<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

地产渠道分销“野蛮生长”,高点收费引发监管部门出手调控

0
分享至

房地产转型期,“被调控”的不仅是开发商,还有地产分销渠道。近期天津中介机构传出消息,天津市住建委日前召开内部会议,建议调整新房中介佣金点位,原则上不得超过二手房佣金点位(2.5%)。

九年前,渠道分销正式走上中国房地产舞台,一般指房企委托地产代理商寻找顾客,顾客再经过代理商介绍购买物业。当开发商意识到从终端找客户的重要性,以及市场下行期房子越来越难卖,渠道分销便飞速发展。

野蛮生长下,地产渠道何以走到被调控的地步?业内消息称,天津市场上,地产渠道存在6%、8%的收费点数,北京更是曝出存在10%的高渠道费。在地价上涨、商品房限价的当下,渠道营销支出再攀高,房企利润率便被节节压缩。

但作为房产销售的重要环节,渠道只是行业当下发展的一个阶段。真正残酷的,是房企间的销售竞争;而残酷竞争背后,是商品房日益同质化、和持续低温的市场。

谁在被渠道“绑架”?

11月8日,在业内峰会上,世联行(002285.SZ)董事长陈劲松一语惊人。他说,以前卖楼有行业规矩,代理费在1%左右。现在启动渠道,收费点数6%。“渠道营销费用都是谁在分?这里面涉及的不是100万、1000万,而是上亿的腐败。”

陈劲松所言,非无中生有。据市场消息,天津市住建委于日前召开内部会议,建议更改新房中介佣金点位,原则上不得超过二手房的佣金点位(2.5%)。随后,天津有中介公司对外表示,有责任协助有关部门稳定天津房地产市场平稳健康发展。

不仅如此,近日有消息爆出,北京亦庄有商住楼盘,向渠道商开出10%佣金费率,卖一套500万元的房能拿到50万元提成。消息一出,再将渠道收费问题推至风口浪尖。据悉,天津同样有过渠道收费6%、8%、10%,甚至高达15%的个案。

易居中国CEO丁祖昱曾称,中国新房营销体系中,渠道分销发展速度惊人,占比越来越大。2018年,渠道分销占比约15%~20%,2019年预计达20~25%。未来,这一比例或达30%,即每年4.5万亿的规模,与过去营销代理或二手房中介服务规模相当。

地产行情好时,渠道不会被房企重视。行业低温时,房企争相创新营销渠道,从全民营销,到渠道分销和电商分销等模式。尤其三四线城市、非自用的房产交易,对渠道分销依赖性愈发增强,渠道分销正在抢占广告、电商等市场。

野蛮生长下,渠道到底抢了谁的蛋糕?合硕机构首席分析师郭毅认为,当项目营销越来越依赖渠道,自主创新和开拓客户的动力下降,会造成项目案场被渠道所绑架。甚至会出现渠道能影响区域楼盘去化速度,引发项目间恶性竞争。

此外,随着渠道铺排规模越来越大,案场营销萎缩,一方面渠道控制客户客源,一方面又在持续提升点位。渠道成本愈高,不仅侵占了开发商的利益,甚至成为助长房价的推手。

不过,也有业内人士认为,目前房地产营销渠道为王已不是新鲜事,只是行业发展的某个阶段。房地产销售过程中,渠道确实起着比较重要的作用。但渠道只是在来客量环节发力,不可能因为一个环节,就把整个系统颠覆掉。

实际上,4P营销理论被归结为四个基本策略的组合,即产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、宣传(Promotion)。这其中惟一的外部营销变量就是渠道。渠道商大多独立经营,为企业开拓市场提供了强大支持。

野蛮生长背后

说到底,渠道之争,是房企项目销售之争。而房企泰山压顶般的销售压力背后,是日渐低温的市场基本盘。渤海之滨的天津,便是如此。

2019年,天津楼市进入调控深水期,供求失衡、量价齐涨。克而瑞指出,限价背景下,开发商利润被压缩,部分重点城市被渠道分销绑架,利润进一步缩减。新房产品同质化严重,市场供应和需求存在“错配”,供大于求发展态势难缓。

