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光明地产销售乏力,净利大跌四成

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使用高杠杆模式进行扩张,是中小房企谋求规模发展的通用做法,光明地产(600708.SH)也深陷其中。

据光明地产2019年三季度报告,前九月光明地产营业收入约85.23亿元,同比下降9%,其中地产主业营收占比超85%;净利润约5.73亿元,同比下滑43%;净负债率高达238%。

光明地产背倚母公司光明集团,可谓“含着金汤勺出生”,公司将房地产业务作为其核心发展业务,一直以来光明集团对其寄予厚望。

时至今日,光明地产的业绩却并不如意。在迅猛扩张的规模化之路上,光明地产正面临净利下滑、债台高筑、去化乏力、项目质量良莠不齐等棘手问题。

在亿瀚智库发布的《2019H1上市房企ROE TOP100》榜单中,光明地产的ROE为5.3%,位居榜单第56位。

ROE为净资产收益率,是房企净利润与净资产的比值,ROE值越高,企业净资产获利能力越强。相较于大中房企,体量较小的中小企业ROE表现会更好,但中小企业的ROE通常波动较大,无法单方面反映公司经营好坏。

近年来光明地产的净利润和ROE均波动明显,盈利持续性遭到质疑。

从2015年至2018年,其ROE分别为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%,波动幅度明显;净利润分别为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元、14.2亿元。期间净利润虽有大幅增长,也完成了当初承诺的“2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元”的目标,但2018年光明地产净利润下滑明显,今年三季度更是近乎腰斩。

净利润下滑的光明地产依然没有停止频繁拿地、扩张规模的动作。数据显示,光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平米,同比增长78.67%。到了2018年,其新增面积达144.52万平方米,又翻了一倍。

今年光明地产扩张的脚步依旧,继续重仓长三角地区。

今年1月,光明地产斥资8.22亿元拿下上海浦东新区四幅地。4月和5月分别在宁波、常州等地竞得地块。

6月18日,光明地产在广西柳州拿下的一幅土地溢价率高达76.9%。

根据三季度报告,今年前9月,光明地产新增房地产储备面积166.94万平方米,同比增长107.8%。在第三季度,光明地产新增房地产储备面积44.03万平方米,同比增长938.4%。其扩张野心可见一斑。

如其他中小房企迅速扩张带来的问题一样,光明地产高居不下的净负债率以及吃紧的现金流成为其继续发展的障碍。

截至今年9月末,光明地产经营活动产生的现金流量净额为-55.8亿元,净负债率高达238%。其现金及现金等价物余额72.45亿元,但短期借款却高达119.8亿元,现金无法覆盖短期借款。

在高杠杆运转的扩张模式下,光明地产所开发项目的去化也不乐观。

2015年至今年三季度,光明地产的合约销售额分别为126.7亿元、189.3亿元、236.5亿元、244.6亿元、181.6亿元。

在克而瑞《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,光明地产排名第108位。在这样一种缓慢又漫长的去化基调下,光明地产去年提出的“三年实现500亿”目标恐难以实现。

此外,根据亿瀚智库《2018上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100》,光明地产2018年存货周转率0.326,排名第51位;而2017年其存货周转率0.425,排名第25位。可见其开发销售速度呈下滑趋势。

具体来看,今年7月,光明地产在成都的“光明蓉府”开盘活动上推出280套住宅房,去化率仅37%,远低于成都市场当周53%的整体去化率。

7月18日,光明地产苏州项目光樾华庭共有304套房源取得预售证,但到了十月末,尚有248套房源待售。

造成去化艰难的原因,除了今年宏观政策紧缩、市场热度褪去的大环境影响外,光明地产自身项目质量良莠不齐也不容忽视。

2018年,其控股子公司农房集团旗下项目多次出现与业主间的纠纷。今年11月初,由于江苏常州项目无抑尘措施、违法擅建,光明地产登上环保黑榜;后因浙江湖州项目被指货不对板,存在质量问题、夸大宣传,引发业主集体投诉。

由此可见,光明地产拿地速度虽然提上去了,但去化和存货周转率却一直在拖后腿,于是转向发行短期融资券来缓解负债压力。

今年2月19日,光明地产2018年度第二期中期票据发行完成,实际发行总额6.5亿元,发行利率6.25%。

3月4日,光明地产发行2019年度第二期中期票据发行完成,金额为8亿元。7月12日,光明地产发行了10亿元超短期融资券,期限270天。10月,又发行了6亿元。

除此之外,光明地产还通过永续债融资。今年1月31日,光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据(永续债),募集资金6亿元全部到账。

在地产行业融资整体收紧的背景下,光明地产依靠国资身份能继续获得资金能有助于其发展,但频繁借债也确实推高了负债率。

公开资料显示,光明房地产集团股份有限公司成立于1993年。2015年,由海博股份与光明食品(集团)有限公司旗下农房集团、农房置业进行重组形成光明地产。

今年11月13日,光明地产协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司70%股权,总成交价为7000万元。

东平小镇是光明地产依靠自身资源获取的综合型项目,期望打造“产业+地产”的新模式,也是这家公司确定的新发展方向之一。

谋求转型对光明地产的未来发展是好是坏,目前还难下定论。但在业绩、负债的双重压力下,光明地产或应着力于提高去化率,尽快回笼资金,来为后续发展“造血”。

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