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不惧爆仓,FUNLIVE方隅何以逆势增长?

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在长租公寓市场遇冷的大环境下,FUNLIVE方隅副总裁麦伟基却十分乐观,他表示“未来长租公寓会像酒店,可能品牌丰富度没有那么多,但一定是百花齐放,细分产品也会越做越好。”

这份乐观和笃定一方面来自于他对空间运营和服务方面多年的经验积累,另一方面也基于中骏集团的全方位支持。


|摘要:有实力的开拓者从不畏惧风雨。

在长租公寓频频爆仓的时候,方隅FUNLIVE脱颖而出,它不仅没有放慢自己前进的步伐,反而越走越坚定。

“未来长租公寓会像酒店,可能品牌丰富度没有酒店那么多,但一定也是百花齐放,细分产品也会越做越好。”提起长租公寓未来十年的发展,FUNLIVE方隅副总裁麦伟基一脸笃定。

这份笃定来自他对公寓地产深耕多年的经验和对现在市场的精准把握。

出身酒店公寓的麦伟基在来中骏之前曾任辉盛酒店管理集团中国区总经理5年有余,在服务领域和空间运营方面积累了不少实践经验。彼时,投行出身的方隅控股行政总裁、副董事长陈坚认为“先人后事,多元化的人拼在一起才会是一个对的平台”,两位志同道合的人一拍即合,麦伟基正式加入方隅。

01

“幸”与“运”

麦伟基先生带有高端酒店人特有的儒雅和自信,“目前,大多数包租项目从拿项目、装修、运营方面算下来是不可能赚钱的”,在被问到行业的盈利能力时,他如此说。

观察近期其他公寓玩家的系列动作也能佐证麦伟基的判断。

10月初,青客公寓向美国SEC递交招股书,谋求在纳斯达克上市,加之行业一直秘传的自如、蛋壳计划上市,创业系、中介系的头部公寓玩家抱团上市成为热潮。

不少行业学者、专家评论,一些深陷泥潭的长租公寓开始谋求上市输血了。

财务数据显示,截至2019年6月底,青客公寓总资产20.3亿元,但总负债高达27亿元。根据招股书公开的数据显示,从2017年到2019年6月底,短短2年多时间,青客公寓亏损了14亿元,仅今年上半年就亏损达2亿元。

“包租项目的模式是规模足够大,就可以摊薄运营成本;且平均出租率和租金涨幅预期都过分乐观。但目前来看,市场并没有认可,就出现了越包租越贵,很多企业暴雷正是因为如此。”

但是,与其他玩家收紧“腰带”,“储粮过冬”不同,方隅仿佛一直在“春天”。

在中骏集团旗下,方隅FUNLIVE不同于其他地产系的长租公寓产品在业务板块上的“锦上添花”,用麦伟基的话说,“FUNLIVE一直是中骏的‘亲儿子’。”

2018年,中骏明确了以地产板块为主体,商业综合体与长租公寓为两翼的核心业务发展模式,提出了“FUN+幸福生活”生态圈各业务板块的愿景。

“中骏集团就像我们的大家长一样,为我们铺路,期待我们跑起来。集团的策略是很清晰的,跟其他开发商城市事业部独立运营不同,我们和集团的方向是一致的。”麦伟基如此说。

“亲儿子”的第一待遇就是可应用的低价自持物业。

这也是长租公寓最大的优势,中信证券研报测算,在长租公寓的所有开支中,租金成本约占七成,也因此大大压缩了公寓运营商的利润空间。

而方隅目前开业运营的项目中,轻资产项目仅占到20%。

“我们能拿到别人拿不到的低价资产,所以有一定的溢价空间。”麦伟基总结到。

除了自持物业可以拉低成本外,依托中骏集团地产开发的优势,在项目建设软硬装上方隅也有较高的议价能力,以低于市场的价格成交,从而为运营成本预留了很大空间,提升了服务质量。

“基本上我们投入2000元左右的软硬装成本,能做出6000-7000元装修成本的酒店式公寓的产品品质。”

麦伟基强调,做长租公寓利润模型的自律非常重要,“如果拿到项目,把所有运营成本算进去,第一年就已经亏损,就不要做下去了,因为它的成本永远在增加,但租金收入能否上涨是未知的,风险太大。”