北京的市场逻辑同样如此。合硕机构创始人李伟曾称,北京市场上,限竞房土地供应占主流,这颠覆了房地产的产品逻辑、生意逻辑。从房企经营角度看,价格、成本和周期腾挪空间不大。高杠杆高负债下,唯有加紧周转,即营销卖得快点。

“每个公司的营销人压力都很大,任务都很重。市场竞争越来越激烈,背后就是因为生意逻辑。”他说。

而漩涡中心的开发商,已用尽浑身解数。不久前,一家头部房企天津公司召开会议,确定资源“换仓”计划。该公司天津员工购买住宅产品,在今年年底前付款可享受8折,分期付款的话享受8.5折,一次性购房可以享受半年后更名一次。

即便如此,步入调控深水区的天津,低温态势难以扭转。亿翰智库监测数据显示,截至9月,天津商品住宅存量为2318万㎡,去化周期20个月。同时,天津商品房总库存量为4182万㎡,去化周期约33个月。整体库存压力较大,去化周期冗长。

当下,房企盈利能力面临较大下降压力。克而瑞数据显示,上半年,172家行业典型上市房企总体毛利润7017亿元,净利润3232亿元,分别同比增长15.8%、12.7%。相较于去年,今年行业整体利润增速大幅降低近30个百分点。

而随着一二线城市限价、各地历史地王进入结算期,房企利润率下降的压力逐渐显现。同时,市场压力导致项目去化率下降,降低周转效率。开发商肩上的重担,只增不减。此时,渠道收费惹争议,便成为砸开市场“遮羞布”的导火索。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,当前渠道费管控,是从房企、中介和购房者角度出发,在市场行情降温下对销售秩序的管控,有助于规范渠道营销范围,也有助于规范中介机构一二手房联动销售模式。

不过,这终究不是根治当下市场的解药。调控深入之下,一些城市房地产持续低温,渠道管控只是“冰山一角”,背后市场、开发商、购房者三者间的博弈之势较难缓减。“从实际监管执行看,渠道收费管理也面临很大难题。”郭毅称。

相关推荐
热点推荐
美《外交政策》发表文章:放弃尝试吧,我们已无法阻止中国崛起

美《外交政策》发表文章:放弃尝试吧,我们已无法阻止中国崛起

魔城情感
2023-09-22 15:50:57
26年首次!新加坡取代香港,成全球最自由经济体~

26年首次!新加坡取代香港,成全球最自由经济体~

新加坡万事通
2023-09-22 18:05:51
胡兵连自己都看哭了!公开晒出一张丑照,连他自己都看不下去了!

胡兵连自己都看哭了!公开晒出一张丑照,连他自己都看不下去了!

我是晚伯伯
2023-09-22 16:43:28
张柏芝患癌晚期?儿子全已交给谢霆锋,真实情况造化弄人令人震惊

张柏芝患癌晚期?儿子全已交给谢霆锋,真实情况造化弄人令人震惊

素素小昕园
2023-09-22 17:02:43
台媒曝大S现身街头,剪齐耳短发似臃肿大妈 ,网友:坐完月子了?

台媒曝大S现身街头,剪齐耳短发似臃肿大妈 ,网友:坐完月子了?

花花lo先森
2023-09-23 10:41:32
美商务部正式宣布 中国芯片禁令解除, 美媒称永久断供先进芯片

美商务部正式宣布 中国芯片禁令解除, 美媒称永久断供先进芯片

小蒙分享生活
2023-09-22 05:32:56
63岁郎平回国,身材暴瘦皮肤黝黑,去王楠家豪宅赴宴内部如同商场

63岁郎平回国,身材暴瘦皮肤黝黑,去王楠家豪宅赴宴内部如同商场

辣条小剧场
2023-09-23 06:34:57
这国总统乘坐中国国航飞机访华!三个细节值得关注

这国总统乘坐中国国航飞机访华!三个细节值得关注

政知新媒体
2023-09-22 22:49:31
怎么看待人民日报谈就业,不要将赚钱作为唯一的追求?

