张江高科71亿拿下上海张江核心区地块

图片来源：张江科学城官网

继陆家嘴集团以91亿拿下上海张江科学城核心地块后，张江高科近日又斥资71亿元拿下了张江中区东侧一副地块。

该地块包括58-01、76-02、77-02地块及76-03公共绿地、卓慧路（南段）地下空间地块，主要用于商业办公、文化、租赁住房用地，出让面积5.8万平方米，综合容积率7.3，建筑面积42.5万平方米。

按照地块规划要求，商业设施属于城市副中心商业，配置大型综合商场、购物中心、特色商业及餐饮娱乐为主。办公业态应符合张江综合性国家科学中心建设产业规划导向，重点引入、打造与国家科学中心相适应的总部、科研、传媒、文化等行业业态，预计将为张江提供超33.5万平方米的超甲级写字楼（50%自持）。

张江高科表示，此次竞拍是公司深耕浦东、当好张江科学城建设主力军，助力浦东打造科技产业发展高地的重要举措。该项目可加强公司在园区开发与运营、产业招商等方面的优势资源聚集。

张江高科在产业地产领域一直坚持“园区+投资”的模式，成立初期主要负责园区开发，以土地批租、物业开发为主。自2014年始，张江高科在业务结构上有所调整，其房产租赁业务占比逐年增长，投资收益成为主要营收来源，且日益与营业利润持平。

结合此前陆家嘴集团拍下的张江中区西侧地块，整个张江中区核心区的八幅地块总出让价格超过162亿，两者共同构建了张江中区140万平方米的开发计划，将超过上海中心+金茂大厦+环球金融中心开发体量的总和。

目前，张江共汇聚企业1.8万余家，跨国公司地区总部53家，高新技术企业828家，初步形成了以信息技术、生物医药为重点的主导产业，聚集了一批国际知名科技企业。

众多项目的落地必定会导入大量人流。近年来，张江科学城也在致力将“园区”打造为“城区”，做到不仅宜业，也更加宜居。

据悉，该地块将提供住宅套数下限为369套，加上西侧的住宅用地，张江中区将会提供约1429套住宅。张江中区东西侧的住宅均采取“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。该租赁住房租约原则不超过6年，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。

其实，2017年8月，政府就已经出台《张江科学城建设规划》（以下简称“规划”）。根据《规划》，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅。

2018年9月11日，张江出让孙桥社区A6-8地块（“城中村”改造项目―劳动村（部分）地块），这是自《规划》以来张江首次出让的一幅纯住宅用地，楼板价约3.8万/平方米。该地块上的“张江·华发四季”和“张江·三湘海尚”均价分别为6.5万/平方米和6.7万/平方米。

人才公寓仍然是张江科学城的主流。目前，在张江园区的核心区域已有9个人才公寓项目，一定程度上解决了园区科研人员和各类创新创业人才的居住需求。

从2000年初的创业公寓，到之后的“高科苑”、“天之骄子”，再到2017年推出的国际社区人才公寓，为解决人口居住问题，张江的人才公寓也经历了一番更新迭代。

去年，张江镇开始着手打造乡村人才公寓“样板房”，为人才提供性价比较高的居住环境。今年5月，张江镇新丰村的首幢乡村人才公寓迎来了第一批入住者。但由于农村个人出租房专业化和集约化程度较低，容易滋生隐患。

尽管如此，张江的人才公寓依然供不应求，仍有近5万套的供应缺口。

据新民晚报数据，未来张江人才公寓的需求结构是：顶级2%，高端12%，舒适26%，基础60%。目前张江科学城范围内各类租赁式住宅供给总量3.89万套。其中普通住宅租赁供给约3.16万套，功能性人才公寓供给6167套，市场化长租公寓、酒店式公寓、服务式公寓约1144套。

虽然人才居住问题已被提上议程，受到政府和企业重视，但一房难求、一等数年的情况依然十分普遍。