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446家房企破产?真相:过度解读,尚不及总数0.5%

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最近,一则“446家房地产企业破产”的新闻登上了各大网页的头条,迅速成为关注的焦点。

这篇新闻援引了来自人民法院公告网的数据称,截至11月20日,今年房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业破产。

我国《破产法》指出,债务人不能清偿到期债务,债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。企业法人已解散但未清算或者未清算完毕,资产不足以清偿债务的,依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。

“资不抵债”是企业破产认定的关键环节。在房地产市场下行、销售和融资压力增大的情况下,小房企往往会陷入资不抵债的情况。从人民法院公告网也可以看出,申请破产的多是三四线城市的,规模相对较小的房企,而且,部分房企还涉及民间借贷等债务纠纷。

446家房企乍一看数量众多,加之还引用知名经济学家马光远“未来,80%房企要死掉”的观点,这篇报道就得出我国房地产行业真正的寒冬到来,房地产行业已经到了“末日世界”。

那么,这个结论立得住脚吗?

首先,单看破产房企的绝对值而不看我国房企的总量是没有意义的。根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算,破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。

其次,从历史对比来看,今年房企破产的数量并不是高峰值。中原地产首席分析师张大伟表示,相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史,当下的数据并不值得吃惊。

而马光远也发文指出:“即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,仍然属于正常范畴。房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年有400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了,这是纯粹不懂房地产的表现。”

再次,我国房企发展的格局集中度越来越高,百强房企占据的市场份额逐步增大。从2018年全年的数据来看,以销售金额计算,前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。而到2019年上半年,销售规模TOP10房企销售总金额为21638.58亿元,已经占到全行业的30.6%,市场占有率超三成,行业集中度更加向大型房企倾斜。

那么,从破产的房企来看,多为三四线城市的小微房企,这些房企的销售额和销售面积相对整个房地产行业的影响较小,并不能撼动房地产行业的大格局。反观百强房企,其销售额和销售面积仍然在持续增长中,头部销售额排名TOP10的房企市场占有率进一步攀升,销售额也在今年保持着稳定的增速。

优胜劣汰是企业发展的规律,在行业下行时期,小微房企由于销售下降、资不抵债等原因破产是房地产行业的“常态”。

不可否认的是,随着我国房地产行业由“黄金时代”步入“白银时代”,房地产业将变成一个门槛更高的行业,融资能力、产品竞争能力、品牌能力都成为房企生存的考验,所以在整个行业洗牌的过程中,实力不足的房企自然会被淘汰,退出地产圈。

此外,马光远也在公开发文中称,前述新闻引用其“只有20%的开发商可以活下来,80%的会死掉”的观点,是误读了他的原话。马光远指出,“我说的80%房地产企业会死掉,是一种市场趋势,而不是这两年要发生的事实,更不是今年要死掉这么多。即使死掉80%,中国还有2万-3万家左右的房地产企业,数量仍然是全球最多的。2万-3万家的房地产企业,完全可以满足未来房地产市场的供给。”

最后,从统计局的数据来看,1-10月份,房地产开发投资同比增长10.3%,增速比前三季度小幅回落0.2个百分点。其中,住宅投资增长14.6%。房地产开发企业房屋施工面积增长9.0%,增速加快0.3个百分点。其中,新开工面积增长10.0%,增速加快1.4个百分点。

在事物的本来面目之前,任何唱衰和鼓吹都是偏离轨道的。在房地产市场步入平稳发展的阶段时,房企确实面临着销售增速下滑,融资难度大的生存难题,但是,就此得出“崩盘论”“救市论”并不可取。

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