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上海临港不欢迎楼市投机客

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上海浦东新区在去年突破了“两个一万亿”——地区生产总值超过一万亿元,规模以上工业总产值超过一万亿元。

而在上海的最东南,长江口和杭州湾的交汇处,一片新热土正在崛起,临港新片区到2035年的经济规模目标是再造一个浦东。

根据《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,到2035年,临港新片区要建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区,形成更加成熟定型的制度成果,打造全球高端资源要素配置的核心功能,成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

临港片区的未来令人无限遐想。备受关注的是,这个距离上海市中心距离超过70公里的区域,过去房价一直是全上海的“洼地”,未来它的楼市将迎来怎样的发展?

今年第三季度,临港新城的新房成交量站上了上海各大区域板块的第一名。不过,总体方案发布后的两个多月,临港楼市已经经历了利好不断、看房热、房源紧张及一小波退房潮,如今热度正在消散,房企和购房者都在重回“房住不炒”的理性逻辑,大家都在等待购房政策细则的进一步出台。

热销后的“退房”

大治河以南、金汇港以东,以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域,便是划定的临港新片区范围,面积达119.5平方公里,是上海市静安区的三倍大小。

在离建设中的上海特斯拉超级工厂只有4公里,距离茫茫东海约3公里的一个售楼处前,看房客王乐默默点起了一支烟。他刚刚被置业顾问告知,该楼盘的高层公寓也卖光了。

就在一个多小时前,他在临港主城区遇到了相似情况。一名女销售告诉他,周围多个楼盘的高层住宅已经买不到了,只剩下叠墅产品,不如向西开车20多公里去芦潮港区域看看。于是王乐驱车数十公里,得到的却是同样的答案。

销售建议他,再往西开20多公里去海湾镇看看,有个楼盘也是他们代理的。

王乐没想到,这个距离上海市中心约70公里的临港板块,现在已经库存稀缺,而周末看房的人还为数不少,每个售楼处门口都停了不少私家车。

销售员赵莉说,现在来看房的人已经少了很多。她回想起8月“临港热”的场景:“新片区政策发布后的第一个周末,就遇上台风利奇马,很多客户冒着风雨就来了,售楼处里全是人,我们都接待不过来。”那时候,临港部分热盘要在门口排长队才能进场看样板间。

“其实我们本来已经清盘了,新政出来以后卖得很快”,赵莉话锋一转,“但最近,一批下了订金的客户退房了,我们才多出了二十几套房源来卖。”

赵莉说,这批客户被开发商主动劝退了,“问题还是出在购房资格”。

今年8月6日,《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》出台,8月30日,上海发布《关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》(以下简称“意见”),其中提到缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保障金的年限,将购房之日前连续缴纳满5年及以上,调整为连续缴纳满3年及以上。

上述“意见”发布后,不少尚无上海市购房资格的客户来到临港“占坑”,即先付订金预留一套房源,再等待相关细则出台。

然而种种迹象表明,临港的楼市新政不会是简单的“限购撕开了一个口子”,在经历热闹期后,无论是开发商还是购房者,都在重新看待新政的内涵。

“新政会严格执行‘房住不炒’,最后的落点还是服务于在临港工作的人才,目前我们是这样判断的。”赵莉说,基于这样的判断,开发商和购房者达成了退房协议。

“没有上海户口或者5年以上社保这些资格的客户,我们现在不洽谈了。”另一家该区域楼盘销售表示,按照上面的指示,筛选客户变得严格,还是按现行限购政策。

对于那些社保在3年以上、5年以下的客户,这名销售表示,他们并不是完全没机会,有来看房的客户表示,公司是在临港片区注册的,“这还不够,如果他公司在临港注册、在临港交税、在临港生产,那还可以等一等机会来临。”

看房客王乐正是在浦东工作的一名IT男,他所服务的公司注册在上海自贸区范围内,但办公地点未设在临港,社保不足5年的他,暂时不能在临港买到房子。

界面新闻记者走访发现,从宣告临港楼市新政的“意见”出台时,部分楼盘鼓励看房客先“占坑”,到客户看房前先被询问购房资格、被告知未来“细则”出台的各种可能性,临港楼市的风向已经发生了很大变化。

赵莉表示,尽管来看房和咨询的人不少,但目前买房的绝大多数还是居住在本地或者从浦东张江过来、拥有上海购房资格的刚需客。

坚持“房住不炒”

尽管市场热度正回归理性,但临港板块的整体崛起却是不争的事实。

今年的“金九银十”,上海的新房市场仍然不太活跃,整体成交平静。

9月,上海有大约70%的新推盘认筹数未过半;10月,根据上海链家监测数据,在刚刚过去的三周成交量经历大幅波动,预计环比增速有所下滑。

临港板块却是整个上海市场中的例外。

自从今年8月新片区政策出台,临港新城的商品房市场迅速活跃起来。根据链家数据,今年第三季度,临港新城的新房成交量位于各大板块第一,第三季度新房共成交2810套,套均总价296万元。

上海临港地区的开发早在2002年就开始了,前期已有大量市政投入,规划配套完备,但由于距上海市中心过远,地理距离上甚至远于一些环沪城市,始终显得人气不足。

实际上,临港区域的地理位置有其独到之处,它东至长江口,南至杭州湾,主城区临港新城位于浦东国际机场和洋山深水港之间,2013年上海自贸区正式成立,第一批区域涵盖了外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区。临港在这时迎来了第一次腾飞的机遇。

而今年临港新片区总体方案的发布,更意味着临港将成为政策、资金、产业、人才的高地。

据媒体报道,自临港新片区揭牌以来,高端产业项目和总部企业正在加快集聚,临港新片区正在接洽的项目有200余个,已具备签约落地的储备项目有70余个,涉及总投资近1000亿元。

在人才引进上,从已发布政策来看,临港将有大动作,针对境内和海外人才引进各自出台多项新政。

境内人才吸引政策包括优化新片区人才直接落户政策、缩短新片区“居转户”年限、实施专项加分政策等。

而针对境外人才,临港新片区将放宽现代服务业高端人才从业限制,在人员出入境、外籍人才永久居留等方面实施更加开放便利的政策措施,建立外国人在新片区内工作许可制度和人才签证制度。

在交通上,10月28日刚刚开工的S3高速南延伸段对临港板块是重大利好,将把陆家嘴至临港的开车通勤时间缩短为40分钟,张江至临港只需30分钟。

尽管种种利好不断出台,但临港楼市还在执行限价。多家楼盘表示,新片区新政出台后,项目并没有涨过价,维持今年年初时的价格,限价没有松动迹象。

根据链家数据,今年第三季度临港新城成交均价为每平方米27885元。根据安居客数据,从去年年初至今,临港新城房价均价就一直在23000-28000的区间内波动。

而临港新城主城区之外的楼盘价格更低。一家靠近芦潮港的项目目前售价2万出头,相比年初没有涨幅。相比临港主城已经有完善规划和配套,这一区域周边商业配套稀缺。

有二手房中介表示,由于一手房受限价限制,目前临港板块已经开始出现一二手房价倒挂现象。

若回归政策层面,在《关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》中谈到住房问题时,强调了坚持“房住不炒”和“两个不是权宜之计”,将建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系,包括完善购房政策和住房保障政策等,为新片区人才提供稳定的居住环境。

而从实地走访来看,临港新片区并不是楼市投机客的热土,未来政策偏向可能仍旧是服务于在新片区内就业及稳定居住的常住人口,想要借着政策利好炒作一番的人们,想法要落空了。

(按受访者要求,文中王乐、赵莉均为化名)

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