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从第一个万象城开业至今,华润置地把租金做到了百亿级

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华润置地的租金收入突破了百亿元,成为继万达商业后第二家达到这一运营水平的国内房企。

11月13日晚间,华润置地公告称,前10月其投资物业实现租金收入约100.5亿元,同比增长30.1%,提前达成百亿租金收入目标。

华润置地租金收入达到百亿,在存量时代具有代表性意义,它的意义不亚于增量时代时万科销售过百亿、千亿的节点。

在商业运营方面,华润置地已领先于国内同行。2018年,华润置地的租金收入达到95.2亿元,龙湖、万科、恒大以及新城控股分别为40.9亿元、30.7亿元、11.78亿元、12.4亿元。

随着房地产行业进入下半场,房企纷纷开始布局新的赛道,商业地产运营被视作一个有潜力的方向,但必须要有长期的积累。

华润置地属于较早布局商业地产的开发商,它们的第一个万象城——深圳万象城,于2004年开业,如今出租率达到99.5%,营业额一度位于全国购物中心之首,每年可以为华润置地带来超过10亿元的租金收入。

2012年以前,华润置地的购物中心几乎是以每年一间的速度开业,共开业7间。

数据显示,2018年这7间最早开业的购物中心给华润置地带来了35亿元的租金收入,例如杭州万象城、沈阳万象城、北京清河五彩城的租金收入分别达到5.5亿元、6.5亿元以及2.7亿元。

华润置地在2012年年提出将“住宅+商业”作为资源配置的方向,在商业地产上的布局开始加速,当年共获取了7个“住宅+商业”项目。

在房地产转型的大环境背景下,华润置地在2016年提出“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。为加速商业地产的发展,2017年6月12日,华润置地将商业地产从开发事业部中分拆出来,成为一级组织机构。

调整之后,华润置地商业地产事业部与开发事业部一样,采用总部-大区-项目三级管理架构,事业部下设6个业务部门和1个支持性部门。有接近华润置地的人士表示,从此商业地产的发展逻辑便不再依附于地产开发。

2018年是华润置地购物中心开业的高峰期,全年新开业项目达到10个,累计开业35个。华润置地主席兼执行董事唐勇曾透露,今年预计持有物业收入会有24.5%的增长,会有10个左右的项目开业,未来3年依然是商业项目开业的高峰期。

今年上半年,鞍山万象汇、吴江万象汇开业,出租率分别达到99%、96%。

截至今年6月底,其在营投资物业的总建筑面积达950万平方米,其中购物中心已开业万象城、万象天地共22个,万象汇、五彩城13个,总计开业36个购物中心,另有储备项目48个。

据了解,今年下半年以来,又有哈尔滨万象汇、临沂万象汇、合肥庐阳万象汇、济南万象城、桂林万象城、昆山万象汇已经开业。

2019年中期业绩会上,唐勇表述,过去一直在考虑对商业地产板块进行分拆或证券化处理,“可能现在离这个时点越来越近了”。

作为一家老牌央企,华润置地的融资成本虽然一直处于行业最低水平,但被严格限制的负债率限制了其拿地的力度,分拆资金投入较大的商业地产对于华润置地而言或是破解“中年焦虑”的较好方式。

在规模上,华润置地2014年的销售增速仅有4%,后在市场火热的2015、2016年,增速也仅为15.3%、27%,低于行业平均水平。

在2017年中报投资者电话会议,唐勇透露:“我们内部在不断检讨,战略和管理需要调整和改善。”经过反思,华润置2017年、2018年的销售增速分别提升到了40.8%、38.5%。克尔瑞公布数据显示,2018年,华润置地凭借2106.8亿元的销售额排名第九,挤进行业前十。

为确保在规模上不掉队,华润置地明显加大了拿地力度,截至上半年底其资产负债率为73.87%,若按照国资委此前提出希望央企资产负债率在年底降低到70%的要求,华润置地还要继续降负债。

对此,唐勇称有和监管部门沟通和反映,慢慢会被理解。他表示,地产行业有一定的特殊性,相当大比例的销售预收款给公司的负债结构造成影响,销售预收款在财务报表里属于负债,如此一来,华润置地的净负债比只有40%多,但是总的负债率超过70%。

下半年来,华润置地放缓了拿地力度,7-10月的权益拿地金额为263.3亿元,为上半年一半水平,前十月权益拿地金额为790.31亿,约为2018年全年拿地金额的76%。

不过从销售表现上来看,上半年华润置地的合约销售额达到2005.3亿元,同比增长13.3%,达到全年2420亿元销售目标的82.86%,完成全年目标问题不大。

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