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世联行董事长:别指望政策会放松,房价上升的歌别唱了

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2019年11月8日立冬,深圳,房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行,002285.SZ)董事长陈劲松,在由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”上表示,“别指望房价过了今年冬天,政府看到还不行会放松政策,房价就上升,这个歌就别唱了,这一页就翻过去吧。”他说,前线客户变化的程度“超出我们的想象”——三个月前来看楼的客户不一定会达成交易,“原来客户对买房有着宗教般的虔诚,现在正在丧失”。

世联行董事长陈劲松 资料图

陈劲松说,整个中国房地产行业从现在开始进入新变局,需要新动能、新玩法。他预计“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商住房)政策明年一季度会逐步放松,但即使放松,“金融政策也是最要命的,只要是去杠杆这个大的原则不动,我认为房地产市场依然不会好”。

“房地产严格来说就是金融”

“冬天来了,春天也就应该不远了。因为整个行业目前经历的历史变局来源于过去行业整体的发展模式,如果能够转变运营模式、增长模式,其实可以变得没那么难受。”他指出,“地方债政策已经放松了,我们要看这个地方债用在什么地方,用在哪些轨道交通上,哪些大基建上,然后我们跟着地方债投的地方去投资,否则我们在每一个城市看这个地块好还是那个地块好,会有方向性的错误。”

陈劲松在讲话中着重强调了房地产行业衍生出的金融属性所带有的风险。

陈劲松说,过去通过高杠杆、高周转、高去化的支撑,催生了宇宙级的开发商,这里面非常重要的就是融资的方式,以前的调控对融资方式没动过,但是在今年,尤其是年中出台了两个极其严厉的关于房地产金融方面的限制,使得行业一下出现了问题。

?“我们不仅把财务杠杆用到了极致,而且过去三年整个行业还加了宇宙级的经营杠杆,如果你完全没有加经营杠杆和表外杠杆的话,今年不会特别难受,但是你加了经营杠杆和表外杠杆,你就会出问题。”

他进一步解释说,经营杠杆,比如说合伙人跟投机制;表外杠杆,比如说明股实债等;这些东西在行业上升期都没问题,都会加快增长,但很多杠杆是刚性的,即便不是绝对的刚性,也是弹性有限,一旦估值、货值和市值出现问题,房地产行业就会出现去杠杆带来的巨大的压力。

他认为,“房地产严格来说其实就是金融,因此我们一定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导,会怎么样发生变化。当金融出问题,一个城市、一个项目有违约的情况,会导致连锁反应,会导致大面积的违约。”

“经常碰到开发商跟我说,他这个城市很健康”,陈劲松指出,但房地产行业是跟整体金融环境捆在一块的,有横向和纵向传导机制。很多三四线城市,原先因为全国性的开发商没进,区域性的开发商都是小心翼翼的,没用什么杠杆,市场风险没有那么大传导的力量。“可是,当标准化产品全国复制的这帮兄弟进入了那个城市,他们在别的城市出问题,而这个城市的项目营销几乎是托底的保证的时候,价格自然会受影响。所以千万不要以为这里价格不高,不会有问题。”

“房企营销系统涉及上亿的腐败”

对于近期多家房企反腐,陈劲松也表达了自己的看法。他说,近几年高管普遍跟投,在市场下行的时候,跟投基本兑不了现。在这种时候,原先预计的进度又普遍被拖延,各公司普遍加强了销售KPI,给管理层下了很多严格的KPI回款制度,导致整个行业营销系统漠视心态和售楼处腐败。

“原先卖楼都有行业规矩,我们大概就是1%以下的代理费;现在启动渠道,渠道费用6%,营销费用上升了6倍,这个渠道营销费用都是谁在分?这里面涉及的不是100万元、1000万元,而是上亿的腐败。”

“写字楼空置率持续上升”

对于商办,陈劲松认为,各地政府应该扭转对商办的偏爱,太愿意干商办,对住宅太歧视,以至于商办出现问题只有一个出路,就是改使用功能,就是应该改公寓、改住宅。

对于租赁市场,他说,最大的问题是开发商到现在为止还没有把主要精力往租赁放,因为路径依赖,高周转需求。“但是当集体用地可以不被政府收回,直接进入租赁市场的时候,你那些自持物业还高价买,怎么能算得过来回报率?”

他说,体现经济最最重要的就是产业和实业,尤其是主要城市、核心城市的写字楼,今年写字楼的情况悲观到超出预期,包括深圳这样的城市,写字楼空置率持续上升,没有改善。

反观自身,他表示,“自持物业算账和金融的顶层设计是我们一定要干的,在这方面经纪公司走在整个行业的前面,自持物业不这样做,我们的压力会更大。”

“三十功名尘与土,八千里路云和月”,陈劲松总结说,过去30年归于尘土,归于历史,展望未来,“我们要有新的视角、新的心态来迎接一个中国梦的辉煌的城市下半场。”

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