%、1年半到期的3.5亿美元海外债,但在资金管控趋严的背景下,本来就钱紧的房企只得靠借新债来偿还旧债。

据同策研究院监测,今年前10个月,融资利率最高的50笔利率均在7%以上,区间在7.33%-15.5%,其中13笔融资利率超过10%。高利率的融资渠道有95%来自公司债,而且几乎全是美元债,其中不乏规模大、实力强的房企身影,融信中国就是发债笔数最多的一家。

“不仅是规模分化,房企的融资成本分化也很明显。从全年情况看,融资利率主要在6%-15%之间。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,美元债融资井喷的背后,是房企资金链紧张、融资渠道被限制,对于杠杆率较高的房地产企业,资金压力非常大。

“今年在做融资路演时,金融机构更关注财务报表中的负债情况、盈利能力和土地储备量。”上述房企董秘向《证券日报》记者透露,对一家融资渠道较少的房企来说,信托融资和海外债券融资是重要的融资渠道,但成本却难以下降。临近年底,有些企业是要发行新债偿还旧债的,因此可能出现几笔规模不小且利率较高的融资。

自房地产行业进入白银时代以来,行业净利润率一般维持在10%-13%,借钱成本超过10%,意味着利息支出正在吃掉利润。

控成本成房企“过冬”良策

大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权,近几年一直在试图降低融资成本。

亿翰智库在研究报告中指出,2019年上半年,房企融资政策的调控力度是史无前例的,融资成本上行,叠加销售放缓,企业面临资金紧张的困境,控成本、提高资金利用效率成为房企“过冬”的良策。在企业财务费用方面,单独核算利息支出更能反映房企因借贷带来的财务压力。

亿翰智库统计数据显示,2019年上半年,20家样本企业的平均利息支出为17亿元,较2018年同期增长33.9%亿元。利息支出/营业收入的平均比值为3.1%,较2018年同期增幅下降0.3个百分点。这说明,虽然20家样本房企的利息支出有所增加,但资金的利用率在提升。

在20家样本房企中,碧桂园、保利置业、中华企业、金科股份、中南建设等9家房企的利息支出/营业收入的比值均较2018年同期减少,反映出财务压力在减小。

由此可见,在房地产行业增速见顶的预期下,房企的利润空间被不断压缩,控制期间费用的重要性将更加突出。

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