怎么看待人民日报谈就业,不要将赚钱作为唯一的追求?

ChatGPT问答库
2023-08-19 15:34:10
不想在中国待了?排队出国的队伍“人山人海”,到底发生了什么?

不想在中国待了?排队出国的队伍“人山人海”,到底发生了什么?

趣知史馆
2023-09-23 12:00:03
2014年,姚贝娜留下的最后照片,看起来极度憔悴缠着各种监护仪器

2014年,姚贝娜留下的最后照片,看起来极度憔悴缠着各种监护仪器

实事论事
2023-09-17 13:33:33
请停止食用这4种水果,医生见了都会“绕弯”走,商贩:被发现了

请停止食用这4种水果,医生见了都会“绕弯”走,商贩:被发现了

养生时间
2023-09-21 07:40:23
沪媒:吴金贵“禁止”后卫开大脚,申花682次传球创造赛季新高

沪媒:吴金贵“禁止”后卫开大脚,申花682次传球创造赛季新高

直播吧
2023-09-23 09:45:08
场均42.3分!詹姆斯距离历史得分王还差2004分,多少场可以超越?

场均42.3分!詹姆斯距离历史得分王还差2004分,多少场可以超越?

天气如你
2023-09-23 17:31:15
正式任命!63岁郎平出山,铁榔头走上新岗位,中国女排球迷欢呼

正式任命!63岁郎平出山,铁榔头走上新岗位,中国女排球迷欢呼

胖周聊球
2023-03-28 14:02:16
武统、和统都没希望?台湾军事专家:中国大陆已经走上第三条路

武统、和统都没希望?台湾军事专家:中国大陆已经走上第三条路

睿鉴历史
2023-08-25 12:00:02
韦德:詹姆斯一条腿和我两条腿一样粗 他受伤了也会告诉自己没伤

韦德:詹姆斯一条腿和我两条腿一样粗 他受伤了也会告诉自己没伤

直播吧
2023-09-23 10:33:03
86岁老中医直言:我用黄芪救了无数个重疾患者!

86岁老中医直言:我用黄芪救了无数个重疾患者!

柴可猫斯基
2023-09-22 03:17:55
大学生3000一次!女主播公开表示“视频3000元全看”,男子:查收

大学生3000一次!女主播公开表示“视频3000元全看”,男子:查收

小洪讲故事
2023-09-18 16:11:40
学历改成高中后,00后收到几十个面试通知…本科生找工作,最尴尬?

学历改成高中后,00后收到几十个面试通知…本科生找工作,最尴尬?

上观新闻
2023-09-22 14:24:15
2023-09-23 17:54:44

上海房产

房地产税为何未入最新立法规划

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

媒体:叙总统乘国航飞机访华 中方安排隆重的欢迎仪式

头条要闻

媒体:叙总统乘国航飞机访华 中方安排隆重的欢迎仪式

财经要闻

身家缩水90%,许家印在忙什么?

体育要闻

C罗:都说我完了,但我证明了那是假的

娱乐要闻

瓦依那乐队:人生就是一场大梦

科技要闻

不是所有科技,都会走向“《奥本海默》式”结局

汽车要闻

搭载灵犀智驾2.0 宝骏云朵灵犀版于26日上市

态度原创

本地
教育
家居
艺术
旅游

本地新闻

非遗评剧,唐山历史纵深处的文化名片

教育要闻

西班牙教育:兴趣至上,拒绝逼迫,全凭自觉

家居要闻

复合多元的场景布局,独享惬意生活

艺术要闻

用创新颜料打开艺术新世界——“她世界·元宇宙林颜歌艺术展”开幕

旅游要闻

柬埔寨不夜城 富人的天堂女孩的"噩梦"

无障碍浏览 进入关怀版