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分散式长租公寓“冰火两重天” 行业加速优胜劣汰

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冰火两重天。一边是美国东部时间11月5日,青客公寓(QK)正式登陆纳斯达克,股价持续上扬,蛋壳公寓也在近期向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,拟进行首次公开募股(IPO);另一边,近期上海做中高端分散式长租公寓的源涞国际则被爆陷入运营纠纷。

一个事实是,最近一年来寓见、乐伽等分散式长租公寓陆续爆出运营问题,行业短板不断暴露。11月7日,景晖智库首席经济学家胡景晖接受21世纪经济报道记者采访时表示,长租公寓行业存在准入门槛低、利用资金沉淀做扩张,杠杆过高等问题。行业的资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配,行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则。

不过,业内也出现与胡景晖不一样的观点。11月8日,在房东东2019中国第三届品牌公寓CEO年会上,房东东创始人全雳指出,2018年长租公寓行业开始发生变化,首先是轻资产爆发,其次是长租公寓住建从房地产体系内剥离出来,因为至今没有太好的盈利模式;再次,国家对行业出台了非常多利好政策,这也促使长租公寓第一股青客公寓的诞生,这将导致整个行业的产品线跟结构的优化升级,包括整个产业链的完善。

源涞运营隐忧

据源涞国际前员工反映,自今年8月份以来,源涞国际已无力支付部分员工工资,导致员工陆续离职,并陆续申请了劳动仲裁。

源涞国际前员工已有人在10月29日收到有关部门下发的裁决书,要求源涞国际7日内支付欠薪,但也一直处于被拖欠状态;此前有部分业主发现,按照合同约定的每月一付的房租没有到账。据部分业主反映,源涞国际客服人员在电话里一直对业主进行安抚并承诺租金会到账,但至今没有兑现;源涞国际法定代表人孙元元也对业主的上门咨询并不避讳,也透露了团队面临资金问题,但坚称一直在寻求解决办法。

记者查询启信宝获悉, 2013年,孙元元注册了上海源涞实业有限公司(简称“源涞实业”)注册,并担任法定代表人,同时也是大股东,个人持股比例35.52%。

综合启信宝及其他第三方工商信息平台显示,源涞国际目前存在七大风险,包括因未按时履行法律义务而被法院强制执行、股权质押、旗下不动产抵押等。2019年10月开始,源涞实业被爆有欠税信息,涉资约28万元。

源涞背后不乏基金身影。从上海源涞实业的股东结构可见,上海涌创铧源投资合伙企业(有限合伙)持股比例为20.17%,其高管洪亦修也是源涞实业的董事;此外,上海容银投资有限公司持股比例为14%,上海潮瀚公寓管理中心(有限合伙)持股比例为24.55%。

行业加速洗牌

综合该公司离职员工与业内人士分析,源涞国际陷入运营纠纷主要原因是很多方面造成的。首先是宏观经济增速放缓,导致中高端长租公寓的租客来源减少。源涞国际的问题映射了上海中高端豪宅市场的变化。来自上海中原的数据显示,今年已有多个中高端住宅的租金水平有明显下跌,比如古北板块的金色贝拉维,今年7月租金水平为160元/平方米/月,去年同期171元/平方米/月;巴黎花园去年7月136元/平方米/月,今年7月110元/平方米/月。

其次,源涞国际自身运营能力有待提升,一旦遇上市场行情不好、租金下滑的局面,此前与业主签订的租金交付合同,短期内难以快速调整。

再次,源涞国际在扩张过程中,内部管理问题不断浮现。比如,从记者获取的源涞国际与业主签订的合同上来看,业主要给予托管公司3个月的免租期,这期间用于装修。但据一些业主反映,源涞国际实际上并未对其委托的房源进行过装修,只是搬走了一些家具与增加部分软装。

青客公寓CEO金光杰指出,国内长租公寓发展还不到10年,这过程中企业更替,“有进有出”是正常现象。他简单概括了国内分散式长租公寓的发展情况:比如大部分分散式长租公寓单房模型是赚钱的,亏损往往是非现金型亏损,比如一间公寓第一年租金有30%的利润,按照当年市场估算应该是盈利的,但研发、利息、广告支出、会计准则等四方面造成的亏损是目前分散式长租公寓无法覆盖的。

他认为,长租公寓投资资金一定要“长”,只适合拿自有资金来做,租金贷也没问题,但一旦运营方为了收房扩张启用高利贷等资金就容易出问题。

金光杰透露,针对目前市面上的分散式长租公寓风险问题,自己也给有关部门建议过处理方案:在运营方解决资金问题的过程中,可以让租客继续住,最后房东可以选择拿此前运营方提供的装修。

他的逻辑是,目前一些不够专业的运营方,在与业主签约的时候,并没有约定三方风险,当市场下行,长租公寓的房源空置率也随之提升,大部分运营商不懂在条款里面约定风险承担条例,面对资金问题的出现就会很被动。

早在2018年,青客公寓在一份关于企业倒闭处置的预案中提到:“长租公寓企业虽未直接出现各类法律意义上的倒闭、破产情况,但因退租、退押金超过一定比例,以及各类金融机构停止放贷等,可能导致长租公寓企业倒闭、破产情况出现。”因此,运营方在签约过程中有必要与业主、租客约定风险责任承担。

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