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地产主业销售乏力 “玻尿酸”却让鲁商发展火了

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地产主业销售乏力  “玻尿酸”却让鲁商发展火了

图为鲁商公馆一期项目。 李未来 摄

华夏时报()记者 李未来 北京、烟台报道

在股票二级市场上“波澜迭起”的鲁商健康产业发展股份有限公司(鲁商发展600223.SH),房子却卖得不温不火。

近日《华夏时报》记者走访了鲁商发展位于烟台的鲁商公馆项目,自开盘至今将近一年,仍有数十套房源没卖出去,“双十一我们会有折扣优惠。”鲁商公馆置业顾问称。根据鲁商发展公布的第三季度房地产经营情况简报,其7-9月实现签约面积 22.55万平米,同比减少18.49%;实现签约金额 24.25 亿元,基本与去年同期持平。

“玻尿酸”引起的风波

从10月18日开始,鲁商发展股票出现连续6个涨停板,从每股4.13元涨到7.4元,并在10月28日达到7.94元/股的高峰。鲁商发展多次发布风险提示,称“公司股价已严重脱离基本面”。而在即将突破8元的时候,股价又直线下滑,在3个交易日内跌到6元以下。目前稳定在6元左右。

有3名投资人告诉记者,这段时间鲁商发展股价“过山车”主要是因为其拟将收购一家医药企业,这被广大投资者视为利好消息。

鲁商发展董秘办公室工作人员告诉记者,“不确定是什么原因造成的,二级市场的变动也很复杂,但我们认为原因应该是收购焦点生物,毕竟近期就这一个动作”。

记者了解到,鲁商发展在10月1日发布了一则《关于拟收购山东焦点生物科技股份有限公司股权的公告》,该公司于2012年才成立,它的主要业务就是生产和销售透明质酸产品,也就是玻尿酸。目前产能 120 吨/年。截至 2019 年 6 月底,标的公司总资产 13292 万元,负债 2692 万元,净资产 10600 万元,营业收入 7250 万元,净利润 1487 万元。

经过了“十一”七天长假的“沉寂”后,鲁商发展股价从10月8日就开始上涨,当天收盘涨幅4.68%,3.8元/股,一直缓慢上涨到10月17日,终于在10月18日迎来大爆发,10月28日涨到7.94元/股,也就是说,在20天时间内鲁商发展股价上涨了近一倍。

面对这种情况,鲁商发展也“慌了”。鲁商发展多次发布股票交易异常波动公告和风险提示,其表示:公司“生产经营活动正常,内外部经营环境未发生重大变化”;“公司基本面没有发生变化,但股票近期涨幅巨大,公司股价从2019年10 月18日起连续6个交易日涨停,近10个交易日累计涨幅89.61%,短期内涨幅巨大,明显偏离上证A股指数走势”。

对于即将收购的标的,鲁商发展甚至一反常态地进行“贬低”。其表示:“收购标的公司规模较小,所处行业存在较强的规模效应和替代性产品,市场竞争激烈,而标的企业净资产仅为1.06亿元,整体规模较小,下游客户对标的公司产品的需求量空间有限,因此后续的业务拓展和规模扩张压力较大,市场份额可能进一步下降”;“收购标的公司毛利率虽然较高,但相关费用也较高,导致标的公司净利润较低。同时,由于收购标的公司研发费用率不足5%,产品技术壁垒相对较低,后续随着竞争对手的进驻将可能进一步摊薄利润,可能无法对公司后续业绩发展产生影响”。

坚称房地产仍是主业

为了遏制股价过快上涨的势头,鲁商发展在提示中一再强调,“公司目前的主营业务仍为房地产”。那么,其房地产经营现状如何呢?

2019年上半年,鲁商发展实现营业收入约40.19亿元,其中房地产销售收入为33.11亿元,占总收入的82.38%,可以说是业绩支柱。不过这个支柱正在弱化,虽然收入最高,但房地产业务毛利率却远低于其他板块,2019年上半年房地产销售毛利率为13.65%,而药品、化妆品、保健品三项的毛利率均在60%以上。

2019年7-9 月,鲁商发展实现签约面积 22.55万平米,同比减少18.49%;实现签约金额 24.25 亿元,基本与去年同期持平。

根据鲁商发展2019半年报介绍,其累计开发地产项目 40 余个,省内以济南、青岛为核心,重点布局烟台、临沂、泰安、济宁、 菏泽、潍坊、淄博等城市。而记者调查了解到,在鲁商发展重点布局的烟台,却几乎陷入了开发中断状态。2018年初,鲁商发展以7.9亿摘下烟台莱山三滩1号A地块,土地面积为11万平米,这就是鲁商公馆项目。鲁商公馆一共324套房源,在去年年底时全部推出,价格约1.35万-2.2万元/平米。10月底记者在现场了解到,鲁商公馆可对外销售的11栋7-8层洋房都已经封顶,且已涂刷外立面,离交房状态不远。

在鲁商公馆营销中心的沙盘上,上述地块被称为一期,二期项目与之隔着一条逛荡河。一般而言,开发商在分期项目的开发时,连续两期的间隔不会太长,以保证有持续的房源推出。但在一期即将交房时,二期却尚未动土,这是什么原因造成的呢?

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鲁商公馆二期项目还是一片荒草。 李未来摄

记者在调查中了解到,鲁商公馆置业顾问所说的二期,尚未拿到国土资源使用权证,目前这块空地还是荒芜一片、杂草丛生。至于何时能够拍下这块土地,鲁商公馆的工作人员也无从得知。“等到二期开盘之前,我会给你发消息,只能这样了。”其置业顾问告诉记者。

鲁商发展董秘办公室工作人员称,烟台的进一步开发还要等待政府挂地,后边公司还会继续在烟台拿地。

事实上,在7月12日之前,鲁商发展还叫鲁商置业,之所以修改名称,是为了“体现公司‘健康生活服务商’的发展方向,更准确地反映公司的实际经营情况”。近年来,鲁商发展开始进行医药康养产业转型探索,2018年底收购了山东福瑞达医药集团有限公司100%股权,此次收购焦点生物只是作为福瑞达医药的上下游配套使用。至于收购进展,上述董秘办人员表示尚无进一步消息,他还表示,目前房地产还是鲁商发展的主业,公司的房地产项目基本都在山东省内,青岛、济南等地项目还是很多的。

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