“地王制造机”信达地产日子不好过

2015年接连制造地王的信达地产，今年前三季度其合约销售额和净利润指标均出现下滑，新拿地和新开工数据也近乎腰斩。

10月29日，信达地产股份有限公司（600657.SH）披露了2019年第三季度报告，交出了一份不太好看的成绩。

前三季度，信达地产的营收略增，但净利润下降了三成——营业收入87.06亿元，同比增长9.48%；净利润6.86亿元，同比下降30.14%。归属于上市公司股东的净利润6.14亿元，同比减少30.82%。

房地产公司的营收和净利润数据具有滞后性，反映的是前一两年的业绩情况。体现当年销售业绩的权益销售额这项数据，信达地产则大幅下跌了33%。据其三季报，期内实现房地产权益销售合同额159.8亿元，而去年同期的权益销售合同额是238.7亿元。

期内经营活动产生的现金流量净额同比下跌45.9%。

今年前三季度新开工面积为73.6万平方米，仅为去年同期的41%，新增土储44.7万平方米，仅为去年同时期的55%。

前三季度其加权平均净资产收益同比减少4.48个百分点。

资产负债总额约801.05亿元，较年初有小幅减少，资产负债率达到79.2%。

以“地王制造机”之名为行业熟知的信达地产，如今面临着困局。

信达地产（600657.SH）前身是青鸟天桥，2008年底通过资产重组更名为信达地产，2009年4月成功借壳上市，其大股东目前是信达投资有限公司，持股比例为55.09%，而信达投资是中国信达资产管理股份有限公司（四大AMC之一）100%控股的子公司。信达地产第二大股东是国企淮南矿业，持股18.62%。

背靠中国信达，信达地产自然而然走起了“金融地产”路径。

自2015年始，信达地产在广州、上海、杭州、深圳、合肥等城市高调拿地，引起行业关注。

2015年11月，信达以73亿夺得上海新江湾城地王；2016年5月，信达地产在以123亿元夺得杭州奥体地块，成为当年全国总价地王。同年6月，其又以58亿元摘得上海宝山顾村一地块，溢价率高至303%。2017年11月，信达地产以43.34亿元拿下合肥包河S1706号地块，溢价达223.27%。

大手笔拿地背后，信达地产资金从何而来？根据其定期报告披露，信达自2016年起发行多笔公司债，票面利率远低于同行水平。

比如2016年3月，信达地产先后完成人民币25亿元和5亿元的公司债券发行（16信地01、02），票面利率仅为3.8%和3.5%。

2016年5月，信达地产完成人民币30亿元公司债券发行（16信地03），票面利率略升为 5.56%。2016 年8月，完成一笔30亿元公司债券发行（16信地04），票面利率为4.5%。

今年信达地产已完成三笔共计49亿元的公司债发行，最近的一笔7亿元债券票面利率为4.9%。

信达地产借助其金融优势拿地，并在拿地后寻求合作方和操盘方，以此玩转金融地产模式。

比如信达在上海的两个区域地王项目——新江湾城地块和宝山顾村地块，在拿地后均引入泰禾小股操盘，打造院子系产品。

此外，信达地产在深圳坪山新区的项目也引入泰禾操盘，在广州引入中国金茂一起合作，在杭州滨江地块则寻找了滨江、融创成为合作方。

但是，自2016年起，房地产行业的调控政策始终保持高压未放松，房地产跳出了过去两三年一次涨幅的“周期论”。

房地产市场政策调控趋于常态化，国家不断重申“房住不炒”，这也让一二线城市的地王制造者自咽苦果。

信达地产高价拿地的数个项目，在入市销售后，由于地价偏高，造成项目入市价明显高于周边其他项目及二手房价格，去化进度缓慢。

过去几年间，为缓解压力，信达也采取不少措施，包括就地王项目大举引入合作方、放弃项目控制权等。

不过，今年三季报中各项数据的大幅下滑，表明遭受地王拖累的信达地产已露疲态。

三年前收割地王的那批开发商，都栽了。