对于轻资产包租模式,方隅CEO陈坚曾说过,近两年,他对这类项目的利润点期望值不会太高,反而更多是希望它能通过运营服务对品牌起到带动作用。

长租公寓运营商的本质是资产管理,方隅深知这一点,并正在探索通过金融化和信息化提高空间运营能力。

02

不只是长租公寓


有人说长租公寓是“二房东”生意,而方隅做的远远超过“二房东”的范畴。

2018年12月,方隅与基汇资本旗下管理基金(下称“基汇资本”)正式签署合作协议,双方共同成立长租公寓投资平台(下称“投资平台”),首期规模为8亿美元,用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。

方隅成为投资平台的管理人,负责平台整体的投、融、管、退事项,当然这背后也少不了中骏集团的大力支持。

方隅本身自带浓浓的“金融资本”味道,或许这跟投行出身的CEO陈坚有关。

“钱不是万能的,没有钱是万万不能的。”这就是长租公寓与金融资本的现实关系。

有地产人士指出,长租公寓的未来取决于租金水平和房地产金融的发展程度,很明显租金是很容易看到天花板的,麦伟基评价包租模式“过去两年租金成本大幅上涨,而租客租金上涨有限,从利润角度看,包租项目是很难做的。”

因此,基于上述考虑,方隅在轻资产运营模式中开始考量“租金+分成”的合作模式。

这样的项目一般地理位置优越,租金较贵,方隅采用了包租的轻资产运营模式,支付部分租金,部分项目运营分成,大大减轻了租金负担。

方隅近几年的动作越来越倾向于资产管理平台,不完全等同于成本巨大的to C端租客,方隅的客户中有机构投资人、业主,收入里也不单是租金收入,包括基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成等。

事实上,方隅的发展思路不属于自创,美国EQR的发展历程给了其很大的启示。

它以“资产增值+租金”的轻资产运营模式,经历了快速扩张到精耕细作两个阶段。

第一阶段是快速扩张期,1993年上市时EQR 仅有69处物业、2.2万套公寓,到2000 年就发展到1104 处物业、23 万套公寓;同期租金收入和营业利润也维持大幅增长态势,营业利润率维持在高位。

第二阶段即精简业务、聚焦核心区域,在资产端,通过剥离低收益资产的手段聚焦核心市场;在资金方面,利用美国独特的 REITS 条件进行频繁的融资行为。

不难看出,方隅近几年的动作已经在向Greystar、EQR靠拢,与基汇资本的合作就是一次很好的尝试。

03

不给自己设限


方隅主打产品定位中高端,但在新产品延展和与其他伙伴的合作模式方面,方隅的包容性很强。

依托中骏集团地产开发的优势,FUNLIVE方隅定位于服务式公寓与白领公寓之间的中高端、集中式公寓品牌。

麦伟基表示,针对目前不同的城市地段,方隅总结出自身3条产品线定位。

> 定位轻奢系的方隅国际公寓(FUNLIVE RESIDENCE),选择在一线城市的核心区域,为城市高净值人群提供更优质的服务和高品质的居住空间。

> 定位高端系的方隅精品公寓(FUNLIVE APARTMENT),选址在一线城市及其他重点城市,对标私人出租住宅,提供同品质的装修产品和私人住宅所没有的管理和服务。

> 定位中端系的方隅·LITE公寓(FUNLIVE LITE),选址在一线城市非核心区域及二、三线城市打造精致的公寓产品,为奋斗中的年轻人提供小而全的独立私密空间。

除此之外,在行业产业链的上下游渗透上,方隅以开放的合作理念探索了更丰富的内容运营模式。

今年与深圳窝潮系社区合作就是个很好的例子。从方隅的角度来说,与窝潮社区合作有利于华南区域市场开拓。

“在合作模式上,我们不设限,我们更看重合作伙伴的品质及其与我们本身的互补性。不仅仅是窝潮,任何能弥补我们产品空白的,有协同效应的项目,我们都很乐意去合作,模式可以很灵活,入股、创立新品牌都是可能的。”麦伟基如此说。

有资本实力、有运营能力、有合作伙伴,并且怀着乐观的心态,这些或许就是方隅FUNLIVE得以“逆势生长”的根本。

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