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海南基本取消落户限制 部分地区楼市或迎回暖

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继三亚放宽人才购房限制后,海南再出重磅政策,10月24日,海南省人民政府官方网站发布了海南省人民政府办公厅关于印发的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》(下称《方案》),规定基本取消本省(除三沙外,下同)落户限制。其中,省外居民在取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,海南此次落户政策出台的主旨是按照中央要求推进新一轮户籍制度改革,并带动非户籍人口加快落户,换言之是要推动非户籍常住人口的快速落户,以破除现有的制约性制度障碍。

过去两年一系列的政策调整,海南炒房现象得到抑制,房地产市场实现稳定有序发展,但是房地产投资开发与市场交易量也受到重创。此次海南基本取消落户限制,虽然意在户籍制度改革,但也会间接使得外地人在本地购房门槛进一步放宽,但仍需要缴纳两年社保或个税。业内人士认为,逐渐释放购房需求,刺激楼市成交提升。

海南版“零门槛”落户

具体来看,根据《方案》,海南省内居民,可在有合法稳定住所(含租赁,下同)的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

如果居民在落户地点无自有产权住房,《方案》指出,一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户,引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。

对于海南此次新政,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,其主要原因是呼应2019年4月8日国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出继续加大户籍制度改革力度。

据了解,该文件提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策,积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

在中央精神指导下,2019年以来,包括河南新乡以及漯河、宜昌、银川、山西晋城、广西部分城市,不同程度取消落户限制。诸如河南除省会郑州以外,其他17个地级市,陆续发布放开落户限制的实施意见;西安在校大学生,均可在西安落户;宜昌市全面取消城镇落户限制。

非本地户籍家庭购房仍需2年社保或个税

需要指出的是,户籍与购房资格紧密相连,目前大部分城市所执行的限购政策,多以户籍为衡量标准,诸如本地户籍可购房两套,外地户籍可购买一套。而海南此次基本取消落户限制将会对于非本地户籍人群在海南买房产生哪些影响?是否会放宽买房门槛?

事实上,早在2018年实施全域限购时,海南省对于落户者买房就有明确规定。2018年4月22日,海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(下称《通知》),规定海南省各市县实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

具体按三个层面进行限购,一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;三是目前未实行限购的其他区域,非海南省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

而自《通知》发布后,户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

如果结合海南户籍新政与此前的全域限购政策,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县,以及海口、三亚、琼海,购房门槛将进一步放宽,但是仍需要缴纳个税或社保。

王小嫱表示,要明确的是取消落户限制不等于取消限购,当拿到海南省户口后,还需严格执行海南省的限购政策,也就是说此落户政策放开可以解决之前非本省的居民家庭可通过医疗保险落户,但买房还需满足至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

或将促进部分地区楼市回暖

众所周知,在相当长的一段时间,海南经济严重依赖房地产,房地产在投资和税收贡献中占比达到50%,有的地方甚至高达70%。而在经过两年的房地产政策调整,特别是实施全域限购政策,海南经济对于房地产的依赖也逐渐降低,但是海南的经济以及房地产行业发展也受到影响。

2019年前三季度,海南省固定资产投资(不含农户)同比下降16.3%,降幅比上半年收窄6.7个百分点。房地产开发方面,今年前三季度开发投资同比下降28.1%,房屋销售面积584.95万平方米,同比下降48.6%;房屋销售额928.92亿元,同比下降44.6%。

此次海南基本取消落户限制,放宽部分地区的购房门槛,将对于楼市回升产生多大影响?

张波认为,由于执行严格的限购政策,海南今年整体的降温非常明显,预计落户政策放松短期内对于楼市热度提升将起到明显作用,海南楼市或在四季度迎来一波交易小高潮。对于房企来说,尤其是以旅游地产开发为核心的房企,过去一两年非常难熬,业绩普遍下滑。随着落户政策的放松,新增需求将带动海南楼市成交量上升,房企整体压力会有所缓解。

具体来看,王小嫱表示,因海南省各区域限购政策不一,如五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县,以及海口、三亚、琼海,可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽,有助于购房需求的释放,促进当地房地产市场的回暖。

但是张波也表示,政策原文中要求“省住房和城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作”。这说明,海南房价依然会是重点监控点,量增价稳或是未来一段时间大概率的市场表现。此外,张波指出,海南楼市也很难再现以往价量齐升的局面,未来房企在海南的布局依然会较为谨慎,尤其是在调控从严加之对于整体生态保护更为重视的大背景下,旅居类地产开发依然需保持相对理性。

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