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销售刚过百亿就欲赴港上市,安徽房企三巽能否逆袭?

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10月18日,一家销售额刚刚过百亿元的安徽本土房企三巽集团,向港交所递了上市申请。

虽然收入规模刚刚过5亿元,年利润尚不足1亿元,但是三巽集团试图创造快速增长的“神话”,其目标是“5年实现千亿目标”。在调控趋严、楼市降温的市场环境下,三巽集团能成功逆袭吗?

项目少、交付时间集中,业绩现波动

三巽集团根植于安徽合肥。据集团官网信息披露,最初三巽的主营业务为各类投资,直到2014年,“房地产开发”才被正式列入三巽集团的业务范围内。

作为一家地方型房企,三巽集团一直在加深安徽省的布局,在省内取得了不俗的销售业绩,但是由于销售规模小,布局单一,三巽集团并没有走进大众的视野。

去年,三巽集团将总部搬迁至上海,也逐步透露了其向外扩张的野心。搬迁上海后,三巽集团正式开始全国化布局,一方面积极与总部在上海的房企合作,另一方面,走出安徽省进入山东、江苏等地,同时,三巽集团也一直积极筹备上市。

据申请资料显示,三巽集团2016年、2017年、2018年的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元,年内溢利分别约为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。值得注意的是 ,由于收入的大幅减少,三巽集团在2017年还录得亏损。

港交所三巽集团上市申请版本截图。

对此,三巽集团表示:“收入的波动主要是由于物业交付的时间,其较多的物业项目于2016年及2018年竣工及交付,因此2016年及2018年已交付的总建筑面积多于2017年。于2017年交付的建筑面积減少,主要因为2014年至2015年土地收购减少。

三巽集团的毛利率也呈现出波动。其2016年的毛利率为18.7%,2017年上升至26.2%,并进一步由2018年6月30日的24.0%上升至2019年6月30日止的36.4%。三巽集团表示,其毛利率波动主要源于不同物业项目不同。而2017年和2018年交付毛利率较高的项目也多位于安徽省内。

对于此次上市的进程和安排以及上市后的发展规划,新京报记者多次联系三巽集团,但截至发稿时,仍未有相关回复。

项目集中在安徽,重仓三四线城市

在销售额方面,上市申请资料未披露三巽集团具体的销售情况。根据亿翰智库监测,2018年三巽集团销售金额为100.13亿元,销售额排行为第130名。

上市申请资料显示,三巽集团根植于安徽省,2018年将总部搬迁至上海。截至2019年8月31日,三巽集团共有35个项目,覆盖3省9个城市,拥有总土地储备4200万平方米。

从布局来看,三巽集团的布局重点依然集中在安徽省,其超过九成的项目位于安徽省,包括省会合肥市及三四线城市毫州、滁州、安庆、宿州等地,此外,2018年三巽集团进驻山东省,布局泰安;2019年进入江苏省,布局省会城市南京。

在产品方面,三巽集团也主要瞄准刚需和刚改的客群,其目前主要开发“新中式”和“学院风”两大代表产品线,每条产品线分为刚需型、刚改型和改善型三类客户。

虽然目前三巽集团的销售额刚刚过百亿元,但是,三巽集团野心勃勃。三巽集团董事长钱堃曾喊出“5年千亿”的目标。在调控趋严和三四线楼市降温的局面下,上述千亿目标是否能够实现还有赖于市场的验证。

对于地方型房企来讲,想要做大规模,必须加大布局,实现全国化运营。2018年,三巽集团将总部搬迁至上海后也正式开启了 “深耕区域,布局全国”的战略。对于未来的拿地计划,三巽集团表示,未来,将通过并购或者和其他房企展开战略合作来补充土地储备。

今年以来,三巽集团也利用总部在上海的优势,加大与上海房企的合作力度。今年上半年,三巽集团分别和大发地产、弘阳集团达成合作协议,试图依靠合作的方式快速扩张。

融资成本高企,5项信托融资未偿还

对于急于全国化扩张的三巽集团来讲,目前最要紧的事情就是融资。

从申请资料看,三巽集团的借款总额呈现增长态势。截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日,三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元。

同时,三巽集团的融资成本虽然呈现下降态势,但依然承受着较高的融资成本,其截至2016年、2017年、2018年以及2019年6月30日的借款总额加权平均实际利率,分别为15.2%、14.9%、14.0%及12.7%。

值得注意的是,截至今年6月30日,三巽集团还有5项未偿还信托及资产管理融资安排,且尚未清偿的信托及资产管理融资安排总额占截止同日借款总额的75%。

随着我国对房地产企业融资的管控,尤其是对信托等融资渠道的严格监管,对于中小企业来说融资变得更加困难。对于目前刚过百亿规模的三巽集团来讲,成功上市或许是实现其千亿目标的首要一步。

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