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“地王制造机”信达地产日子不好过

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三年前收割地王的开发商,几乎都栽了。

2015年接连制造地王的信达地产,今年前三季度其合约销售额和净利润指标均出现下滑,新拿地和新开工数据也近乎腰斩。

10月29日,信达地产股份有限公司(600657.SH)披露了2019年第三季度报告,交出了一份不太好看的成绩。

前三季度,信达地产的营收略增,但净利润下降了三成——营业收入87.06亿元,同比增长9.48%;净利润6.86亿元,同比下降30.14%。归属于上市公司股东的净利润6.14亿元,同比减少30.82%。

房地产公司的营收和净利润数据具有滞后性,反映的是前一两年的业绩情况。体现当年销售业绩的权益销售额这项数据,信达地产则大幅下跌了33%。据其三季报,期内实现房地产权益销售合同额159.8亿元,而去年同期的权益销售合同额是238.7亿元。

期内经营活动产生的现金流量净额同比下跌45.9%。

今年前三季度新开工面积为73.6万平方米,仅为去年同期的41%,新增土储44.7万平方米,仅为去年同时期的55%。

前三季度其加权平均净资产收益同比减少4.48个百分点。

资产负债总额约801.05亿元,较年初有小幅减少,资产负债率达到79.2%。

以“地王制造机”之名为行业熟知的信达地产,如今面临着困局。

信达地产(600657.SH)前身是青鸟天桥,2008年底通过资产重组更名为信达地产,2009年4月成功借壳上市,其大股东目前是信达投资有限公司,持股比例为55.09%,而信达投资是中国信达资产管理股份有限公司(四大AMC之一)100%控股的子公司。信达地产第二大股东是国企淮南矿业,持股18.62%。

背靠中国信达,信达地产自然而然走起了“金融地产”路径。

自2015年始,信达地产在广州、上海、杭州、深圳、合肥等城市高调拿地,引起行业关注。

2015年11月,信达以73亿夺得上海新江湾城地王;2016年5月,信达地产在以123亿元夺得杭州奥体地块,成为当年全国总价地王。同年6月,其又以58亿元摘得上海宝山顾村一地块,溢价率高至303%。2017年11月,信达地产以43.34亿元拿下合肥包河S1706号地块,溢价达223.27%。

大手笔拿地背后,信达地产资金从何而来?根据其定期报告披露,信达自2016年起发行多笔公司债,票面利率远低于同行水平。

比如2016年3月,信达地产先后完成人民币25亿元和5亿元的公司债券发行(16信地01、02),票面利率仅为3.8%和3.5%。

2016年5月,信达地产完成人民币30亿元公司债券发行(16信地03),票面利率略升为 5.56%。2016 年8月,完成一笔30亿元公司债券发行(16信地04),票面利率为4.5%。

今年信达地产已完成三笔共计49亿元的公司债发行,最近的一笔7亿元债券票面利率为4.9%。

信达地产借助其金融优势拿地,并在拿地后寻求合作方和操盘方,以此玩转金融地产模式。

比如信达在上海的两个区域地王项目——新江湾城地块和宝山顾村地块,在拿地后均引入泰禾小股操盘,打造院子系产品。

此外,信达地产在深圳坪山新区的项目也引入泰禾操盘,在广州引入中国金茂一起合作,在杭州滨江地块则寻找了滨江、融创成为合作方。

但是,自2016年起,房地产行业的调控政策始终保持高压未放松,房地产跳出了过去两三年一次涨幅的“周期论”。

房地产市场政策调控趋于常态化,国家不断重申“房住不炒”,这也让一二线城市的地王制造者自咽苦果。

信达地产高价拿地的数个项目,在入市销售后,由于地价偏高,造成项目入市价明显高于周边其他项目及二手房价格,去化进度缓慢。

过去几年间,为缓解压力,信达也采取不少措施,包括就地王项目大举引入合作方、放弃项目控制权等。

不过,今年三季报中各项数据的大幅下滑,表明遭受地王拖累的信达地产已露疲态。

三年前收割地王的那批开发商,都栽了。

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