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房贷成本微降 5年期以上LPR首降有助稳定房市预期

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11月20日,贷款市场定价利率(LPR)改革后迎来第四次报价。在本月央行先后下调1年期中期借贷便利(MLF)和公开市场操作7天期逆回购利率5个基点后,最新的1年期LPR下调5个基点至4.15%。令市场有些意外的是,本次5年期以上LPR报价也下调5个基点至4.8%,是LPR改革后的首次下调。

由于5年期以上LPR更能反映按揭贷款利率走向,此次5年期LPR首次下调对房地产市场的影响备受关注。业内人士表示,本次调整幅度有限,若房贷加息基点不变动,房贷将较目前略有降低,对于房地产市场不会产生明显影响,但有助于稳定房地产市场预期。

百万贷款月供可减少31元

民生银行首席宏观研究员温彬认为,5年期以上LPR下调有助于降低刚需购房群体房贷成本,在当前稳增长前提下,也有利于房地产市场保持平稳发展。

上海易居房地产研究院发布的测算报告显示,根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算,11月份统计的64个城市(64个城市覆盖一、二、三四线城市)首套房的利率为5.58%,相比10月份的5.63%有所下调。从城市分类看,统计中的一、二、三四线城市的房贷利率分别为5.10%、5.57%和5.64%,比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下调,体现了降低房贷成本的导向。

以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算,11月份统计的64个城市首套房的月供额平均为5731元,相比10月份的5762元减少了31元。从城市分类看,统计中的一、二和三四线城市月供额分别为5433元、5722元和5767元,相比10月份均减少了31元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次LPR利率下调,进一步体现了五年期或中长期贷款下调的导向,对于降低包括房贷在内的成本等都有较积极作用。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则认为,房贷走势如何还要看加点基数是否会调整。LPR下调的首要目的是推动降低实体企业融资成本。目前房地产市场仍处于高压态势并未放松,虽然LPR下调基点是利好因素,节约购房成本,但并不会对房地产市场有较大影响。

有望稳定市场预期

中国证券报记者从北京市多位房地产行业人士了解到,经过了一个平淡的“银十”后,北京市一二手房交易在11月有所回升。每年年底房地产市场都有一轮成交量回升,本次5年期以上LPR微调,尽管购房信贷成本降低幅度不大,但有助于稳定房地产市场预期。

本次5年期以上LPR首降后,未来是否会继续降低5年期以上LPR水平,对房地产市场未来的走势判断更为重要。部分分析人士认为,未来LPR可能随基准利率进入一个持续下调过程,房贷利率不大可能继续上行。

中原地产首席分析师张大伟表示,在全社会资金成本降低的背景下,房贷利率上行的可能性就不存在了;针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率继续小幅下调。目前房地产调控基调并未变化,在各种政策约束下,预计房贷下调空间有限,保持平稳将是主流。

张大伟称,目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年第二季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率附近。

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