大湾区未来可期：同城化，房住不炒

一年来，“粤港澳大湾区”成为备受关注的热词，中国南方这片活跃度极高的经济热土，又以崭新姿态吸引了各界关切的目光。那么，这一年来，大湾区究竟发生了哪些变化？如何看待大湾区目前的发展？对于未来又有何展望。

■ 购房分析

购房者仍以广东省为主

●莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅

今年以来，大湾区市场呈现分化，广州、佛山、珠海等地商品房销售面积同比均增长。深圳整体市场供不应求，但随着供应的改善，销售面积同比也已明显回升。中山、肇庆等地由于过去几年市场容量持续扩容，仍有一定调整空间。

今年，随着“粤港澳大湾区发展规划纲要”正式发布，大湾区迎来战略机遇期。在此背景下，大湾区市场规模，短期提速后呈可持续的稳定向上趋势。对于明年以及未来大湾区的发展，因为大湾区受惠国策，二线城市楼价增长会好过其他二线城市，广、深也因经济受捧，有3%-5%增幅。

大湾区吸引了各地购房客群，其中仍以广东为主。不过，香港人士在大湾区市场份额还较小。但最近一些优惠政策的推出，对港人在此置业有较大吸引力。

自住需求购房占比58%

●中原集团研究部相关人士

粤港澳大湾区平均购房年龄为36.3岁，年龄的上下浮动与市场热度有一定关联，今年1-5月，购房者年龄维持在36岁左右，与2017年二季度接近。

2016-2019年5月，大湾区购房者总体以自住需求为主，占比58%。投资需求占比24%。不过，今年3-5月，随着市场热度回升，自住需求占比有回落趋势，但目前自住需求占比仍高于2018年平均水平。

从购房者组成情况看，中山、惠州、佛山、东莞4城情况接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客户（广东省内）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而广州、深圳、珠海则主要以本地客户为主。其中，中山有大量深圳、惠州，及广州客户；惠州、东莞则主要承接深圳的外溢需求；佛山则主要承接广州的外溢需求。

打拼的年轻人是重要购房群体

●购房者小月（化名）

我生活在深圳，大湾区规划刚出来的时候，有一些老家的朋友来深圳看房。我自己也是今年6月份买的房，买来做婚房用。我刚来深圳时买了一套67平方米的二居室。之所以购买该小区，是因为之前看中斜对面新开盘的项目华强城。我去排队摇号时没抢到，就在该区域周边看了下二手房。

我觉得未来深圳肯定是个稳中向上的城市，从目前来看，深圳还处在吸引人才的过程中，有很多年轻人在这边打拼，他们是比较重要的购房群体。

在深圳买房的香港人也挺多，他们投资意愿比较强。之前遇到些香港阿姨，她们听说这个盘很火，就过来看看，因为摇号排得比较前，就直接买下了。

■ 企业拓展

加快城市更新项目步伐

●花样年集团（中国）有限公司执行董事、副总裁兼CFO张惠明

深耕大湾区是花样年未来五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花样年在大湾区已有39个城市更新项目，正处于不同的发展阶段，大部分位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，预计规划总建筑面积约1672万平方米，储备总货值约3526亿元。

在深圳，花样年就已布局22个项目，货值达1600亿元以上，其中大部分为城市更新项目。未来3年，将有20个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总货值约1334亿元，预计毛利率达50%以上。

未来，我们会加快项目转化节奏，预计大湾区的销售占花样年销售额50%以上。我们看好大湾区的发展前景，深圳作为大湾区核心引擎城市，出台先行示范区规划，也使深耕型房企成为直接受益者。

关注多元化拿地渠道

●奥园集团相关人士

作为大湾区本土企业，奥园持续看好大湾区发展，并把大湾区作为区域发展战略的重要组成部分。截至6月底，奥园在大湾区拥有土地储备总建筑面积约756万平方米，储备货值超1100亿元。此外，奥园也提前布局城市更新项目，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，预计额外提供可售资源约2197亿元，其中，74%位于大湾区。

奥园会持续关注大湾区发展，并结合公司战略和经营需要，对公司在大湾区内的未来发展做出规划。

未来在大湾区，奥园将重点加大一二线城市布局，同时将考虑以区域的思维进行投资布局，进行全区域覆盖，扩大拿地机会。此外，奥园也会重视收并购，持续关注招拍挂市场。同时关注产城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。

更多房企入驻竞争加速

58安居客房产研究院首席分析师张波

粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。各个地级市中，深圳、广东、佛山的常住人口远超户籍人口，是粤港澳地区最吸引外来人口的城市。

未来，粤港澳大湾区内城市边界将逐渐模糊，“大都市圈”建成，各类要素流动也会更加自由化，同时，各城市间协同发展效应增强，广深的牵引力会进一步体现。

在人才方面，粤港澳大湾区25-34岁人才占比约六成，年轻化特征明显，人才结构有待优化，随着城市吸引力的增强，大量人才流入将为区域发展带来持续动力。此外，更多的房企将入驻大湾区，房企竞争加速、粤港澳大湾区房地产市场将重新布局。

■ 趋势

住房改善需求待释放

●贝壳研究院首席市场分析师许小乐

大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

此外，大湾区居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。其中，香港、深圳、广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离。

从政策来看，“房住不炒”依旧是政策的主基调，具体到大湾区内部，政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”，目标是促进市场的平稳，保证自住需求的有序释放，遏制投资投机行为。因此，预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。