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机构:粤港澳大湾区楼市告别“大起大落”,趋于平稳

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10月18日,贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称“白皮书”)显示,未来大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。

大湾区住房自有率低于全国平均水平

近三年,粤港澳大湾区平均每年增加150万人口,核心城市深圳和广州的人口吸引力最强,常住人口分别增长165万和140万。白皮书指出,大量人口涌入使大湾区住房缺口扩大。湾区11城中有8城住房自有率低于60%,尤其深圳仅为23.7%。整体看,大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

此外,大湾区居民的居住品质也不尽如人意,后期大量的改善需求待释放。白皮书显示,三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米,距离全国人均36.9平方米(2017年)的水平存在较大差距。与国外的湾区对比,亦存在差距。

针对目前大湾区的住房现状,白皮书建议,打破城市边界,开启大湾区社保互认。目前大湾区的城际交通已经相对发达,对于核心城市的周围城市,轨道交通的发展也使得“同城化”趋势逐步推进,但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,尤其需要鼓励香港、澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

存量市场嵌入大量居住服务是重要趋势

大湾区未来市场潜力和格局如何?白皮书预测,从政策来看,“房住不炒”依旧是政策的主基调,具体到大湾区内部,政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”,目标是促进市场的平稳,保证自住需求的有序释放,遏制投资投机行为。因此,预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。

随着存量市场的空间持续扩大,对居住品质的要求不断提升是大湾区未来的重要趋势,需要嵌入大量的居住服务,并且,服务价值在房地产产业链条里的比重会越来越高,最终超过制造,具体包括:房屋租赁、管理以及衍生服务、社区物业管理、社区零售等服务。

“庞大的住房需求和住房存量将会带来巨大的金融需求”,许小乐认为,未来围绕交易和资管的金融服务空间巨大。围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展,住房ABS、REITs空间巨大。

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