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海通证券首次覆盖宝龙地产,给予“优于大市”投资评级

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20191029日,海通证券首次覆盖宝龙地产(HK.1238),发布研究报告指出,宝龙地产开发商业双轮驱动,多元协同优势明显,销售规模加速增长、土地储备布局优质、商业运营能力突出、酒店业务具备特色,看好宝龙未来发展,给予“优于大市”投资评级。

  地产开发+商业运营 多元业务板块协同发展

报告指出,宝龙地产自2003年进入综合型商业地产领域,2009年成功在港上市,2010年公司总部从厦门迁至上海,逐步展开“以上海为中心、深耕长三角”的战略布局。提出新五年规划后,在注重品质和管理效益提升的同时,不断扩大住宅和商业版图。报告认为,随着公司在住宅和商业地产积累经验越来越丰富,公司业务逐渐拓展至资产管理、酒店、文化和投资,形成了多元业务板块协同发展的良性循环。 

销售规模节节新高 租费收入稳定增长

2018和2019上半年公司销售规模快速增长,同时,公司积极获取土地储备,继续深耕长三角地区,树立自身品牌。截至2019上半年,公司土储建面共计2,437万平米,主要位于长三角地区一二线城市,可售货值约3,000亿元,海通认为公司可售货值足以支持2019-2020年销售规模每年30%的增速增长。 

宝龙商业地产实行产品线差异化定位,产品定位明确。报告指出,公司在商业地产开发和经营管理方面有充足的经验,轻重资产模式并举。此外,公司与腾讯设立合资公司,通过打造商业数字化创新应用提升客户体验、提高管理坪效。2019-2021年,宝龙计划新增开业商场共计25个。随着商场规模的不断拓展,公司商业租费收入在2019-2021年期间有望达到每年增长高于25%。 

商业管理和物业分拆上市 获重估机会

2019年3月宝龙梳理商业板块持股结构,7月实行了管理层股权持股计划,8月公告拟将宝龙商业管理和物业拆分上市香港主板。根据公告,拆分上市后公司持有商业管理和物业的股份预计将从90%10%为管理层持股)下降到不少于50%。海通指出,商业管理和物业由于经营模式不同,受政策周期波动的影响小,如果公司商业管理和物业拆分成功,该部分业务有望获得价值重估的机会。

配售改善股票流动性降低公司净负债率

2019年10月23日,公司成功配发1.466亿股,占已发行总股本约3.67%,占认购完成后扩大已发行股本3.54%。公司此次配股有利于改善公司股票流动性,同时为公司增加可运用现金,使公司可以择机配置优质资产并有利于降低公司净负债率。

基于上述分析,海通证券给予宝龙地产6-7PE估值,对应目标价区间为6.17-7.2港元。此次海通证券首次覆盖宝龙地产,展现了资本市场对宝龙未来发展的信心。此前,尙乘国际、杰富瑞香港相继首次覆盖宝龙地产,给予买入评级,西南证券、兴业证券、国信证券等境内金融机构也于近期上调宝龙目标价,持续看好企业未来发展。

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