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助兄弟公司借壳上市,华发股份的千亿目标却是难题

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物业公司上市潮下,珠海国企华发集团旗下的华发物业,也要在这一轮市场热点中赴港借壳上市了。

华发物业此次要采取借壳上市的方式,标的公司为华发集团持有的港股上市平台华金国际资本(00982.HK)。据此前报道,华发物业已经在今年8月份装到上市平台,只是仍有一些程序要走。

成立于1985年的华发物业,业务范围包括写字楼、体育场馆、政府机关、商业、工业园区、会展等共7类业态,覆盖北京、上海、广州、中山、武汉等十多个大中城市,在管项目逾100个。

这家公司主要承接了华发集团旗下住宅的物业管理,还有珠海的一些小区和政府物业服务,其中兄弟公司华发股份是其最重要客户。

界面新闻记者查询发现,华发股份重仓的城市中,其项目多由华发物业管理,比如珠海的华发山庄、华发峰景、华发悦府;武汉的华发四季、华发未来荟;广州的华发中央公园等等。

公开资料显示,华发集团是珠海两家龙头国企之一,也是珠海最大的综合型企业集团。华发集团现控股华发股份、华金资本、华金国际资本、庄臣控股四家上市公司,以及华冠科技、华冠电容两家新三板挂牌企业,其中,华发股份(600325.SH)为最重要的地产开发平台。

毫无疑问,去年实现22.8亿元净利润的华发股份,是华发集团的收入主要贡献者,它也是珠海市属最大的地产开发平台。

作为珠海本地龙头房企,华发股份向全国布局的进击之路从2013年开始,走出珠海,布局广州、武汉等城市,全年实现合同销售逾84亿元,珠海区域贡献逾58亿元,占销售总额比69%。

到2018年,华发股份的销售额达到582亿,形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局,其中华东区域销售金额达226.78亿元,占销售总额比38.96%,区域销售金额占比排名第一。

克而瑞数据显示,近五年来,华发股份的销售规模进入行业中游,2016、2017、2018年,公司销售金额排名分别为34名、58名、47名。

华发股份将本年度销售目标定为1100亿元。但公司2019年三季报显示,前9月实现销售金额610亿元,目标完成率不到六成,若想完成千亿目标似有不小困难。

2019年1-9月,华发股份实现营业收入194.38亿元,同比增长47.95%;归属于上市公司股东的净利润17.3亿元,同比增长6.81%;扣除非经常损益后的净利润为17.16亿元,同比增长6.76%。

营收同比增长近一半的情况下,净利润涨势显得较为逊色。此外,华发股份三季报净负债率高达218.78%,这一指标在今年上半年底为197%,在2018年底为214.98%。

亿翰智库统计,2019年上半年,营业收入100亿元以下的房企平均净负债率为97.56%,100—500亿元的房企平均净负债率为104.62%,500亿元以上的房企平均净负债率为98.3%。以此标准来看,华发股份的净负债率处于行业高位。

目前华发股份货币资金+受限制使用资金共有235.4亿元,而短期债务为362.06亿元,长期债务为568.37亿元。华发股份短期偿债压力指数达到1.54,大幅高于主流房企数据均值0.66。

华发股份在千亿目标面前,虽然心有余而力不足,但在融资渠道和融资成本方面,它却能强于一众民营房企。

今年他们通过短融、中票、私募债、公司债、ABS融资达81亿元,利率区间在2.98%-5.78%。此外,今年中期平均融资成本虽较2018年明显升高,达6.37%,仍略低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。

债多不愁的华发股份在拿地方面显现高歌猛进之势,公司今年前三季度累计耗费152亿元购地,仅略低于营业总收入;总资产急速扩充,由2013年底的437.28亿元增至2019年9月底的2172.56亿元。

华发股份还在向并购领域拓展。11月8日,有媒体报道称,泰禾集团正与华发股份就中山两个项目及福州部分项目的股权转让事宜进行商讨。

走出珠海的华发股份,正在举债快速扩张着,但想要完成今年的千亿目标,似乎并不容易。

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