北京普宅沿用5年前标准　业内建议适时调整

深圳普宅标准不再考量总价；北京很多五环外限竞房“被豪宅”，而购房者绝大部分是刚需和刚改

“双11”这一天，深圳住建部门和税务局相关工作人员均确认，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。

过去五年，深圳的普宅与非普宅标准以总价、容积率和面积为判断标准，随着房价的大涨，深圳不少房源“被豪宅化”。如今，普宅标准不再考量总价，将有部分房源从非普宅划入到普宅范围，并因此免征增值税。在分析人士看来，或将有30%的市场交易免征增值税，而每套房源免征的税费或将高达几十万元。

深圳普宅新标准实施，约三成房源减税

目前深圳适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施，根据《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，将按十个区来划分，其中罗湖区每套总价390万元及以下；福田区每套总价470万元及以下。

如今新的调整，最大的变化是将总价标准去掉，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。

据深圳市住房和建设局表示，对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

普宅标准调整，最大的影响是二手房税费。按照新的标准，将有一部分房源从非普宅划入普宅，这部分房源如若购买2年以上（含2年）对外销售，将免征增值税。

中原地产以南山一套网签700万元、原登记价350万元的房源做对比，在调整前，该套房源被列为非普通住宅，如果满两年出售，在标准调整前，总税费为34.75万元，调整后的税费为13.66万元，税费减少近21万元。

中原地产首席分析师张大伟表示，新标准将影响大约市场30%的交易，这部分房源税费将大大减少。

北京86%新建住宅被认定为豪宅

与深圳相似的是，北京同样面临“普宅豪宅化”的情况。而此次深圳普宅标准调整，在业内人士看来，北京也到了普宅标准必须改的时候了。

众所周知，北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下；其次，单价不超过最高限价，或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普宅。

按此现行标准，北京有成交记录的45个限竞房项目中，67%的项目全部房源为非普宅，符合普宅标准的仅有2个，另有14个项目包含有部分或少量普宅，为一些小户型房源。

张大伟表示，北京86%的新建住宅被认定为豪宅，六环内普通住宅仅有5%。

众所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差异很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说，影响较大。

合硕机构首席分析师郭毅表示，目前，五环外的很多限竞房项目都超出了普宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分是刚需和刚改，他们的收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”