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广州南沙:共有产权住房可贷款,满8年可申请上市交易

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10月24日,广东省广州市南沙区政府官网正式发布《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则》,购房人的产权份额按照拟实际出资额占所购买共有产权住房评估价格的比例确定,原则上购房人产权份额应超过50%,但不得高于80%。共有产权住房可以贷款,不同的家庭根据自己的支付能力确定,所占产权份额可以不同。

在购房人自核准产权登记之日起满8年的共有产权住房,购房人可按有关规定向南沙区住房城乡建设局提交上市流转申请,通过申请后,按购买时的价格补缴政府持有份额的价款。

同时,《实施细则》规定,购房人还贷违约,受委托的南沙区属国有企业将按购房合同约定对购房人份额进行回购。若购房人转租,南沙区住房城乡建设局将追缴其非法所得,甚至责令其腾退住房。《实施细则》自印发之日起实施,有效期至2021年11月5日止。

广州市南沙区政府曾于2018年11月发布广州市首个共有产权住房方面的规范性文件,即《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法(暂行)》,并于同年选定了南沙城投公司的首筑花园作为区内首个共有产权住房试点项目。此次,《实施细则》由南沙区住房城乡建设局牵头草拟,是作为已颁布的《管理办法》的配套文件。

一房一价

《实施细则》所称的共有产权住房,是指政府提供政策支持,由开发建设单位按照有关标准开发建设,向符合条件人群提供,销售均价低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处置权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性住房。

《实施细则》规定,共有产权住房销售价格以第三方独立专业评估机构根据房源推出时点的市场情况进行评估,按照低于销售时点同地段、同品质普通商品住房价格的原则,综合房屋的楼层、朝向、面积、景观等因素设定“一房一价”,并在销售前按程序报区住房城乡建设局备案。剩余房源再次销售时,需要根据销售时点的市场价格情况重新确定销售价格。

《实施细则》对产权份额进行了说明,购房人的产权份额是按照拟实际出资额(含抵押贷款本金部分)占所购买共有产权住房评估价格的比例确定,原则上购房人产权份额应超过50%,但不得高于80%。这一比例应该在签订认购书时就要定下来,也就是说,同一个楼盘,不同的家庭所占产权份额可以是不同的,购房人可以根据自己的支付能力确定购买的产权份额。共有产权房的政府产权份额是由区住房城乡建设局委托的区属国有企业作为代持机构持有。

《实施细则》明确,购房人可以按照相关规定申请住房公积金、商业银行贷款等购房贷款。贷款机构、开发建设单位、购房人和受委托的区属国有企业4方签订房产按揭合同,贷款机构向开发建设单位支付抵押份额房款,购房人按照抵押贷款合同约定还贷。

受委托的区属国有企业向按揭银行作出回购承诺,当出现购房人还贷违约,受委托的区属国有企业将按购房合同约定对购房人份额进行回购,继而向银行履行相应还款义务。

上市流转申请通过后,按购买时的价格补缴政府持有份额的价款

值得注意的是,在广州市南沙区,共有产权住房上市流转的限制时间有两个。

第一条时间线是5年。在购房人自核准产权登记之日起未满5年的,不允许上市退出,由于种种原因确实需要退出或者被腾退的,由受委托的区属国有企业回购购房人的产权份额。在购房人自核准产权登记之日起满5年但未满8年的,可以采用内循环的方式(即转让给其他同样符合共有产权住房购买条件的家庭)实现流转退出,保留共有产权住房的性质。

第二条时间线是8年,在购房人自核准产权登记之日起满8年的,购房人可以采用外循环的方式,按《实施细则》外循环流转有关规定,向区住房城乡建设局提交上市申请,改变住房原本的共有产权性质,转变为商品住房。

《实施细则》明确,购房人需先获得受委托的区属国有企业作出的不予优先购买的书面决定后,方可与新购房人协商一致签订合同。二者需在期限内一次性向指定的账户缴纳政府产权份额价款。

补缴价款=申请购买政府产权份额时点房源项目交易价格×住房建筑面积×政府产权份额。

价款缴清后,转让人和受让人持已缴清政府产权份额价款的书面证明到区不动产登记中心办理不动产转移登记,并将共有产权住房变更为商品住房。

如果购房人转让的价格明显偏低(低于同类住房市场价格80%),则受委托的区属国有企业将行使优先购买权,按所报转让价格购买原购房人的产权份额。

房产中介不得代理共有产权住房出售出租等业务

《实施细则》明确,南沙区共有产权住房的供应对象主要分为两类,“对象一”即面向该区城镇户籍中低收入住房困难家庭供应的共有产权保障性住房,“对象二”即面向区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年供应的共有产权人才住房。

紧缺型人才和港澳青年在申请中需要提供的材料有所不同。

身份证明材料方面,紧缺型人才需提供申请人的身份证及户口本(复印件,现场核验原件),港澳青年则需提供申请人的港澳居民来往内地通行证(复印件,现场核验原件);同时,紧缺型人才可根据实际情况选择提供学历与学位证明、职业资格证书或相关职业资格证明文件、执业资格证书或专业技术资格证书中的一项材料,而港澳青年仅需提供学位证明即可;此外,紧缺型人才还需提供劳动合同或相关建立劳动关系的证明文件,以及社保缴费证明材料或个人所得税缴纳记录,而港澳青年需提供在本区内有效的工作/学习/居留证明材料。

《实施细则》规定,购房人违反约定私自出租房屋的,区住房城乡建设局应责令其停止出租行为,并追缴归属非法所得;违规破坏性使用房屋,造成房屋损坏,影响自身及邻里住用安全的,区住房城乡建设局应责令其出资修缮房屋,恢复使用条件,确保住用安全,情节严重的,追究其法律责任。

拒不改正,或改正措施不得力的,区住房城乡建设局可责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本区各类保障性住房和政策性住房,情节严重的,追究法律责任。

此外,房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。违规开展业务的,由区住房城乡建设局责令限期改正,对房地产经纪人员处1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消网上备案资格,处3万元以下罚款,情节严重或者造成恶劣影响的,追究相关法律责任。

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